Als Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kommst Du um regelmäßig stattfindende Eigentümerversammlungen nicht herum. Da die meisten Menschen jedoch nicht genau Bescheid wissen, wie eine solche Versammlung abläuft, widmen wir uns im folgenden Artikel der Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung sowie weiteren Besonderheiten, die seit der WEG-Novellierung gelten.
Was ist eigentlich eine Eigentümerversammlung und muss ich da teilnehmen?
Die Einladung für eben jene Versammlung muss Dir als Eigentümer mindestens 3 Wochen vor dem Termin zugehen. Darüber hinaus hast Du immer die Option, selbst Tagesordnungspunkte auf die Agenda schreiben zu lassen. Möchtest Du also beispielsweise eine Loggia in Deine Dachgeschosswohnung einbinden, so kannst Du dies nur via Beschluss in einer Eigentümerversammlung machen – und dafür muss dieser Punkt natürlich zur Diskussion stehen.
Du musst nicht an einer Versammlung teilnehmen, aufgrund der Relevanz für Dein Eigentum ist es jedoch ratsam, sich diesen Termin freizuhalten, um an allen Entscheidungen teilzuhaben.
Wie läuft die Eigentümerversammlung ab und wie werden Beschlüsse gefällt?
Die Eigentümerversammlung hat in den meisten Fällen ein sehr stringentes Vorgehen. So wird die komplette Tagesordnung abgearbeitet und bei Fragen hat jeder Miteigentümer die Möglichkeit, diese während der Versammlung zu stellen. Stehen größere Beschlüsse an, so kann eine Diskussion natürlich auch einmal länger andauern. Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung hat sich bis ins Jahr 2020 noch danach gerichtet, dass mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend oder durch Vollmacht vertreten wurden. Seit der Reform gibt es das jedoch nicht mehr – dass eine Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig ist, ist ausgeschlossen.
Was bedeutet die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung?
Damit eine Eigentümerversammlung ordnungsgemäß vonstatten gehen kann, muss diese beschlussfähig sein. Die Beschlussfähigkeit besagt, dass in der Versammlung Beschlüsse gefasst werden können, wie beispielsweise die Zustimmung zu baulichen Maßnahmen oder der erstellten Jahresabrechnung. Da nach altem Recht die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung nur dann gegeben war, wenn die Mehrheit der Eigentümer anwesend war, konnten zahlreiche Versammlungen noch vor eigentlichem Beginn wieder abgesagt werden.
Wichtig zu wissen ist zudem, dass die Beschlussfähigkeit nicht gleichzusetzen ist mit einer etwaigen Mehrheit oder einer Beschlussfassung. Die neue Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung gibt lediglich an, dass in der Versammlung in der Theorie Beschlüsse gefasst werden könnten. Dies wird vor dem Start der Versammlung durch den Versammlungsleiter überprüft, indem geprüft wird, welche Eigentümer anwesend sind und welche durch Vollmacht vertreten sind. Ob ein Beschluss dann tatsächlich gefasst wird, wird beim jeweiligen Tagesordnungspunkt entschieden. Die Abstimmung läuft getrennt von der Beschlussfähigkeit.
Du kannst Dir also merken, dass eine Begriffsdifferenz zwischen Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung besteht. Die Eigentümerversammlung ist seit neuestem immer beschlussfähig, auch dann, wenn nur eine oder gar keine Person anwesend oder durch Vollmacht vertreten wird.
