Immobilien zur Gewerbe-Ausübung sind aufwendiger zu vermieten als privat genutzte Wohnungen und Häuser. Zum einen haben Interessenten, die auf Immobiliensuche mit Gewerbe-Absichten sind, sehr unterschiedliche Ansprüche. Zum anderen sind Gewerbemietverträge wesentlich komplexer. Indes bestehen bei der Vermietung und beim Verkauf zwischen herkömmlich nutzbaren Immobilien und Gewerbeimmobilien einige Unterschiede, über die wir Sie im nachfolgenden Beitrag informieren.
Achtung: Umsatzsteuerfalle beim Kauf von Immobilien zur Gewerbe-Ausübung
Firmengründer und Betriebsinhaber stolpern bei der Immobiliensuche für Gewerbe-Räumlichkeiten immer wieder über die gleiche Falle: Sie zahlen einen Nettopreis zuzüglich der Mehrwertsteuer. Der Kauf gebrauchter Immobilien für Gewerbe unterliegt allerdings nicht der Umsatzsteuerpflicht! Ebenso gibt es auch keine Option für die Mehrwertbesteuerung beim Verkauf gewerblich nutzbarer Objekte. Selbst erfahrene Notare begehen immer wieder den Fehler einer Umsatzbesteuerung in solchen Fällen.
Beim Kauf neuer Immobilien, die gewerblich nutzbar sind, wird zwar die Mehrwertsteuer fällig, diese wird allerdings nicht an den Verkäufer, sondern direkt an das Finanzamt übermittelt. Wenn Sie dieses Objekt anschließend mit Mehrwertsteuer vermieten, kann jene Schuld mit Ihrer Vorsteuer saldiert werden, sodass Sie letztendlich keine Umsatzsteuer zahlen. Die rechtlichen Grundlagen hierfür sind die folgenden:
- § 1 Abs 1a UStG,
- § 13b Abs 2 UStG,
- Fundstelle: OFD München, 01.08.00, S-7100b – 3 St 433.
Lange Laufzeiten geben Sicherheit
In der Regel werden Immobilien für Gewerbe langfristig und mit festgeschriebener Laufzeit vermietet. Als Vermieter können Sie von geregelten Einnahmen ausgehen und Ihr Mieter ist für seine Kundschaft immer unter derselben Adresse erreichbar. Die Investitionen von beiden Seiten zahlen sich bei langfristigen Mietverträgen aus, Kündigungen erfordern wie bei privat genutzten Immobilien außerordentliche Gründe.
Gleichzeitig ermöglicht Ihnen das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), eine Immobilie, die gewerblich genutzt wird, mit unbefristetem Vertrag zu vermieten. In dem Fall steht beiden Parteien die Kündigung mit Frist von sechs Monaten zum Quartalsende offen
Frei verhandelbare Mieten bei Immobilien für Gewerbe.
Bei Immobiliengesuche, die gewerblich sind, können Sie mit den Interessenten die Mieten ohne rechtliche Begrenzungen aushandeln. Die bei Wohnimmobilien geltende Mietpreisbremse gibt es bei gewerblich genutzten Immobilien nicht. Dieser Fakt sollte Sie allerdings nicht dazu animieren, gezielt Gewerbeimmobilien zu kaufen, dagegen spricht das vergleichsweise hohe Leerstands-Risiko.
Besonderheiten bei Verkauf und Eigenbedarfskündigung
Vermietete Wohnimmobilien sind meist schwieriger zu verkaufen, weil die Käufer oft selbst darin leben möchten. Vermietete Gewerbeimmobilien verkaufen ist hingegen wesentlich attraktiver. Investoren können mit langfristigen Mieteinnahmen kalkulieren, ohne selbst Mieter zu suchen.
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Achtung
Sie können eine Immobilie für Gewerbe jedoch niemals aufgrund von Eigenbedarf kündigen, selbst wenn Sie Ihre Räumlichkeiten für die eigene Geschäftstätigkeit benötigen.
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Achtung
Sie können eine Immobilie für Gewerbe jedoch niemals aufgrund von Eigenbedarf kündigen, selbst wenn Sie Ihre Räumlichkeiten für die eigene Geschäftstätigkeit benötigen.
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Weitere Unterschiede zwischen bewohnbaren Immobilien und Gewerbeimmobilien
Wohnimmobilien unterliegen dem klassischen Mieterschutz, weswegen Mieterhöhungen begründet sein müssen und sich oft schwer durchsetzen lassen. Bei Immobilien für die Gewerbe-Ausübung verhandeln Sie mit den Mietern eventuelle Erhöhungen und legen alle Vereinbarungen vertraglich fest.
Wenn Sie eine Wohnimmobilie vermieten und einen Makler beauftragen, gilt das Bestellerprinzip. Bei gewerblich genutzten Immobilien können Sie Ihre Mieter zur Zahlung der Provision verpflichten.
Immobilien für das Gewerbe – besondere Auflagen
Soll eine Immobilie gewerblich genutzt werden, muss diese andere Anforderungen erfüllen als eine Wohnimmobilie. Dazu gehören unter anderem mehr als ein Wasseranschluss, eine höhere Anzahl an Steckdosen sowie für Damen und Herren ausgewiesene Toiletten.
Ein Makler kann sinnvoll sein
Unabhängig davon, ob Sie Gewerbeimmobilien kaufen, verkaufen oder vermieten möchten, die Inanspruchnahme eines Maklers ist in jedem Fall zu empfehlen, wenn Sie selbst nicht Besonderheiten von Immobilien für Gewerbe nicht kennen. Ebenso unterschiedlich wie die Arten von Gewerbeimmobilien sind die Anforderungen der potenziellen Mieter. Ein auf Gewerbeimmobilien spezialisierter Makler kennt die regionalen Besonderheiten und sucht mit Erfahrung und Fachwissen die für Sie geeigneten Objekte. Seine Kompetenz erstreckt sich ebenso auf die wesentlich komplexere Immobilienbewertung bei Gewerbeimmobilien. Letztlich findet er für Sie passende, solvente und langfristig orientierte Mieter. Überlassen Sie dem Vermittler ebenso die Mietpreisverhandlungen, führt seine Professionalität zu optimalen Verträgen.
