Haus an ein Kind verkaufen oder verschenken – das sollten Sie bei Ihrer Überlegung beachten

Das Haus an das eigene Kind zu verkaufen oder zu verschenken ist ein Gedanke, mit dem viele Eltern spielen. Welche der beiden Optionen wann am sinnvollsten ist, erklären wir Ihnen in diesem Artikel.

Haus an Kind verkaufen oder verschenken – warum überhaupt?

Wer bereits zu Lebzeiten seinen Nachlass konkret regelt, kann seinen Erben eine Menge Ärger – und Steuern – ersparen. Das machen Sie, indem Sie Ihr Haus an ein Kind verkaufen oder verschenken und die übrigen Erben (sofern vorhanden) anderweitig bedenken (z. B. Wertsachen, Bargeld, Wertpapiere, etc.). Möchten Sie gesetzliche Erben ausschließen, beachten Sie den Pflichtanteil, der ihnen trotz Ausschluss aus der gesetzlichen Erbfolge zusteht.

Haus an Kind verkaufen oder verschenken – was ist Ihr Ziel?

Wollen Sie mit der Schenkung der Immobilie, dem Erblasser die Erbschaftssteuer ersparen? Oder möchten Sie Erbstreitigkeiten um das Haus vermeiden? Ob Sie das Haus an Ihr Kind verkaufen oder verschenken, hängt davon ab, welches Ziel Sie mit der vorzeitigen Übertragung der Immobilie verfolgen.

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Haus an Kind zu Lebzeiten verschenken – das sollten Sie wissen

Möchten Sie Ihrem Kind die Erbschaftssteuer ersparen, sollten Sie sich für eine Schenkung zu Lebzeiten entscheiden. Innerhalb des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes ist geregelt, dass Immobilien vollständig steuerfrei verschenkt werden können, wenn der Erblasser diese für zehn Jahre selber bewohnt und die Wohnfläche maximal 200 qm beträgt.

Eine weitere Option, um Steuern bei der Schenkung zu sparen, ist der Freibetrag von 400.000 Euro für Kinder. Sollte die Immobilie einen höheren Wert als 400.000 Euro haben, können Sie die Immobilie in Teilen schenken, denn der Freibetrag kann alle zehn Jahre neu voll ausgeschöpft werden. Gleiches gilt im Übrigen auch, wenn Sie ein Grundstück überschreiben möchten.

Haus an Kind verkaufen – das sollten Sie wissen

Bei der Frage, ob Sie das Haus an das Kind verkaufen oder verschenken sollten, beachten Sie, dass beim Verkauf unter Umständen die Erbschaftssteuer für das Haus anfällt. Wenn Sie Ihr Haus an das Kind verkaufen, fallen die Steuern für den Grunderwerb jedoch weg, da Sie in erster Linie miteinander verwandt sind. Diese Regelung findet sich in § 3 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG):

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§ 3 Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung

Von der Besteuerung sind ausgenommen: […]
6. der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind oder deren Verwandtschaft durch die Annahme als Kind bürgerlich-rechtlich erloschen ist. Den Abkömmlingen stehen die Stiefkinder gleich. Den in den Sätzen 1 und 2 genannten Personen stehen deren Ehegatten oder deren Lebenspartner gleich […].

§ 3 Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung

Von der Besteuerung sind ausgenommen: […]
6. der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind oder deren Verwandtschaft durch die Annahme als Kind bürgerlich-rechtlich erloschen ist. Den Abkömmlingen stehen die Stiefkinder gleich. Den in den Sätzen 1 und 2 genannten Personen stehen deren Ehegatten oder deren Lebenspartner gleich […].

Gleiches gilt, wenn der Hausverkauf an das Kind unter Wert erfolgt. Das müssen Sie hierzu wissen:

  • Wenn Sie Ihr Haus an Ihr Kind verkaufen, wird keine Grunderwerbsteuer fällig.
  • Bei einem Verkauf an Verwandten ungerader Ahnenlinie muss hingegen Grunderwerbsteuer gezahlt werden.
  • Das Finanzamt geht von einem Scheinverkauf aus, wenn der Kaufpreis deutlich unter dem üblicherweise zu erzielenden Verkehrswert liegt.
  • Eine konkrete Grenze für den Betrag, der als „unter Wert“ gilt, gibt es nicht.
  • Das Finanzamt akzeptiert geringe Kaufpreise jedoch nur unter besonderen Bedingungen.
  • Eine realistische Verkehrswertschätzung ist daher sinnvoll.

Wenn Sie das Haus dennoch verkaufen möchten, können Sie mit einer „Gegenleistung“ den Preis und damit die Steuerbelastung des Kindes senken. Ein Nießbrauch- oder Wohnrecht reduziert die Steuer um einen gewissen Anteil, der anhand des Jahreswertes und Kapitalwertes berechnet wird.

Fazit: Haus an Kind verkaufen oder verschenken?

Für Ihr Kind wird es definitiv „günstiger“, wenn Sie das Haus verschenken. Sollte der Verkehrswert über dem Freibetrag von 400.000 Euro liegen, können Sie die Immobilie in Teilen alle zehn Jahre verschenken. Alternativ vereinbaren Sie eine teilweise Schenkung bzw. gemischte Schenkung. So schenken und verkaufen Sie Ihr Haus an Ihr Kind, ohne dass sich der Vorgang über mehrere Jahrzehnte erstreckt.

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Über uns

Vermietet.de ist die innovative Verwaltungsplattform für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch eine Vielzahl hilfreicher Funktionen bietet die Software einen gesamtheitlichen Überblick über Ihre Immobilien. Dies umfasst unter anderem die automatische Kontrolle der Mieteingänge inkl. der Erstellung von Zahlungserinnerungen und Mahnungen, die Erfassung von der Einnahmen und Ausgaben, die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen und die Bewertung Ihrer Objekte.

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