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Haus an Ehefrau überschreiben und Kosten vermeiden – was ist möglich?

Grundsätzlich fallen für Erbschaften und Schenkungen Steuern an. Dank einiger Ausnahmen können Eheleute diese umgehen. Wir von Vermietet.de erklären in diesem Artikel, wie Sie, wenn Sie ein Haus an die Ehefrau überschreiben, hohe Kosten vermeiden können.

Haus an Ehefrau überschreiben – entstehen immer Kosten für die Steuer?

Laut Erbrecht fällt die sogenannte Schenkungssteuer an, wenn Sie ein Haus überschreiben. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass eine Schenkung vorliegt. Das ist steuerrechtlich betrachtet nur dann der Fall, wenn die Schenkung zu einer Bereicherung des Beschenkten führt. Zivilrechtlich liegt eine Schenkung hingegen vor, wenn keine Gegenleistung erbracht werden muss. Bei der Schenkung eines Grundstücks oder eines Hauses entfällt die Schenkungssteuer demnach, wenn Schulden übernommen werden, die den Wert der Schenkung überschreiten.

Bei Eheleuten liegt zudem eine Sonderregelung vor: Es entfällt die Schenkungssteuer für die Ehefrau beziehungsweise den Ehemann, wenn die Immobilie für mindestens zehn Jahre selbst bewohnt wird. Eine Regelung über den Wert oder die Größe der Immobilie gibt es nicht. Sie können also als hinterbliebener Ehepartner steuerfrei in einer 500 Quadratmeter Villa leben, sofern Sie dies für mindestens zehn Jahre machen.

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Wenn Sie das Haus an die Ehefrau überschreiben und Kosten für die Schenkungssteuer sparen möchten, ist die Selbstnutzung die ideale Lösung.

Ein Haus an die Ehefrau zu überschreiben kann mit diesen Kosten verbunden sein

Erben müssen im Zweifelsfall allerdings nicht nur die Schenkungssteuer zahlen, wenn sie eine Immobilie erhalten. Möchten Sie das Haus an die Ehefrau überschreiben, können andere Kosten anfallen:

  • Die Grunderwerbssteuer fällt immer dann an, wenn im Grundbuch ein anderer Eigentümer eingetragen wird. Das ist auch bei einer Schenkung der Fall. Der Steuersatz für Grunderwerb ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Berechnet wird die Steuer in Abhängigkeit zum Kaufpreis, der im notariell beglaubigten Kaufvertrag festgelegt wird. Angenommen Sie möchten das Haus an die Ehefrau überschreiben für einen Euro Kosten, oder einen vergleichbar niedrigen Preis, dann zahlt Ihre Frau Grunderwerbssteuer auf diesen einen Euro. Erfolgt die Schenkung gänzlich ohne entgeltliche Gegenleistung, fällt auch die Grunderwerbssteuer weg. Aber: Sobald ein Nießbrauchrecht mit dem Erblasser vereinbart wird, fällt die Grunderwerbssteuer an. Wenn Sie das Haus an Ihre Ehefrau überschreiben, zahlt sie Kosten in Höhe des Nießbrauches als Grunderwerbssteuer.
  • Kosten für den Notar, der den Schenkungsvertrag und die Überschreibung des Hauses notariell beglaubigen muss, fallen immer an. Anders als bei der Grunderwerbssteuer richten sich die Gebühren des Notars, die im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt sind, nach dem Immobilienwert. Es ist daher wichtig, dass der aktuelle Verkehrswert der Immobilie bei Erbschaft oder Schenkung ermittelt wird. Wenn Sie das Haus an die Ehefrau überschreiben, fallen demnach Kosten für die Wertermittlung an.
  • Das Haus auf die Ehefrau zu überschreiben kann Kosten für die Spekulationssteuer verursachen, wenn zwischen dem Erwerb der Immobilie und der Übertragung weniger als zehn Jahre liegen. Beispiel: Sie haben die Immobilie im Jahr 2001 erworben und möchten Sie im Jahr 2018 an Ihre Frau übertragen, die sie ein Jahr später wieder veräußern wird. Die Spekulationssteuer fällt hier nicht an. Es spielt keine Rolle, wie viel Zeit zwischen der Übertragung und dem Verkauf vergangen ist. Einzig die Zeit zwischen Ersterwerb (in diesem Beispiel 2001) und Verkauf (hier 2019) ist relevant.
  • Sofern Sie ein vermietetes Haus an die Ehefrau überschreiben, fallen Kosten für die Erbschaftssteuer an. Das heißt, die Immobilie ist aktuell vermietet und wird nicht von Ihrer Frau bewohnt. Ist die Immobilie nicht Teil eines Betriebsvermögens, wird also zu Wohnzwecken vermietet, werden gemäß § 13c Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) nur 90 Prozent des Verkehrswertes für die Ermittlung der Erbschaftsteuer herangezogen. Die Zahlung der Erbschaftssteuer kann auf zehn Jahre gestundet werden, sofern die Zahlung nur durch Veräußerung der vermieteten Immobilie zu leisten wäre.

Fazit: Sie können das Haus an Ehepartner überschreiben und Kosten vermeiden. Am „günstigsten“ kommt Ihre Ehefrau oder Ihr Ehemann davon, wenn die Immobilie für zehn Jahre selbst bewohnt wird. Dann fallen lediglich Kosten für den Notar und die Grundbuchübertragung beim Amtsgericht an. Diese Kosten können auch nicht umgangen werden. In jedem Fall raten wir, frühzeitig darüber nachzudenken, dass Haus an die Ehefrau zu überschreiben, um Kosten zu sparen. So kann der Freibetrag bei Schenkungen mitunter mehrmals ausgeschöpft werden und die Immobilie bleibt steuerfrei. Zudem können Sie frühzeitig die Vermietung der Immobilie beenden, um die Erbschaftssteuer im Falle der Schenkung zu sparen.

Da Schenkungen und Erbschaften stets sehr individuell zu behandeln sind, kann Ihnen nur ein Fachanwalt für Erbrecht konkrete Auskunft über die Möglichkeiten der Schenkung und Steuerersparnis geben.

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Über uns

Vermietet.de ist die innovative Verwaltungsplattform für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch eine Vielzahl hilfreicher Funktionen bietet die Software einen gesamtheitlichen Überblick über Ihre Immobilien. Dies umfasst unter anderem die automatische Kontrolle der Mieteingänge inkl. der Erstellung von Zahlungserinnerungen und Mahnungen, die Erfassung von der Einnahmen und Ausgaben, die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen und die Bewertung Ihrer Objekte.

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