haus im ausland verkaufen

Haus im Ausland verkaufen – Tipps zu Planung & Steuern

Sie wollen Ihr Haus im Ausland verkaufen und wissen nicht, wie Sie am besten vorgehen? Wir von Vermietet.de erklären Ihnen, wie Sie den Hausverkauf im Ausland am besten planen und dabei Steuern sparen können.

Haus im Ausland verkaufen – so gehen Sie vor

Wenn Sie eine oder mehrere Immobilien im Ausland haben und diese wieder verkaufen möchten, gilt es einige Dinge zu beachten. Damit Sie nichts vergessen, haben wir Ihnen die wichtigsten Punkte hier zusammengestellt:

  • Legen Sie einen Zeitpunkt fest, zu dem Sie Ihr Haus im Ausland verkaufen möchten. Berücksichtigen Sie dabei, dass je nach Immobilienmarkt die Preise sinken oder steigen, und Sie zu einem möglichst hohen Preis verkaufen. Ist der Zeitpunkt also gut, um eine Immobilie zu verkaufen?
  • Klären Sie auch folgende Frage, bevor Sie Ihr Haus im Ausland verkaufen:
    • Soll der Erlös ein Darlehen tilgen? Wenn ja, fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
    • Welche Unterlagen sind erforderlich für ein Exposé? – Wenn Sie die Immobilie(n) auf dem Portal von Vermietet.de hinterlegt haben, haben Sie schnell und übersichtlich sämtliche Informationen für das Exposé zur Hand.
    • Was ist das Haus wert und wer bewertet die Immobilie? – Mit Vermietet.de können Sie Ihre Immobilie(n) kostenlos bewerten lassen.
  • Engagieren Sie einen Immobilienmakler, der sich mit dem lokalen Markt auskennt. Vor allem in touristischen Gebieten sollte es nicht schwierig sein, auch deutsch- oder zumindest englisch-sprachige Makler zu finden. Er organisiert Besichtigungen, übernimmt Verhandlungen und bereitet die Vertragsunterlagen für den Notartermin vor. So müssen Sie sich nicht selber mit den Besonderheiten ausländischer Vertragsregelungen befassen.
  • Holen Sie sich gegebenenfalls rechtlichen Rat bezüglich der inländischen Gesetze zum Immobilienverkauf. Vorschriften und formelle Anforderungen sind je nach Land unterschiedlich, sogar innerhalb der EU. Informieren Sie sich also lieber vorher intensiv, um anschließend nicht das Nachsehen zu haben.

Legen Sie am besten für den Hausverkauf eine Checkliste mit den jeweiligen Daten an, wann Sie einen Makler beauftragen, wann der Hausverkauf (idealerweise) stattfinden soll, wann eventuelle Renovierungsarbeiten erledigt sein müssen.

Vermietete Auslandsimmobilie verkaufen – so zahlen Sie keine Spekulationssteuer

Der deutsche Fiskus unterscheidet grundsätzlich zwischen zwei Szenarien, wenn Sie Ihr Haus im Ausland verkaufen möchten:

  1. Sie haben die Immobilie selbst genutzt oder vermietet: Bei der Eigennutzung fallen weder Steuern beim Verkauf an, noch müssen Eigentümer die sogenannte Spekulationsfrist berücksichtigen. Somit ist der Gewinn aus dem Hausverkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung der Immobilie steuerfrei.
  2. Haben Sie hingegen mit der Immobilie Erträge erwirtschaftet – aus Vermietung oder Verpachtung – müssen Sie beim Hausverkauf Steuern zahlen, sofern Sie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist Ihr Haus im Ausland verkaufen. Dann erachtet der Fiskus den Verkauf nämlich als Spekulationsgeschäft. Nach Ablauf dieser Dauer gilt auch für vermietete Auslandsimmobilien die Steuerbefreiung beim Verkauf.

Was tun, wenn man das Haus im Ausland vorher verkaufen möchte?

Das Steuerrecht ermöglicht eine Ausnahme, wenn Sie Ihr vermietetes Haus im Ausland verkaufen möchten, ohne die Spekulationsfrist abwarten zu wollen: Wird das Haus in den letzten drei Jahren vor Verkauf selber genutzt, fällt keine Spekulationssteuer an. Planen Sie also Ihren Hausverkauf im Ausland frühzeitig.

Beispiel: Möchten Sie im Jahr 2021 Ihre 2015 erworbene Immobilie im Ausland verkaufen, also vor Ende der Spekulationsfrist, müssten Sie ab 2019 die Immobilie selber bewohnen. Dabei gilt, dass Sie nur das „mittlere“ Jahr voll in der Immobilie wohnen müssen. Sie könnten also Ende 2019 einziehen und die Immobilie Anfang 2021 verkaufen, ohne dass Spekulationssteuer fällig wird.

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Hinweis

Für die Nutzung der Auslandsimmobilien bzw. die Versteuerung des Ferienhauses gilt in vielen Ländern das Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. Solange die Immobilie in Ihrem Besitz ist, zahlen Sie nur Steuern an die ausländische Regierung. Steuern in Deutschland zahlen Sie erst, wenn Sie das Haus verkaufen.

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Für die Nutzung der Auslandsimmobilien bzw. die Versteuerung des Ferienhauses gilt in vielen Ländern das Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. Solange die Immobilie in Ihrem Besitz ist, zahlen Sie nur Steuern an die ausländische Regierung. Steuern in Deutschland zahlen Sie erst, wenn Sie das Haus verkaufen.

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Über uns

Vermietet.de ist die innovative Verwaltungsplattform für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch eine Vielzahl hilfreicher Funktionen bietet die Software einen gesamtheitlichen Überblick über Ihre Immobilien. Dies umfasst unter anderem die automatische Kontrolle der Mieteingänge inkl. der Erstellung von Zahlungserinnerungen und Mahnungen, die Erfassung von der Einnahmen und Ausgaben, die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen und die Bewertung Ihrer Objekte.

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