Wenn Du gemeinsam mit anderen Hinterbliebenen ein Haus geerbt hast, kannst Du Deinen Hausanteil verschenken. Wann Du dazu berechtigt bist, wie Du dabei vorgehst und welche Steuern anfallen, erfährst Du im nachfolgenden Beitrag. Wir erklären zudem, ob es Freibeträge gibt und wann es sich lohnt eine solche Schenkung vorzunehmen.
Hausanteil verschenken – Voraussetzungen und Kosten
Du kannst Deinen Hausanteil verschenken, wenn Du ebenso wie der Beschenkte mit Hauptwohnsitz in Deutschland ansässig bist. Eine weitere Voraussetzung besteht darin, dass zwischen Euch beiden eine Erbengemeinschaft zu gleichen Teilen beziehungsweise bereits eine Miteigentümergemeinschaft besteht. Wenn diese Bedingungen erfüllt sind, kannst Du Deinen Anteil des Hauses verschenken, wobei auch Kosten entstehen.
Zunächst muss beim Notar der Grundbucheintrag geändert werden. Der Erblasser wird durch die Erbengemeinschaft ersetzt. Die anfallenden Notarkosten sind vom Wert der Immobilie abhängig. Einer Schenkung liegt ein Schenkungsvertrag zugrunde, weswegen es sich um die Beurkundung eines Vertrages handelt. Hierfür wird in der Regel eine zweifache Gebühr fällig. Falls Du einen Hausanteil verschenken möchtest, wobei ebenso ein Grundstück übertragen werden soll, werden zusätzliche Notarkosten durch eine weitere Eintragung ins Grundbuch mit einer einfachen Gebühr fällig.
Einen Überblick darüber, welche Kosten ab welchem Immobilienwert entstehen, geben wir Dir mit der nachfolgenden Tabelle:
| Geschäftswert der Immobilie | Notargebühren |
| 25.000 Euro | 230 Euro |
| 50.000 Euro | 330 Euro |
| 250.000 Euro | 1.070 Euro |
| 500.000 Euro | 1.870 Euro |
Zu den angegebenen Notargebühren kommen außerdem Kosten für Telefon, Fax und Porto sowie die gesetzliche Mehrwertsteuer hinzu.
Immobilie verschenken – Höhe der Schenkungssteuer
Wichtig in diesem Kontext ist, dass Du als Schenkender ebenso wie der Empfänger dem Finanzamt die Schenkungsteuer schuldest. Indes kann eine Steuerschuld bei einer Immobilienschenkung nur einmal eingefordert werden. Das Finanzamt verschickt die meisten Steuerbescheide an die Beschenkten. Wie hoch die Schenkungssteuer ausfällt, ist vom Verwandtschaftsgrad abhängig:
Möchtest Du beispielsweise an Deine Mutter den Hausanteil verschenken, wird gemäß §15 ErStG die Schenkungsteuer in der Steuerklasse II veranlagt. Laut §16 Abs.1 Ziffer 5 ist der Freibetrag mit 20.000 Euro vergleichsweise gering, weil Immobilien von Kindern auf Elternteile deutlich seltener übertragen werden als umgekehrt. Auf die ansonsten üblichen Befreiungen bei Übertragungen von Eigenheimen unter Ehegatten nach §13 Abs.1 Ziffer 4a bis 4c müsste Deine Mutter, die Beschenkte, in diesem Fall ebenso verzichten.
Der von Dir übertragene Wert wird um den Freibetrag von 20.000 Euro gemindert. Für den Rest fallen progressive Steuersätze an. Im oben genannten Beispiel musst Du mit einem Steuerbescheid in Höhe von
100.000 – 20.000 / 100 x 15 = 12.000 Euro
rechnen. Die Schenkungssteuer beträgt bei diesem anteiligen Immobilienwert 15 Prozent. Zudem fallen die oben aufgeführten Notarkosten für die Beurkundung der Schenkung an.
Verkaufen statt Hausanteil verschenken?
Im Hinblick auf die Kosten, welche entstehen, wenn Du Deinen geerbten Hausanteil verschenken willst, stellt sich eine Frage: Wäre ein Verkauf des Hausanteils nicht sinnvoller?
Willst Du Deinen Hausanteil der Mutter zu einem marktgerechten Preis verkaufen, fällt aufgrund der gradlinigen Verwandtschaft weder Schenkungssteuer noch Grunderwerbsteuer an. Gegebenenfalls steht der Mutter auch ein höherer Freibetrag gemäß §13 Abs.1 Ziffer 6 zu. Ob ein Verkauf wirtschaftlich vorteilhafter ist, als den Hausanteil zu verschenken, muss im Einzelfall durchgerechnet werden.
Haus verschenken mit Schulden
Wenn Du Deinen Hausanteil verschenken möchtest und auf der gesamten Immobilie eine Schuld lastet, wird der belastete Anteil ebenfalls vom Beschenkten übernommen. Dabei kommt es darauf an, von welcher Art die Belastung ist. Wenn Du ein Haus verschenkst mit einer Grundschuld, muss das Vorhaben immer mit der kreditgebenden Bank abgesprochen werden. Dies wird damit begründet, dass die Bank den jeweiligen Anteil umschulden muss.
Im oben beschriebenen Beispiel müsste Deine Mutter gegenüber der Bank die nachfolgenden Voraussetzungen erfüllen:
- Eine einwandfreie Bonität,
- sowie eine seit mindestens sechs Monaten bestehende Festanstellung.
Sind beide Konditionen erfüllt, kann Deine Mutter den übertragenen Anteil an der Grundschuld übernehmen. Das Finanzamt benötigt zur Steuerfestsetzung in dem Fall die Schenkungsurkunde und die Vereinbarung mit der Bank zur übernommenen Restschuld.
Weiteres Wissenswerte zum Verschenken eines Hausanteils
Gemäß §311b BGB muss jede Schenkung einer Immobilie notariell beglaubigt und beurkundet werden.
Achtung: Ein Haus zu verschenken ohne Notar bedeutet laut §125 S. 1 BGB einen rechtlich unverbindlichen und unwirksamen Vertrag einzugehen.
Ob es sich günstiger darstellt ein Haus an das Kind zu verkaufen oder zu verschenken, muss in jedem Fall einzeln geprüft werden. Die Schenkungssteuer entspricht weitestgehend der Erbschaftssteuer für das Haus. Eine Schenkung zu Lebzeiten wird jedoch anders behandelt als eine Erbschaft, weil sie schrittweise vollzogen werden kann. Fallen die in Schritten verschenkten Anteile unter den individuellen Freibetrag, kann das Finanzamt keine Schenkungssteuer einfordern.
