Wusstest Du das schon? Der Gesetzgeber garantiert Dir als Vermieter ein Vermieterpfandrecht, mit dem Du mögliche Forderungen gegen Deinen Mieter durchsetzen kannst. Erfahre hier alles über pfändbare Gegenstände, den Ablauf und mögliche Alternativen zum Vermieterpfandrecht!
Was ist Vermieterpfandrecht? Die Basics!
- Das Vermieterpfandrecht ermöglicht es Dir, Gegenstände aus der Wohnung des Mieters zu pfänden, wenn dieser mit seiner Miete im Rückstand ist.
- Gesetzliche Grundlage für das Vermieterpfandrecht ist das BGB.
- Du darfst Dein Vermieterpfandrecht ohne Titel eines Gerichts anwenden.
- Wenn Du Dein Vermieterpfandrecht anwendest, darfst Du nicht alle Besitztümer des Mieters pfänden.
Vermieterpfandrecht im Detail: Was bedeutet das?
Der Gesetzgeber gewährt Dir ein Vermieterpfandrecht gemäß BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). In § 562 BGB steht, dass Du Deine Forderungen aus einem Mietverhältnis gegenüber dem Mieter in Form des Vermieterpfandrechts durchsetzen darfst. Du kannst demnach Besitztümer, die sich in der Wohnung Deines Mieters befinden, pfänden und den Erlös einbehalten, sodass die ausstehenden Rückstände des Mieters beglichen sind.
Wann kannst Du Dein Vermieterpfandrecht geltend machen?
Im Sinne des § 562 BGB darfst Du bei Forderungen aus dem Mietverhältnis Dein Vermieterpfandrecht anwenden. Das umfasst z. B. Rückstände bei Mietzahlungen und Nebenkostenzahlungen, aber auch Schadensersatzansprüche und Kosten, die Dir für die Kündigung und Räumung der Wohnung entstanden sind.
Gut zu wissen: Nicht nur bei privaten Mietern gilt das Vermieterpfandrecht, auch bei Gewerbemietern ist es anzuwenden. Nicht aber bei Untermietern.
Dein Vermieterpfandrecht kannst Du immer nur für Forderungen aus dem laufenden Mietjahr anwenden. Nicht rückwirkend und auch nicht für künftige Mietrückstände.
Vermieterpfandrecht: Was darf gepfändet werden?
Das Bürgerliche Gesetzbuch beschränkt Dein Vermieterpfandrecht auf “Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.” Nach § 811 Zivilprozessordnung (ZPO) dürfen folgende Dinge nicht gepfändet werden:
- Dinge für eine bescheidene Lebens- und Haushaltsführung
- Dinge, die der Berufsausübung dienen (auch zur Aus- und Weiterbildung)
- Dinge, die der Schuldner aus gesundheitlichen Gründen benötigt
- Dinge, die der Schuldner zu religiösen Zwecken benötigt, sofern diese den Wert von 500 Euro nicht überschreiten
- Trauringe, Ehrenzeichen und Urkunden sowie sonstige private Unterlagen oder Dokumente
- Tiere, sofern sie nicht einen hohen Wert haben
- unbewegliche Gegenstände wie Gartenhäuser und Wohnlauben, sofern der Schuldner diese als ständige Unterkunft bewohnt
Vermieterpfandrecht: Beispiel für nicht pfändbare Gegenstände:
- Waschmaschine, Kühlschrank, Bett, Kleiderschrank und andere Möbel
- Kleidung (ausgenommen sind Luxussachen)
- Werkzeuge und Maschinen von Handwerkern
- Computer von IT-Spezialisten
- Kameraausrüstung von Fotografen
- Autos, Immobilien und Grundstücke
Achtung: Dein Vermieterpfandrecht umfasst nur Dinge, die tatsächlich zum Eigentum des Mieters gehören. Dinge, die zwar in seinem Besitz, aber von einem Dritten ausgeliehen oder geleast wurden, sind nicht pfändbar. Das gilt auch für Gegenstände von WG-Partnern oder Ehegatten, sofern diese nicht im Mietvertrag stehen.
Dein Vermieterpfandrecht kannst Du auf Bargeld (ab einer gewissen Höhe), Schmuck und andere Wertgegenstände anwenden, sofern sie nicht zu den oben genannten nicht pfändbaren Dingen gehören.
Wann erlischt das Vermieterpfandrecht?
Es gibt einige Situationen, in denen Dein Vermieterpfandrecht erlischt und Du keinen Anspruch mehr geltend machen kannst. Dies sind folgende Fälle:
- Dein Mieter entfernt pfändbare Gegenstände aus der Wohnung und Du erhebst keinen Widerspruch, obwohl Du davon Kenntnis hast. Siehe weiter unten: “Pfandkehr”.
- Wenn Du der Entfernung der pfändbaren Gegenstände zustimmst, erlischt Dein Vermieterpfandrecht ebenfalls.
- Entfernt der Mieter im Zuge seines täglichen Geschäftsbetriebs oder zur allgemeinen Lebenshaltung pfändbare Gegenstände, erlischt Dein Vermieterpfandrecht ebenfalls – auch ohne, dass Du davon Kenntnis hast oder zustimmst.
- Sofern die verbleibenden pfändbaren Gegenstände in der Wohnung ausreichen, um Deine Forderungen zu decken, erlischt das Vermieterpfandrecht gegenüber den entfernten Gegenständen.
Vermieterpfandrecht ausüben: So ist der Ablauf!
Grundsätzlich kannst Du Dein Vermieterpfandrecht ohne Titel eines Gerichts geltend machen, am besten in schriftlicher Form. Dass Du auf diese Weise Dein Vermieterpfandrecht durchsetzen kannst, bedingt, dass Dein Mieter pfändbare Gegenstände freiwillig herausgibt. Tut er dies nicht, bleibt Dir im Zweifelsfall nur der Weg über eine Klage – sofern Du nicht ohnehin im Zuge der Mietrückstände eine Räumungsklage angestrebt hast.
- Wichtigste Voraussetzung für Dein Vermieterpfandrecht im Zuge der Räumungsklage ist ein vollstreckbarer Titel, sofern sich Dein Mieter nicht freiwillig zur Herausgabe entscheidet.
- Der Gerichtsvollzieher setzt nun einen Räumungstermin bzw. Pfändungstermin an, zu dem er die Wohnung des Mieters betritt und nach pfändbaren Gegenständen sucht bzw. die Räumung vornimmt. Der Mieter macht sich strafbar, sofern er pfändbare Gegenstände aus der Wohnung entfernt, ohne Dein Einverständnis einzuholen (Pfandkehr nach § 289 Strafgesetzbuch).
- Die Gegenstände werden in einer öffentlichen Versteigerung verwertet. Mit dem Erlös begleichst Du die Rückstände, der Rest geht in den Besitz des Mieters über.
Ein paar wichtige Tipps zum Vermieterpfandrecht
- Grundsätzlich darfst Du als Vermieter selbst entscheiden, welche Sicherheit Du anwendest, um offene Forderungen des Mieters zu begleichen – z. B. Kaution oder Vermieterpfandrecht. Sind die Rückstände mit der Kaution beglichen, ist dies sicherlich der einfachere Weg.
- Bei der Durchsetzung des Vermieterpfandrechts darfst Du niemals eigenmächtig die Mietsache betreten (Hausfriedensbruchs nach § 123 StGB) oder dem Mieter die Gegenstände wegnehmen (verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB).
- Bevor Du eine Klage anstrebst, kannst Du Deinen Mieter schriftlich auf Dein Vermieterpfandrecht hinweisen und ihn freiwillig zur Herausgabe pfändbarer Gegenstände bitten (schriftlich, mit Angabe eines genauen Termins zur gemeinsamen Begehung der Mietsache).
Fazit: Vermieterpfandrecht findet in der Praxis wenig Anwendung
In der Regel wenden nur die wenigsten Vermieter das Vermieterpfandrecht an. Zum einen ist es recht schwierig, die Eigentumsverhältnisse des Mieters nachzuweisen. Zum anderen dürfte das Eigentum nur bei wenigen säumigen Mietern ausreichen, um die Rückstände zu begleichen. Zudem ist es deutlich unkomplizierter, die Mietkaution – die Du ja als Sicherheit genau gegen derlei Forderungen verlangt hast – einzubehalten.
Und anders als beim Vermieterpfandrecht darfst Du von der Mietkaution auch jenen Teil einbehalten, der für eine etwaige Nachzahlung der Nebenkostenabrechnung in Zukunft zu erwarten ist, die erst nach Auszug des Mieters fällig wird.
Wir empfehlen Dir daher immer, zunächst die Verwendung der Mietkaution zu erwägen, bevor Du Dir die Mühe mit der Inanspruchnahme des Vermieterpfandrechts machst. Zudem könnte auch ein Vergleich mehr Erfolg versprechen, als die Durchsetzung einer Pfändung. Du solltest also zunächst – eventuell auch nach vorheriger rechtlicher Beratung – mit Deinem Mieter über eine mögliche Lösung sprechen.
Die häufigsten Fragen zum Vermieterpfandrecht
Wann habe ich ein Vermieterpfandrecht?
Das Vermieterpfandrecht räumt Dir der Gesetzgeber automatisch ein, sobald Du ein Mietverhältnis eingehst. Das Vermieterpfandrecht muss nicht ausdrücklich im Vertrag vereinbart werden, sondern steht Dir nach § 562 BGB zu.
Gibt es einen Verzicht auf das Vermieterpfandrecht?
Grundsätzlich steht es Dir als Vermieter frei, mit Deinem Mieter vertraglich zu vereinbaren, dass auf das Vermieterpfandrecht verzichtet wird. In diesem Fall kannst Du für etwaige Rückstände nur die Kaution verwerten.
Umfasst das Vermieterpfandrecht auch Gegenstände aus dem Keller?
Sofern zur Mietsache auch Kellerräume oder eine Garage gehören, sind auch hierin befindliche Gegenstände pfändbar.
Wann erlischt das Vermieterpfandrecht?
Das Vermieterpfandrecht erlischt, unter anderem wenn der Mieter pfändbare Gegenstände aus der Wohnung entfernt und Du davon Kenntnis hast. Du hast nun einen Monat Zeit, dieser Entfernung zu widersprechen und Dein Vermieterpfandrecht gerichtlich durchzusetzen.
