Gewerblich nutzbare Immobilien zu kaufen und verkaufen setzt angesichts der komplexen Anforderungen umfangreiche Fachkenntnisse voraus. Es gelten von der Veräußerung privater Objekte abweichende Bewertungsmaßstäbe, zudem sind steuerliche Besonderheiten zu berücksichtigen. Der nachfolgende Beitrag fasst die wichtigsten Fakten für Sie zusammen, wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen wollen.
Das sollten Sie beachten, wenn Sie Gewerbeimmobilien verkaufen
Gewerbeimmobilien unterscheiden sich von privaten Objekten aufgrund ihrer gewerblichen Nutzung. Daher zählen sämtliche Räumlichkeiten dazu, die nicht zu Privatzwecken oder nicht nur zu privaten Zwecken genutzt werden. Die Hauptnutzung muss dementsprechend einer gewerblichen Natur sein.
Bevor Sie Gewerbeimmobilien verkaufen können, müssen Sie herausfinden, um welche Art von Immobilien es sich handelt. Unter den Begriff Gewerbeimmobilien fallen zwar alle Objekte mit einer möglichen Gewerbenutzung, jedoch sprechen diese Immobilien sehr unterschiedliche Zielgruppen an. Ein Immobilienmakler, der auf Gewerbe spezialisiert ist, wird für Sie der ideale Ansprechpartner sein, wenn Sie Ihr Objekt genau definieren und schnellstmöglich verkaufen möchten.
Es gibt auf Gewerbeimmobilien ausgerichtete Makler in jeder Region. Sie finden einen Experten in Ihrer Gegend entweder über Immobilienportale oder bei der Suche mit Google. Ein Gewerbemakler besorgt nicht nur den für Ihre Immobilie geeigneten Kunden, er kennt auch die besonderen Anforderungen beim Verkauf von gewerblich nutzbaren Immobilien.
Gewerbeimmobilien verkaufen – ein Experte ist hilfreich
Ein Immobilienmakler, der auf Gewerbe spezialisiert ist, ermittelt den Verkehrswert von gewerblich genutzten Immobilien im Gegensatz zu privaten Immobilien mit dem relativ aufwendigen Ertragswertverfahren. Bei privat genutzten Objekten ist hingegen das Sachwertverfahren ausreichend. Diese Regelung ist in § 182 Abs. 3 BewG (Bewertungsgesetz) zu finden. Zudem berücksichtigt der Experte bei der Preisfindung die Gesetze des Teilmarktes für das jeweilige Gewerbe. Allein aufgrund der komplexen Marktanalyse empfehlen wir Ihnen, dass Sie nur in Begleitung eines Fachmanns gewerblich nutzbare Immobilien kaufen oder verkaufen.
Gewerbeimmobilien verkaufen – Steuerprobleme vermeiden
Gewerbeimmobilien zu verkaufen erfordert außerdem spezielle Kenntnisse im Steuerrecht. Es stellen sich die folgenden Fragen:
- Wann ist der Verkauf einkommensteuerpflichtig?
- Unter welchen Umständen erhebt das Finanzamt eine Gewerbesteuer?
Gewerbeimmobilien zu verkaufen bedeutet auch, Steuern an das Finanzamt abzuführen. Dabei wird nicht nur die Einkommenssteuer, sondern es kann ebenso die Gewerbesteuer fällig werden. Ob das für Sie zuständige Finanzamt die Gewerbesteuer erhebt, sollten Sie vorab recherchieren, da es von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedliche Regelungen diesbezüglich gibt.
Ein gewerblicher Verkauf wird nicht nur als ein solcher definiert, wenn Sie eine gewerblich genutzte Immobilie veräußern. Die Finanzämter haben diesbezüglich eine klare Regelung:
Immobilienbesitzer, die innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkaufen, unterliegen ebenfalls der Gewerbesteuer – auch, wenn diese Immobilien privat genutzt werden. Manche Finanzämter weiten diese Frist sogar auf zehn Jahre aus.
Die Einkommenssteuer wird in Bezug auf einen Immobilienverkauf ebenfalls als Spekulationssteuer bezeichnet. Jedoch wird diese nur erhoben, wenn der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist nach dem Erwerb stattfindet, denn dann gilt das Geschäft als eine Spekulation auf Erträge durch kurzfristige Wertsteigerungen. Nach dem Ablauf dieser zehn Jahre wird keine Spekulationssteuer mehr fällig.
Achtung: Wenn Sie Gewerbeimmobilien verkaufen, die als Betriebsvermögen eingestuft werden, sind Sie auch nach dem Ablauf der zehn Jahre zur Einkommenssteuer verpflichtet.
Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie an private Personen, welche das Objekt selbst bewohnen wollen, ist im Übrigen dann möglich, wenn es sich um ein teilweise für Privatzwecke nutzbares Objekt handelt oder der Käufer später ein eigenes Gewerbe darin etablieren möchte.
Gewerbeimmobilien verkaufen – Sale and Lease back
Wenn Sie Ihre Gewerbeimmobilie verkaufen und zurückmieten, nutzen Sie das Objekt wie bisher und erhöhen Ihre Liquidität, um Investitionen zu tätigen. Dieses Verfahren ist vor allem für dynamisch wachsende Betriebe sinnvoll, weil es Eigenkapital generiert und die Leasingkosten überwiegend als Betriebsausgaben absetzbar sind. Auch hierzu kann Sie ein Immobilienmakler, der auf Gewerbe spezialisiert ist, ausführlich beraten.
Diesbezügliche Gewerbeimmobilien kaufen auf die Rückvermietung spezialisierte Leasinggesellschaften zum aktuellen Ertrags- oder Verkehrswert, welcher in der Regel deutlich niedriger als der Buchwert liegt. Die normalerweise fällige Grunderwerbssteuer wird durch die Gründung einer Objektgesellschaft vermieden. Diese vermietet die übertragene Gewerbeimmobilie langfristig an den Verkäufer zurück.
