Haus im Ausland verkaufen – Tipps zu Planung & Steuern

Du willst ein Haus im Ausland verkaufen und weißt nicht, wie Du am besten vorgehst? Wir von Vermietet.de erklären Dir, wie Du den Hausverkauf im Ausland am besten planst und dabei Steuern sparen kannst.

Wenn Du eine oder mehrere Immobilien im Ausland hast und diese wieder verkaufen möchtest, gilt es einige Dinge zu beachten. Damit Du nichts vergisst, haben wir Dir die wichtigsten Punkte hier zusammengestellt:

  • Lege einen Zeitpunkt fest, zu dem Du Dein Haus im Ausland verkaufen möchtest. Berücksichtige dabei, dass je nach Immobilienmarkt die Preise sinken oder steigen, und Du sicher zu einem möglichst hohen Preis verkaufen möchtest. Ist der Zeitpunkt also gut, um eine Immobilie zu verkaufen?
  • Kläre auch folgende Frage, bevor Du Dein Haus im Ausland verkaufst:
    • Soll der Erlös ein Darlehen tilgen? Wenn ja, fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
    • Welche Unterlagen sind erforderlich für ein Exposé? – Wenn Du die Immobilie(n) auf dem Portal von Vermietet.de hinterlegt hast, hast Du schnell und übersichtlich sämtliche Informationen für das Exposé zur Hand.
    • Was ist das Haus wert und wer bewertet die Immobilie? – Mit Vermietet.de kannst Du Dein Immobilie(n) mit nur einem Klick bewerten lassen.
  • Engagiere einen Immobilienmakler, der sich mit dem lokalen Markt auskennt. Vor allem in touristischen Gebieten sollte es nicht schwierig sein, auch deutsch- oder zumindest englischsprachige Makler zu finden. Er organisiert Besichtigungen, übernimmt Verhandlungen und bereitet die Vertragsunterlagen für den Notartermin vor. So musst Du Dich nicht selber mit den Besonderheiten ausländischer Vertragsregelungen befassen.
  • Hol Dir gegebenenfalls rechtlichen Rat bezüglich der inländischen Gesetze zum Immobilienverkauf. Vorschriften und formelle Anforderungen sind je nach Land unterschiedlich, sogar innerhalb der EU. Informiere Dich also lieber vorher intensiv, um anschließend nicht das Nachsehen zu haben.

Lege am besten für den Hausverkauf eine Checkliste mit den jeweiligen Daten an, wann Du einen Makler beauftragst, wann der Hausverkauf (idealerweise) stattfinden soll, wann eventuelle Renovierungsarbeiten erledigt sein müssen.

Vermietete Auslandsimmobilie verkaufen – so zahlst Du keine Spekulationssteuer

Der deutsche Fiskus unterscheidet grundsätzlich zwischen zwei Szenarien, wenn Du Dein Haus im Ausland verkaufen möchtest:

  1. Du hast die Immobilie selbst genutzt oder vermietet: Bei der Eigennutzung fallen weder Steuern beim Verkauf an, noch müssen Eigentümer die sogenannte Spekulationsfrist berücksichtigen. Somit ist der Gewinn aus dem Hausverkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung der Immobilie steuerfrei.
  2. Hast Du hingegen mit der Immobilie Erträge erwirtschaftet – aus Vermietung oder Verpachtung – musst Du beim Hausverkauf Steuern zahlen, sofern Du innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist Dein Haus im Ausland verkaufen möchtest. Dann erachtet der Fiskus den Verkauf nämlich als Spekulationsgeschäft. Nach Ablauf dieser Dauer gilt auch für vermietete Auslandsimmobilien die Steuerbefreiung beim Verkauf.
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Was tun, wenn man das Haus im Ausland vorher verkaufen möchte?

Das Steuerrecht ermöglicht eine Ausnahme, wenn Du Dein vermietetes Haus im Ausland verkaufen möchtest, ohne die Spekulationsfrist abwarten zu wollen: Wird das Haus in den letzten drei Jahren vor Verkauf selber genutzt, fällt keine Spekulationssteuer an. Plane also Deinen Hausverkauf im Ausland frühzeitig.

Beispiel: Möchtest Du im Jahr 2025 Deine 2018 erworbene Immobilie im Ausland verkaufen, also vor Ende der Spekulationsfrist, musst Du ab 2022 die Immobilie selber bewohnen. Dabei gilt, dass Du nur das „mittlere“ Jahr voll in der Immobilie wohnen musst. Du kannst also Ende 2022 einziehen und die Immobilie Anfang 2025 verkaufen, ohne dass Spekulationssteuer fällig wird.

Glühbirne

Hinweis: Für die Nutzung der Auslandsimmobilien bzw. die Versteuerung des Ferienhauses gilt in vielen Ländern das Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. Solange die Immobilie in Deinem Besitz ist, zahlst Du nur Steuern an die ausländische Regierung. Steuern in Deutschland zahlst Du erst, wenn Du das Haus verkaufst.

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