Tipps für Vermieter, wenn Sie ein Einfamilienhaus kaufen wollen

Angesichts der dauerhaft hohen Nachfrage bei Mietwohnungen in bestimmten Ballungsgebieten denken viele Anleger an die Option ein Einfamilienhaus zu kaufen, um es dann zu vermieten. Die Investition wird jedoch in einem boomenden Markt zur Herausforderung. Zunächst will der Kauf gut überlegt sein, denn den Rendite-Aussichten stehen Risiken gegenüber.

Ein Einfamilienhaus zu kaufen, um Mieteinnahmen zu generieren, setzt eine gute Planung voraus. Es gilt zum einen, die optimale Wohnfläche zu finden. Zum anderen muss die Infrastruktur potenzielle Mieter ansprechen. Es gibt dabei viele Dinge zu bedenken und genau durchzurechnen, denn am Ende der Investition soll schließlich ein attraktiver Gewinn stehen. Bevor eine leicht zu vermietende Immobilie mit dem Potenzial einer attraktiven Rendite gesucht wird, müssen jedoch die eigenen finanziellen Möglichkeiten fokussiert werden.

Die Frage nach der Finanzierung

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Zunächst sollten Sie sich zwei wichtige Frage stellen: Kann ich mir überhaupt eine Immobilie leisten? Wie viel Eigenkapital steht mir zur Verfügung und welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?
Idealerweise nutzen Sie einen Kreditrechner, um sich die Optionen durchzukalkulieren.

Eigenmittel sind nicht immer zwingend erforderlich, wenn Sie sich ein Einfamilienhaus kaufen möchten. Banken bieten zum Teil Vollfinanzierungen bis zu 120 Prozent des Immobilienwerts an. Indes sind die Hürden bei den meisten Instituten sehr hoch. Wenn Sie ein Einfamilienhaus kaufen ohne Eigenkapital, müssen Sie in der Regel einen sicheren Arbeitsplatz mit einem relativ hohen Einkommen nachweisen. Die kreditgebende Bank kann zudem weitere Sicherheiten von Ihnen verlangen, wie beispielsweise:

  • Anderweitige Kapitalanlagen,
  • Versicherungs-Rückkaufswerte,
  • bereits erworbene Immobilien,
  • Spareinlagen oder ein noch nicht zuteilungsreifer Bausparvertrag.

In jedem Fall müssen Sie mit Zinsaufschlägen rechnen, weil die Bank das höhere Risiko bezahlt haben möchte. Die daraus resultierenden höheren Kreditraten können nicht immer auf die Mieteinnahmen umgelegt werden, wenn Sie ein Einfamilienhaus kaufen. Rechnen Sie daher möglichst genau und ziehen Sie die professionelle Hilfe eines Maklers in Betracht.

Einfamilienhaus kaufen – Joker Einliegerwohnung

Ein Einfamilienhaus zu kaufen mit einer Einliegerwohnung eröffnet Ihnen die Chance auf weitere Mieteinnahmen. Die in sich abgeschlossene Einliegerwohnung muss über einen separaten Eingang verfügen und sollte über 50 Quadratmeter Wohnfläche (aufgeteilt auf mindesten zwei Zimmer) haben. Ab dieser Größenordnung lohnt sich der finanzielle Mehraufwand aus Sicht von Experten. Zudem eröffnen sich steuerliche Vorteile, sofern die Mieteinnahmen aus der Einliegerwohnung in die private Altersvorsorge fließen. Ein weiterer positiver Aspekt ist, dass der Gesetzgeber Ihnen Sonderrechte bei der Kündigung des Mieters einräumt. Wenn sich Spannungen zwischen dem Hauptmieter und dem Mieter der Einliegerwohnung ergeben, profitieren Sie im Ernstfall von besonderen Voraussetzungen und kürzeren Kündigungsfristen.
Der Vorteil wird leider auch von einem gewissen Mehraufwand begleitet. Für die Einliegerwohnung muss eine separate Nebenkostenabrechnung erstellt werden, im Mietvertrag sollten Nutzungsrechte für Garten und Kfz-Stellplatz vereinbart sein. Zudem muss ein geeigneter Mieter gefunden werden, welcher mit dem schlechteren Mieterschutz als bei einer herkömmlichen Wohnung auskommt.

Einfamilienhaus kaufen – die perfekte Lage finden

Beim Kauf eines Einfamilienhauses zur Vermietung sollte die Lage ideal sein. Achten Sie auf eine attraktive Infrastruktur und eine Umgebung, die zu Ihren potenziellen Lieblingsmietern passen könnte. Wenn Sie beispielsweise keine Wohngemeinschaften in Ihrem Haus haben wollen, die ständig Partys feiern, sollten Sie nicht unbedingt in einem Szenebezirk mit vielen Kneipen und Bars ein Einfamilienhaus kaufen.
Zudem sollte die Lage so gewählt werden, dass sich auch langfristig hohe Renditen erwirtschaften lassen. Ob eine Immobilie an Wert verliert oder gewinnt, entschieden beispielsweise die folgenden Kriterien:

  • Immobilien in grüneren Gebieten werden eher an Wert gewinnen als Häuser in Betonwüsten.
  • Laute Straßen sind natürlich ein Minuspunkt, während in ruhigen Umgebungen sich mehr Gewinne erwirtschaften lassen.
  • Achten Sie außerdem auf den Arbeitsmarkt und die Kaufkraftentwicklung. Auch dies sind entscheidende Faktoren, die den Immobilienwert bestimmen.

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