Gewerbeimmobilien kaufen – Tipps und Tricks

Wenn Sie Gewerbeimmobilien kaufen möchten, finden Sie in diesem Artikel hilfreiche Tipps zur Suche, Finanzierung und zu den Steuern, die beim Kauf gewerblicher Objekte anfallen. Außerdem verraten wir Ihnen, ob eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich und sinnvoll ist.

Bei der Suche nach passenden Gewerbeimmobilien können Sie in einschlägigen Online-Portalen und über einen Experten suchen, der sich spezialisiert hat. Insbesondere, wenn Sie spezielle gewerbliche Immobilien kaufen wollen, empfiehlt sich die Suche mit einem Immobilienmakler – etwa bei Fabrik- und Produktionshallen, Fachmärkten oder Einkaufszentren – denn dieser bringt das nötige Know-how mit, kennt die Fallstricke und kann Sie kompetent beraten. Sie haben natürlich auch die Möglichkeit gewerbliche Immobilien ohne Makler zu suchen. Dann empfehlen wir Ihnen, dass Sie selbst das Wissen mitbringen. Sie sparen ohne einen Fachmann zwar Kosten, haben dann aber auch wesentlich mehr Aufwand selbst zu bewältigen.
Lage und Größe spielen bei der Wahl der Gewerbeimmobilie eine wichtige Rolle. Achten Sie aber auch unbedingt auf die Baugenehmigungen und Baupläne der Gemeinden. Stellen Sie sicher, dass in der Immobilie auch ein Gewerbe betrieben werden darf.

Wichtig:
Möchten Sie zu Vermietungszwecken Gewerbeimmobilien kaufen, achten Sie zwingend auf die Lage und die Infrastruktur. Diese Faktoren haben einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe der Miete, die Vermietbarkeit der Immobilie und damit letztendlich Ihrer eigenen Rendite.

Gewerbeimmobilien kaufen – die Immobilienbewertung ist wichtig

Bevor Sie Gewerbeimmobilien kaufen, sollte immer eine Immobilienbewertung vorgenommen werden. Das hat nicht nur den Vorteil, dass Sie genau wissen, in welchem Zustand die Immobilie sich befindet und welchen Wert sie tatsächlich hat. Eine Immobilienbewertung bei Gewerbeimmobilien ist auch dann notwendig, wenn Sie eine Fremdfinanzierung vornehmen. Banken finanzieren circa 60 Prozent des Beleihungswertes oder 50 Prozent des Ertragswertes. Für beide Werte ist eine Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren notwendig. Die Risikobewertung des Unternehmens beeinflusst zudem maßgeblich die Konditionen für einen Kredit.

Gewerbeimmobilien kaufen ohne Eigenkapital – ist das möglich & sinnvoll?

Wer Gewerbeimmobilien kaufen möchte, kann die Kosten in der Regel nicht aus eigener Tasche bezahlen und benötigt eine Fremdfinanzierung. Ähnlich wie bei der Finanzierung von privatem Wohnraum gilt auch bei der Gewerbeimmobilien-Finanzierung: Eigenkapital verbessert die Konditionen. Schließlich nehmen Sie weniger Kredit bei der Bank auf, erhalten günstigere Zinsen, zahlen den Kredit schneller ab und in Summe auch weniger Zinsen.

Achtung: Bei Mietimmobilien rechnen die Banken meist nur mit einem gewissen Prozentsatz der Mieteinnahmen. Die Aussage, dass sich Mietimmobilien selber finanzieren, stimmt demnach nicht. Kalkulieren Sie daher mit rund 25 bis 50 Prozent der Mieteinnahmen für die Tilgung des Kredites, wenn Sie Gewerbeimmobilien kaufen und vermieten möchten.

Grundsätzlich empfehlen wir von Vermietet.de, Gewerbeimmobilien mit Eigenkapital zu kaufen, um möglichst günstige Kreditkonditionen aushandeln zu können. Ist dies nicht möglich, auch nicht in Form von Grundstückssicherheiten, informieren Sie sich am besten über Fördermittel, Zuschüsse und denken Sie über die Möglichkeit der Eigenleistung nach, um diese als Eigenkapital anrechnen lassen zu können.

Immobilienfinanzierung nur mit Einkommensnachweis?

In der Regel ist es seit dem Jahr 2016 gesetzlich nicht mehr möglich, dass Banken Kredite vergeben, ohne das Einkommen und die Bonität des Kreditnehmers zu prüfen. Einige Anbieter gibt es dennoch, die Immobiliendarlehen ohne Einkommensnachweis vergeben. Geprüft werden hier „nur“ die Angaben der Selbstauskunft und die Bonität über die Schufa. Einen Gehaltsnachweis oder Lohnzettel muss man nicht vorzeigen. Wenn Sie Gewerbeimmobilien kaufen möchten, benötigen Sie zwar keinen Einkommensnachweis für die Finanzierung, dafür aber die Gewinn- und Verlustrechnung oder den Jahresabschluss. Steht das Unternehmen noch in den Startlöchern, müssen andere Nachweise und Kalkulationen vorgelegt werden, um die Zahlungsfähigkeit darzulegen.

gewerbeimmobilien-kaufen

Die Steuerberechnung bei Gewerbeimmobilien ist sehr komplex

Ob und wann Sie beim Kauf von Gewerbeimmobilien – sowie im weiteren Verlauf – Steuern zahlen oder gar absetzen können, muss immer im Einzelfall geprüft werden. Abhängig ist dies beispielsweise davon, ob Sie Gewerbeimmobilien kaufen und damit Mieteinnahmen erzielen. Dann können Sie Anschaffungs-, Herstellungs- und Werbungskosten von der Steuer absetzen. Unternehmen können diese Kosten wiederum als Betriebsausgaben absetzen.

Achtung: Sollten Sie Gewerbeimmobilien kaufen und innerhalb weniger Jahre wieder verkaufen, beispielsweise wegen Geschäftsaufgabe, könnte die Spekulationssteuer anfallen. Sie wird fällig, wenn Sie Gewerbeimmobilien verkaufen und dabei nicht die Spekulationsfrist von zehn Jahren einhalten. Weiterhin ist beim Verkauf zu beachten: Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei Objekte verkaufen, geht der Fiskus von einem gewerblichen Immobilienhandel aus und erhebt auf die Verkäufe Gewerbesteuer.

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