Das Haus an das eigene Kind zu verkaufen oder zu verschenken ist ein Gedanke, mit dem viele Eltern spielen. Welche der beiden Optionen wann am sinnvollsten ist, erklären wir Dir in diesem Artikel.
Haus an Kind verkaufen oder verschenken – warum überhaupt?
Wer bereits zu Lebzeiten seinen Nachlass konkret regelt, kann seinen Erben eine Menge Ärger – und Steuern – ersparen. Das machst Du, indem Du Dein Haus an ein Kind verkaufst oder verschenkst und die übrigen Erben (sofern vorhanden) anderweitig bedenkst (z. B. Wertsachen, Bargeld, Wertpapiere, etc.). Möchtest Du gesetzliche Erben ausschließen, beachte den Pflichtanteil, der ihnen trotz Ausschluss aus der gesetzlichen Erbfolge zusteht.
Haus an Kind verkaufen oder verschenken – was ist Dein Ziel?
Willst Du mit der Schenkung der Immobilie, dem Erblasser die Erbschaftssteuer ersparen? Oder möchtest Du Erbstreitigkeiten um das Haus vermeiden? Ob Du das Haus an Dein Kind verkaufst oder verschenkst, hängt davon ab, welches Ziel Du mit der vorzeitigen Übertragung der Immobilie verfolgst.
Haus an Kind zu Lebzeiten verschenken – das solltest Du wissen
Möchtest Du Deinem Kind die Erbschaftssteuer ersparen, solltest Du Dich für eine Schenkung zu Lebzeiten entscheiden. Innerhalb des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes ist geregelt, dass Immobilien vollständig steuerfrei verschenkt werden können, wenn der Erblasser diese für zehn Jahre selber bewohnt und die Wohnfläche maximal 200 qm beträgt.
Eine weitere Option, um Steuern bei der Schenkung zu sparen, ist der Freibetrag von 400.000 Euro für Kinder. Sollte die Immobilie einen höheren Wert als 400.000 Euro haben, kannst Du die Immobilie in Teilen schenken, denn der Freibetrag kann alle zehn Jahre neu voll ausgeschöpft werden. Gleiches gilt im Übrigen auch, wenn Du ein Grundstück überschreiben möchtest.
Haus an Kind verkaufen – das solltest Du wissen
Bei der Frage, ob Du das Haus an das Kind verkaufen oder verschenken solltest, beachte, dass beim Verkauf unter Umständen die Erbschaftssteuer für das Haus anfällt. Wenn Du Dein Haus an das Kind verkaufst, fallen die Steuern für den Grunderwerb jedoch weg, da ihr in erster Linie miteinander verwandt seid. Diese Regelung findet sich in § 3 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG):
Hinweis: § 3 Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung
„Von der Besteuerung sind ausgenommen: […]
6. der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind oder deren Verwandtschaft durch die Annahme als Kind bürgerlich-rechtlich erloschen ist. Den Abkömmlingen stehen die Stiefkinder gleich. Den in den Sätzen 1 und 2 genannten Personen stehen deren Ehegatten oder deren Lebenspartner gleich […].“
Gleiches gilt, wenn der Hausverkauf an das Kind unter Wert erfolgt. Das musst Du hierzu wissen:
- Wenn Du Dein Haus an Dein Kind verkaufst, wird keine Grunderwerbsteuer fällig.
- Bei einem Verkauf an Verwandte ungerader Ahnenlinie muss hingegen Grunderwerbsteuer gezahlt werden.
- Das Finanzamt geht von einem Scheinverkauf aus, wenn der Kaufpreis deutlich unter dem üblicherweise zu erzielenden Verkehrswert liegt.
- Eine konkrete Grenze für den Betrag, der als „unter Wert“ gilt, gibt es nicht.
- Das Finanzamt akzeptiert geringe Kaufpreise jedoch nur unter besonderen Bedingungen.
- Eine realistische Verkehrswertschätzung ist daher sinnvoll.
Wenn Du das Haus dennoch verkaufen möchtest, kannst Du mit einer „Gegenleistung“ den Preis und damit die Steuerbelastung des Kindes senken. Ein Nießbrauch- oder Wohnrecht reduziert die Steuer um einen gewissen Anteil, der anhand des Jahreswertes und Kapitalwertes berechnet wird.
Fazit: Haus an Kind verkaufen oder verschenken?
Für Dein Kind wird es definitiv „günstiger“, wenn Du das Haus verschenkst. Sollte der Verkehrswert über dem Freibetrag von 400.000 Euro liegen, kannst Du die Immobilie in Teilen alle zehn Jahre verschenken. Alternativ vereinbarst Du eine teilweise Schenkung bzw. gemischte Schenkung. So schenkst und verkaufst Du Dein Haus an Dein Kind, ohne dass sich der Vorgang über mehrere Jahrzehnte erstreckt.
