Denkmalschützes Haus: Abriss ist grundsätzlich möglich

Wenn Sie den Abriss einer bisher denkmalgeschützten Immobilie durchführen lassen möchten, gilt es hierbei im Vorhinein einige rechtliche Grundlagen zu beachten. Unter welchen Voraussetzungen ein Haus unter Denkmalschutz zum Abriss freigegeben werden darf und welche Rolle hierbei die Steuer hat, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Wer ein Haus unter Denkmalschutz besitzt, hat es nicht immer so leicht. Eine freie Gestaltungs- und Verwaltungsfreiheit gibt es nämlich nicht, weil die Denkmalschutzbehörde immer dazwischen steht. Der Abriss einer denkmalgeschützten Immobilie ist ohne Genehmigung nicht möglich.

Ein Abriss bei Denkmalschutz steht sogar unter einer hohen Strafe, wenn vorher keine Genehmigung vorliegt. Daher muss diese vorab eingeholt werden. Die Behörde prüft dabei in der Regel, ob der Abriss wirklich notwendig ist, oder es andere Möglichkeiten wie eine Sanierung gibt. Es ist demnach gar nicht so einfach ein Haus unter Denkmalschutz abzureißen und einen Neubau zu errichten.

Wann erfolgt für ein Haus unter Denkmalschutz eine Abrissgenehmigung?

Steht ein Haus unter Denkmalschutz, darf ein Abriss erfolgen, wenn die Kosten einer Sanierung sich durch die Nutzung wie einer Vermietung nicht erwirtschaften lassen. Dies hat das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz entschieden:

Ein Hauseigentümer wollte ein 1700 errichtetes und im Jahr 1984 unter Denkmalschutz gestelltes Haus abreißen. Der Grund war, dass die dringend notwendige Renovierung nicht wirtschaftlich gewesen wäre. Die Denkmalschutzbehörde lehnte den Antrag ab. Daraufhin klagte der Eigentümer vor dem Verwaltungsgericht – dies ebenfalls ohne Erfolg.

Auf die Berufung verpflichtete schlussendlich das Oberverwaltungsgericht die Denkmalschutzbehörde dazu, einer Abrissgenehmigung stattzugeben. Diese Entscheidung wurde damit begründet, dass die Erhaltung eines denkmalgeschützten Gebäudes unzumutbar ist, wenn von dem Objekt kein vernünftiger Gebrauch gemacht werden kann.

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Die Unzumutbarkeit liegt also dann vor, wenn die Einnahmen, welches durch das Denkmal erzielt werden können, nicht den Kosten für Erhaltung und Betrieb der Immobilie entsprechen. Nach diesem Urteil (OVG Rheinland-Pfalz, 1 A 10178/05.OVG) gilt bereits ein jährlicher Verlust von 1.000 Euro als nicht zumutbar.

TIPP: Behalten Sie Ihre AfA bei einer Vermietung im Blick

Wenn Sie sich dazu entscheiden, ein Haus, welches unter Denkmalschutz dem Abriss freizugeben, sollten Sie auch die Absetzung für Abnutzung (AfA) im Blick behalten. Durch diese profitieren Sie in der Regel von Steuererleichterungen, die Ihnen beim Vermieten der Immobilie als Ausgleich für die Abnutzung gewährt werden. Dementsprechend müssen Sie die Steuererleichterungen zusätzlich zu den Mieteinnahmen als Erlöse berücksichtigen.

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