Das sollten Sie zur Erbfolge beim Haus wissen und beachten

Wenn Sie kein Testament oder einen Erbvertrag aufsetzen, wird nach Ihrem Ableben die Erbfolge beim Haus durch das Gesetz bestimmt. Es finden dabei vordergründig Kinder und Ehegatten sowie eingetragene Lebenspartner eine Berücksichtigung. Wer dabei wie viel bekommt und weitere hilfreiche Informationen finden Sie hier.

Verzichten Sie auf die Möglichkeit Ihre Wohnimmobilie mittels Testament weiterzugeben, greift die gesetzliche Erbfolge beim Haus. Der Gesetzgeber teilt das Erbrecht für Angehörige in vier Kategorien ein:

  • Verwandte erster Ordnung sind Ihr/e Ehegatte/-in und Kinder, sowie Adoptivkinder.
  • Ihre Eltern und Geschwister sind Erben zweiter Ordnung.
  • Die Großeltern oder deren Abkömmlinge sind Erben dritter Ordnung.
  • Urgroßeltern werden als Erben vierter Ordnung definiert.

Solange es Verwandte erster Ordnung gibt, sind die anderen Angehörigen nicht zur Erbfolge für Ihr Haus berufen. Haben Sie als Erblasser keine eigenen Kinder, werden die gesetzlichen Erben zweiter Ordnung als Nachlassempfänger eingeteilt. Nach diesem Muster kann man nun weiter gehen. Erst, wenn keine Verwandten ausfindig gemacht werden können, wird der Staat als Erbe der Immobilie bestimmt.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei Immobilien?

Das Finanzamt erhebt bei einem vererbten Haus Steuern, deren Höhe sich nach dem Verwandtschaftsgrad richtet. Dabei sind jedoch die steuerlichen Freibeträge zu beachten, welche wir für Sie übersichtlich zusammengetragen haben:

Erwerber (Steuerklasse) Steuerfreibetrag
Ehegatten, Lebenspartner (Steuerklasse I) 500.000 €
Kinder (Steuerklasse I) 400.000 €
Enkel (Steuerklasse I) 200.000 €
Übrige Personen der Steuerklasse I 100.000 €
Geschwister (Personen der Steuerklasse II) 20.000 €
alle übrigen Erben (Personen der Steuerklasse III) 20.000 €

Jene Person, welche für die Erbfolge des Hauses infrage kommt, bezahlt demnach dann eine Erbschaftssteuer auf die Immobilie, wenn deren Verkehrswert den jeweiligen Freibetrag übersteigt.

Welche Steuersätze dabei gelten, zeigen wir Ihnen in der folgenden Tabelle:

Immobilienwert Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
bis 75.000 € 7% 15% 30%
bis 300.000 € 11% 20% 30%
bis 600.000 € 15% 25% 30%
bis 6.000.000 € 19% 30% 30%
bis 13.000.000 € 23% 35% 50%
bis 26.000.000 € 27% 40% 50%
ab 26.000.000 € 30% 43% 50%
Glühbirne

Hinweis: Wenn zur Immobilie ein Hausrat gehört, gilt für diesen ebenfalls ein Freibetrag in Höhe von 41.000 Euro. Dieser gilt jedoch ausschließlich für Personen der Steuerklasse I. Für persönliche Güter gilt ein Freibetrag in Höhe von 12.000 Euro. Dieser gilt auch für Personen, die den anderen Steuerklassen angehören.

Wie regelt das Erbrecht die Aufteilung beim Haus?

Betrifft die gesetzliche oder testamentarische Erbfolge für Ihr Haus nur einen Berechtigten, kann der Nachlass vergleichsweise einfach abgewickelt werden. Sind jedoch mehrere Personen erbberechtigt, zwingt das Erbrecht zum Teilen.

erbfolge-haus

Die Erbengemeinschaft muss eine Lösung finden, die jeden Nachlassempfänger zufriedenstellt. Nicht selten kommt es mit und ohne Testament zu Streitigkeiten vor dem Nachlassgericht. Generell bieten sich drei Möglichkeiten an:

  • Das Haus wird verkauft und der Erlös unter den Erben aufgeteilt.
  • Die Immobilie wird vermietet und die Einnahmen kommen allen Nachlassempfängern zugute.
  • Einer der Erben zahlt die Gemeinschaft aus und übernimmt das Haus.

Kommt keine Einigung zustande, erfolgt die Auflösung der Erbengemeinschaft und das Nachlassgericht ordnet die Teilungsversteigerung an, wobei alle Miterben daran aktiv teilnehmen können.

Wie beeinflusst ein Testament die Erbfolge beim Haus?

Jede Immobilie ist ein beständiger Vermögenswert, der nach dem Tod des Besitzers in “gute Hände” abgegeben werden soll. Mit einem Testament bestimmen Sie die Erbfolge für Ihr Haus. Das Bürgerliche Gesetzbuch gewährt Ihnen als Erblasser im § 1937 BGB die Freiheit, Ihre Immobilie an einen oder mehrere Menschen zu vererben. Sie müssen allerdings das sogenannte Pflichtteilsrecht beachten. Den nächsten Angehörigen steht laut diesem laut BGB bei jedem Nachlass ein Pflichtteil zu. In einem Testament können Sie zudem ein lebenslanges Wohnrecht für eine Person oder einen Nießbrauch vermerken.

Was gilt es bei der Erbfolge für ein Haus außerdem zu beachten?

Wenn Sie ein Haus mit Schulden vererben, übertragen Sie sämtliche Rechte und ebenso auch Pflichten (wie beispielsweise Schulden) an den Nachlassnehmer. Der Erbberechtigte kann gemäß geltendem Erbrecht das Haus mit Schulden ausschlagen, weil er nicht für die Verbindlichkeiten mit seinem privaten Vermögen haften möchte. Er hat zur Entscheidungsfindung drei Monate Zeit (§ 2014 BGB) und kann alternativ zur Ablehnung die Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz beantragen.

Sie können außerdem bereits zu Lebzeiten Ihr Haus an ein Kind übertragen. Es handelt sich dabei um eine vorweggenommene Erbfolge, die wie ein normaler Immobilienerwerb vom Notar beurkundet werden muss. Der Übertragungsvertrag vom Haus wird durch die Beurkundung zur rechtsverbindlichen Zusage für den Übergang des Eigentums. Auf seiner Grundlage erfolgt die Eintragung des neuen Besitzers im Grundbuch.

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