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Hausverkauf – diese Steuern werden fällig

Nicht nur beim Kauf, auch beim Hausverkauf werden Steuern fällig. Um welche es sich dabei handelt, wann sie anfallen und wie Sie dabei Steuern sparen können, verraten wir Ihnen hier in unserem Beitrag.

Hausverkauf – Steuern für den Grunderwerb

Eine Steuer, die jeden Hausverkauf betrifft, ist die Grunderwerbsteuer. Sie ist vom Käufer zu zahlen und wird auch dann fällig, wenn Sie lediglich ein Grundstück kaufen. Befindet sich das Grundstück bereits in Ihrem Besitz, etwa weil Sie es geerbt haben, wird beim Bau eines Hauses diese Steuer allerdings nicht fällig.

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Hinweis

Die Grunderwerbsteuer wird bei jedem Verkauf eines Grundstücks fällig. Dies gilt auch dann, wenn das Grundstück innerhalb einer kurzen Zeit mehrfach den Besitzer wechselt. Sollten Sie das Grundstück erben, fällt allerdings keine Grunderwerbsteuer an. Es kann in einem solchen Fall eine Erbschaftssteuer fällig werden.

Hinweis

Die Grunderwerbsteuer wird bei jedem Verkauf eines Grundstücks fällig. Dies gilt auch dann, wenn das Grundstück innerhalb einer kurzen Zeit mehrfach den Besitzer wechselt. Sollten Sie das Grundstück erben, fällt allerdings keine Grunderwerbsteuer an. Es kann in einem solchen Fall eine Erbschaftssteuer fällig werden.

Die Grunderwerbsteuer wird von den Kommunen berechnet und kann sich daher bundesweit unterscheiden. Zuständig ist nicht das Bundesland, in dem Ihr Wohnsitz liegt, sondern die Kommune, in der sich das Grundstück befindet. Sollte der Kaufpreis für die Fläche geringer als 2.500 Euro sein, brauchen Sie jene beim Hausverkauf anfallenden Steuern nicht zu zahlen. Hierbei handelt es sich um eine Freigrenze, die bundesweit gilt.

Erbschaftssteuer bei einem Hausverkauf

Wenn Sie ein Haus verkaufen, kann eine Steuer für die Erbschaft anfallen. Jene sogenannte Erbschaftssteuer wird bei einem Hausverkauf jedoch nur dann berechnet, wenn Sie nicht bereits direkt nach der Übernahme des Objekts vom Erblasser gezahlt wurde. Die Steuer wird nach dem Zeitwert der Immobilie berechnet. Die Freibeträge, die Ihnen als Erben zustehen, werden abgezogen. Für den Rest sind Sie zahlungspflichtig. Es gibt jedoch eine Ausnahme. Wenn Sie beispielsweise Ihr Elternhaus erben, das von Ihrer Mutter oder von Ihrem Vater bis zum Tod selbst bewohnt wurde, müssen Sie keine Erbschaftssteuer zahlen. Dies gilt insbesondere dann, wenn Sie das Haus übernehmen und es selbst bewohnen.

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Wurden Sie von der Erbschaftsteuer befreit, gilt diese Befreiung nur, wenn Sie das Haus mindestens zehn Jahre in Ihrem Besitz behalten. Entscheiden Sie sich vor Ablauf der zehn Jahre, das Haus zu verkaufen, wird die Erbschaftssteuer wiederum fällig. Nach Ablauf der zehn Jahre werden Ihnen für den Hausverkauf keine Steuern mehr berechnet.

Hausverkauf – Steuern für den Erlös

Wenn Sie ein Haus verkaufen, wird die Spekulationssteuer fällig. Diese berechnet sich aus dem Erlös, welchen Sie durch die Immobilie erwirtschaftet haben. Jene Steuer deckt nämlich eine Besteuerung von Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften ab.

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§ 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte

(1) Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind

1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

§ 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte

(1) Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind

1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Der Gesetzestext zeigt, dass eine Besteuerung nur dann infrage kommt, wenn

  • ein wirtschaftliches Gut veräußert wird
  • und es zu einer Wertsteigerung innerhalb der Veräußerungs- bzw. Spekulationsfrist gekommen ist.

Demnach wird die beim Immobilienverkauf anfallende Steuer folgendermaßen berechnet: Zunächst werden die Anschaffungskosten (Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten) dem Verkaufspreis gegenübergestellt. Der Saldo ergibt letztendlich den Erlös, aus welchem sich die Steuer ergibt.
Sie können die Steuer daher nicht reduzieren, indem Sie das Haus unter Wert verkaufen. Es ist vielmehr üblich eine Wertermittlung für das Haus zu erstellen.

Auch diese beim Hausverkauf anfallenden Steuern können Sie umgehen. Dazu ist es aber notwendig, dass Sie das Haus nach dem Kauf für mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, welches vermietet ist, fällt jene Steuer wiederum an.

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Über uns

Vermietet.de ist die innovative Verwaltungsplattform für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch unzählige nützliche Funktionen bietet die Software einen vollständigen Überblick über Ihr Wohneigentum, Ihre Mieter und Ihre Einnahmen sowie Ihre Ausgaben.

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