BGH urteilt erneut zum Streitthema Schönheitsreparaturen

Nachdem der Bundesgerichtshof im Jahr 2015 ein wegweisendes Urteil zu Schönheitsreparaturen gefällt hat (Az. VIII ZR 185/14), weitet er mit dem Urteil vom 22. August 2018 die Rechtsprechung in dieser Frage aus. Wie das aktuelle Urteil bestehende Mietverträge beeinflusst und welche Auswirkungen dies auf Renovierungsvereinbarungen mit Vormietern hat, klären wir in diesem Beitrag.

Für die Schönheitsreparaturen ist der Übergabestatus entscheidend

Das Urteil aus dem Jahr 2015 erklärt bereits jegliche Formulierungen in Mietverträgen für unwirksam, die Mieter zu einer generellen Durchführung von Schönheitsreparaturen zwingen. Laut BGH kommt es bei einer solchen Verpflichtung auf den Renovierungszustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe an. Der Mieter ist demnach nur dafür verantwortlich, die Wohnung in dem Zustand aufzugeben, in welchem er sie zum Mietbeginn übernahm. Folglich können nur Mieter, die eine renovierte Wohnung bezogen haben, zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Eine Ausnahme wäre das Aufbringen einer angemessenen Ausgleichszahlung des Vermieters, mit der der Mieter Renovierungen durchführen kann.

Nichtsdestotrotz sind Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag gültig. Diese dürfen jedoch lediglich auf den Erhalt des gegebenen Zustands abzielen und müssen klar formuliert sein. Die nachfolgende Grafik zeigt eine Übersicht über vertragskonforme Schönheitsreparaturen, die vom Mieter übernommen werden können.

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Neues BGH Urteil stärkt Mieterrechte bei Schönheitsreparaturen

Mit dem kürzlich gefällten Urteil stärkt der Bundesgerichtshof erneut die Rechte der Mieter. Im konkreten Fall geht es um einen Mieter aus Celle, der seine Wohnung unrenoviert übernommen hat. Dieser hat allerdings mit dem Vormieter eine beidseitige Vereinbarung getroffen, dass Teile der Wohneinrichtung gegen eine Geldzahlung übernommen werden. Im Gegenzug hat der Vormieter auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen zum Auszug verzichtet. Als der Mieter nach einigen Jahren die Wohnung verlassen hat, strich er sie vor der Übergabe. Die verantwortliche Wohnungsbaugenossenschaft war mit dem Ergebnis jedoch nicht zufrieden, beauftragte einen Malerbetrieb und reichte die Rechnung an den ehemaligen Mieter weiter. Dieser hat gegen die verlangte Kostenübernahme geklagt und jetzt in der letzten Instanz Recht bekommen.

In der Urteilsbegründung heißt es, dass eine zweiseitige Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter nicht dazu führen kann, dass die Instandhaltungspflicht übertragen würde. Der BGH bleibt demnach dabei, dass der Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung nicht durch Klauseln im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen gezwungen ist, wenn keine entsprechende Ausgleichzahlung erfolgt ist. Demnach sind bilaterale Renovierungsvereinbarungen ungültig, jedoch weisen die Richter darauf hin, dass bei Vereinbarungen, die den Vermieter miteinschließen, der Sachverhalt anders aussehen würde. So, wie sich der vorliegende Fall jedoch darstellt, hat der Mieter nicht wissen können, wie der Ursprungszustand der Wohneinheit ausgesehen hat. Eine Renovierung seinerseits hätte ihn deswegen unter Umständen übermäßig belastet.

BGH-Urteil-Schoenheitsreparaturen

Mietverträge – Vermieter müssen eindeutige Aufgaben formulieren

Die zuständigen Richter haben nicht generell die vertragliche Vorschrift zu Schönheitsreparaturen bestritten. Zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe muss jedoch deutlich werden, welche Aufgaben durch den Mieter zu leisten sind. Dafür sind rechtssichere Formulierungen im Mietvertrag notwendig. Zudem wird das Übergabeprotokoll dadurch wichtiger, da es den Zustand der Wohnung beim Einzug dokumentiert.

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