Immobilien erben: Erbschaftssteuer bei Immobilien ist vom Verkehrswert abhängig

Wenn Sie eine Immobilie erben, bittet Sie das Finanzamt in Form der Erbschaftssteuer zur Kasse. Sie sind gesetzlich dazu verpflichtet, der Finanzkasse vor Ort Ihr Erbe innerhalb von drei Monaten zu melden. Prinzipiell wird die Höhe der Erbschaftssteuer bei Immobilien am Verkehrswert bemessen, erfahren Sie nachfolgend, was sonst noch zu beachten ist.

Der Verkehrswert einer geerbten Eigentumswohnung oder eines Hauses wird immer zum Zeitpunkt der Überlassung ermittelt, obgleich Sie drei Monate Zeit haben, dem Finanzamt Ihre Erbschaft mitzuteilen. Die örtliche Finanzbehörde übernimmt auch die Ermittlung des Verkehrswerts, um anhand dessen die Erbschaftssteuer festzusetzen.

Seit 2009 gilt: Die Erbschaftssteuer bei Immobilien hängt vom Verkehrswert statt dem Einheitswert ab. Der Verkehrswert zählt seit dieser Zeit in voller Höhe. Vor 2009 gab es Abschläge in Höhe von maximal 65 Prozent, diese sind mit dem Einheitswert verschwunden. Dafür wurden die Freibeträge ersatzweise in jeder Steuerklasse angehoben.

Ist die Erbschaftssteuer einer Immobilie nach Verkehrswert nicht zu ermitteln, greift die so bezeichnete Sachwertermittlung, dabei wird der Wert des Gebäudes mit dem des Grundes addiert.

Erbschaftssteuer: Bei Immobilien den Verkehrswert ermitteln – die Verfahren

Die zur Berechnung der Erbschaftssteuer notwendige Wertermittlung kann in zwei gesetzlichen Verfahren durchgeführt werden:

  • Vergleichswertverfahren (Hier wird der Wert einer Immobilie aus den tatsächlich erzielten Kaufpreisen einer anderen Immobilie abgeleitet.)
  • Ertragswertverfahren (Die Ermittlung des Wertes einer Immobilie durch Kapitalisierung von Reinerträgen, die mit dem Objekt erwirtschaftet werden.)

Bei der Bewertung einer Eigentumswohnung zur Erbschaftssteuer wird das Vergleichswertverfahren ebenso genutzt wie bei einem Haus. Handelt es sich jedoch um Mietobjekte, kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Finanzamt und Sachverständige sind an die gleichen Regeln gebunden, Letztere nutzen aber legal gegebene Spielräume zugunsten ihrer Auftraggeber.

Erbschaftssteuer und Immoblien: Ermittlung des Verkehrswerts bei vermieteten Häusern

Bei Mietobjekten richtet sich die Erbschaftssteuer der Immobilie nach dem Verkehrswert und weiteren Faktoren: Zur Berechnung werden die Mieteinnahmen den Aufwendungen gegenübergestellt. Fachleute sprechen daher vom Ertragswertverfahren. In dieses Verfahren fließen allerdings alle Schulden des Verstorbenen und die vom Erben bezahlten Kosten für Bestattung mitsamt Grabstein ein. Die Erbschaftssteuer der Immobilie wird letztendlich vom Verkehrswert und Nettoertragswert berechnet.

erbschaftssteuer-immobilie-verkehrswert

Handelt es sich um ein Wohnhaus, zieht der Gesetzgeber bei der Erbschaftssteuer der Immobilie vom Verkehrswert noch 10 Prozent ab. Das bedeutet, dass der ermittelte Verkehrswert nur zu 90 Prozent in der Berechnung zum Tragen kommt.

Was tun, wenn Sie mit der Wertermittlung nicht einverstanden sind?

Das Finanzamt legt die Erbschaftssteuer eines Hauses durch Wertermittlung in Eigenregie fest und handelt dabei auf der Grundlage des BewG (Bewertungsgesetz). Nicht selten erscheint der dabei ermittelte Wert den Erben sehr hoch. Nicht zuletzt, weil daraus eine höhere Steuerlast entsteht. In derartigen Fällen bietet sich die Wertermittlung durch externe, aber anerkannte Sachverständige an.

Erbschaftsteuer: Bewertung von Immobilien und Verwandtschaftsgrad

Welchen Betrag ein Erbe letztendlich zu zahlen hat, hängt von seinem Verwandtschaftsgrad ab. Davon hängen die unterschiedlich hohen Freibeträge ab. Stirbt der eingetragene Lebenspartner, sind 500.000 Euro an Wert steuerfrei, ein weiter vom Nachlassgeber entfernter Erbe kommt nur auf die Summe von 20.000 Euro.

Sind Schenkungen steuerfrei?

Nein, die Erbschaftssteuer auf Immobilien nach Verkehrswert wird bei einem Übertrag zur Schenkungssteuer. Es gelten die gleichen Freibeträge wie bei vererbten Häusern oder Eigentumswohnungen, zudem findet bei vermieteten und verschenkten Immobilien das Ertragswertverfahren Anwendung. Ein Haus überschreiben hat jedoch einen Vorteil für den Begünstigten: Er kann seinen individuellen Steuerfreibetrag alle 10 Jahre erneut nutzen.

Wie funktioniert die Überschreibung einer belasteten Immobilie?

Bei einer Schenkung wird, wie bereits erklärt, die Erbschaftssteuer auf Immobilien nach Verkehrswert berechnet und als Schenkungssteuer deklariert. Ein Haus überschreiben ist trotz Kredit möglich, allerdings sollte in Bezug auf die dabei anfallende Schenkungssteuer ein im Erbrecht Haus kompetenter Anwalt konsultiert werden.

In derartig gelagerten Fällen wird die Schenkungs- beziehungsweise Erbschaftssteuer auf Immobilien nach Verkehrswert um die bestehende Belastung verkürzt in Rechnung gestellt. Damit fällt der Verkehrswert oft in den individuellen Freibetrag und der Begünstigte bleibt steuerfrei. Gleichwohl kann dies im Einzelfall nur ein Fachanwalt beurteilen.

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