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November 5, 2018 | 7 Min Lesezeit

Gewerbeimmobilien kaufen – Tipps und Tricks

Wenn Du Gewerbeimmobilien kaufen möchtest, findest in diesem Artikel hilfreiche Tipps zur Suche, Finanzierung und zu den Steuern, die beim Kauf gewerblicher Objekte anfallen. Außerdem verraten wir Dir, ob eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich und sinnvoll ist.

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Wenn Du Gewerbeimmobilien kaufen möchtest, findest in diesem Artikel hilfreiche Tipps zur Suche, Finanzierung und zu den Steuern, die beim Kauf gewerblicher Objekte anfallen. Außerdem verraten wir Dir, ob eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich und sinnvoll ist.

Bei der Suche nach passenden Gewerbeimmobilien kannst Du in einschlägigen Online-Portalen und über einen Experten suchen, der sich spezialisiert hat. Insbesondere, wenn Du spezielle gewerbliche Immobilien kaufen willst, empfiehlt sich die Suche mit einem Immobilienmakler – etwa bei Fabrik- und Produktionshallen, Fachmärkten oder Einkaufszentren – denn dieser bringt das nötige Know-how mit, kennt die Fallstricke und kann Dich kompetent beraten. Du hast natürlich auch die Möglichkeit gewerbliche Immobilien ohne Makler zu suchen. Dann empfehlen wir Dir, dass Du selbst das Wissen mitbringst. Du sparst ohne einen Fachmann zwar Kosten, hast dann aber auch wesentlich mehr Aufwand selbst zu bewältigen.
Lage und Größe spielen bei der Wahl der Gewerbeimmobilie eine wichtige Rolle. Achte aber auch unbedingt auf die Baugenehmigungen und Baupläne der Gemeinden. Stelle sicher, dass in der Immobilie auch ein Gewerbe betrieben werden darf.

Wichtig:
Möchtest Du zu Vermietungszwecken Gewerbeimmobilien kaufen, achte zwingend auf die Lage und die Infrastruktur. Diese Faktoren haben einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe der Miete, die Vermietbarkeit der Immobilie und damit letztendlich Deiner eigenen Rendite.

Gewerbeimmobilien kaufen – die Immobilienbewertung ist wichtig

Bevor Du Gewerbeimmobilien kaufst, sollte immer eine Immobilienbewertung vorgenommen werden. Das hat nicht nur den Vorteil, dass Du genau weißt, in welchem Zustand die Immobilie sich befindet und welchen Wert sie tatsächlich hat. Eine Immobilienbewertung bei Gewerbeimmobilien ist auch dann notwendig, wenn Du eine Fremdfinanzierung vornimmst. Banken finanzieren circa 60 Prozent des Beleihungswertes oder 50 Prozent des Ertragswertes. Für beide Werte ist eine Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren notwendig. Die Risikobewertung des Unternehmens beeinflusst zudem maßgeblich die Konditionen für einen Kredit.

Gewerbeimmobilien kaufen ohne Eigenkapital – ist das möglich & sinnvoll?

Wer Gewerbeimmobilien kaufen möchte, kann die Kosten in der Regel nicht aus eigener Tasche bezahlen und benötigt eine Fremdfinanzierung. Ähnlich wie bei der Finanzierung von privatem Wohnraum gilt auch bei der Gewerbeimmobilien-Finanzierung: Eigenkapital verbessert die Konditionen. Schließlich nimmst Du weniger Kredit bei der Bank auf, erhältst günstigere Zinsen, zahlst den Kredit schneller ab und in Summe auch weniger Zinsen.

Achtung: Bei Mietimmobilien rechnen die Banken meist nur mit einem gewissen Prozentsatz der Mieteinnahmen. Die Aussage, dass sich Mietimmobilien selber finanzieren, stimmt demnach nicht. Kalkuliere daher mit rund 25 bis 50 Prozent der Mieteinnahmen für die Tilgung des Kredites, wenn Du Gewerbeimmobilien kaufen und vermieten möchtest.

Grundsätzlich empfehlen wir von Vermietet.de, Gewerbeimmobilien mit Eigenkapital zu kaufen, um möglichst günstige Kreditkonditionen aushandeln zu können. Ist dies nicht möglich, auch nicht in Form von Grundstückssicherheiten, informierst Du Dich am besten über Fördermittel, Zuschüsse und denkst über die Möglichkeit der Eigenleistung nach, um diese als Eigenkapital anrechnen lassen zu können.

Immobilienfinanzierung nur mit Einkommensnachweis?

In der Regel ist es seit dem Jahr 2016 gesetzlich nicht mehr möglich, dass Banken Kredite vergeben, ohne das Einkommen und die Bonität des Kreditnehmers zu prüfen. Einige Anbieter gibt es dennoch, die Immobiliendarlehen ohne Einkommensnachweis vergeben. Geprüft werden hier „nur“ die Angaben der Selbstauskunft und die Bonität über die Schufa. Einen Gehaltsnachweis oder Lohnzettel muss man nicht vorzeigen. Wenn Du Gewerbeimmobilien kaufen möchtest, benötigst Du zwar keinen Einkommensnachweis für die Finanzierung, dafür aber die Gewinn- und Verlustrechnung oder den Jahresabschluss. Steht das Unternehmen noch in den Startlöchern, müssen andere Nachweise und Kalkulationen vorgelegt werden, um die Zahlungsfähigkeit darzulegen.

gewerbeimmobilien-kaufen

Die Steuerberechnung bei Gewerbeimmobilien ist sehr komplex

Ob und wann Du beim Kauf von Gewerbeimmobilien – sowie im weiteren Verlauf – Steuern zahlen oder gar absetzen kannst, muss immer im Einzelfall geprüft werden. Abhängig ist dies beispielsweise davon, ob Du Gewerbeimmobilien kaufst und damit Mieteinnahmen erzielst. Dann kannst Du Anschaffungs-, Herstellungs- und Werbungskosten von der Steuer absetzen. Unternehmen können diese Kosten wiederum als Betriebsausgaben absetzen.

Achtung: Solltest Du Gewerbeimmobilien kaufen und innerhalb weniger Jahre wieder verkaufen, beispielsweise wegen Geschäftsaufgabe, könnte die Spekulationssteuer anfallen. Sie wird fällig, wenn Du Gewerbeimmobilien verkaufst und dabei nicht die Spekulationsfrist von zehn Jahren einhältst. Weiterhin ist beim Verkauf zu beachten: Wenn Du innerhalb von fünf Jahren drei Objekte verkaufst, geht der Fiskus von einem gewerblichen Immobilienhandel aus und erhebt auf die Verkäufe Gewerbesteuer.

Autoreninfo

Andrea
Als Content Managerin unterstützt Andrea das Team von Vermietet.de. Sie schreibt Fachtexte rund um die Immobilienbranche und betreut sämtliche redaktionelle Themen im Unternehmen. Aktuell kreiert sie Inhalte zu den neuesten Änderungen und Nachrichten für das Vermietet.de-Magazin.

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