Beleihungswert beim Neubau verstehen & berechnen

Der Beleihungswert spielt beim Neubau eine zentrale Rolle, denn er beeinflusst die Konditionen für die Immobilienfinanzierung bei der Bank. Wir erklären, wie Banken den Beleihungswert beim Neubau berechnen und was es hinsichtlich des Erbbaurechts zu beachten gilt.

Unter dem Beleihungswert beim Neubau – und auch bei Bestandsimmobilien – versteht man den Wert, den die Immobilie als Sicherheit bei einem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung der Bank einbringen würde. Die Bank berechnet den Beleihungswert für Immobilien, um den Fall abzusichern, dass die Finanzierungsraten nicht mehr getilgt werden können. Nach § 16 Pfandbriefgesetz darf der Beleihungswert für die Neubau-Immobilie nicht über dem Verkehrswert liegen.

Achtung: Der Beleihungswert eines Neubaus ist nicht gleichzusetzen mit den Baukosten oder mit dem Marktwert, welcher beispielsweise dann berechnet wird, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen möchten und einen Angebotspreis ermitteln wollen.

Wie berechnet die Bank den Beleihungswert von Neubau-Immobilien?

Die Bank berechnet nicht einfach nur einen aktuellen Wert für die Immobilie, sondern eine Summe, die sie im Fall eines Verkaufs oder einer Versteigerung auch in einigen Jahren noch erhalten würde. Der Beleihungswert einer Neubau-Immobilie berücksichtigt folglich auch die Wertentwicklung einer Immobilie in den kommenden Jahren. Schließlich wird noch ein Risikoaufschlag abgezogen, über dessen Höhe jede Bank selbst entscheidet. Dieser liegt aber in der Regel zwischen mindestens 20 und maximal 60 Prozent und wird als sogenannte Beleihungsgrenze bezeichnet. Ob unter diesem Aspekt ein Rechner für den Beleihungswert hilfreich ist, ist fraglich, da dieser keine einheitlichen Angaben machen kann.

Wenn Sie nun eine Immobilienfinanzierung beantragen, gestattet Ihnen die Bank nicht den Neubau -Beleihungswert, sondern immer nur jene Summe bis zur Beleihungsgrenze. Verhandeln Sie mit Ihrer Bank über eine Vollfinanzierung der Immobilie, müssen Sie mit deutlich höheren Konditionen rechnen, weil die Bank das zusätzliche Risiko, ein Darlehen über der Beleihungsgrenze zu gewähren, absichern muss. In der Regel zahlen Sie den Risikoaufschlag aber nur für die Darlehenssumme oberhalb der Beleihungsgrenze. Hinzu kommen Risikoaufschläge für fehlendes oder geringes Eigenkapital oder unsichere Einkommensverhältnisse bei Selbstständigen.

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Sonderfall beim Beleihungswert bei Neubau: Das Erbbaurecht

Möchten Sie eine Immobilie auf einem Grundstück mit Erbbaurecht errichten, gilt zu beachten, dass die Beleihungsgrenze meist niedriger ausfällt. Warum? Die Banken können aufgrund des Erbbaurechts – das Grundstück gehört nicht Ihnen, Sie sind nur Pächter – nur das Gebäude bei der Berechnung des Beleihungswerts für den Neubau berücksichtigen. Das reduziert den Wert und damit auch die maximale Darlehenssumme. Andererseits müssen Sie keine Kosten für den Grundstückskauf berücksichtigen, sodass vermutlich ohnehin eine niedrigere Darlehenssumme benötigt würde.

Achtung: Viele Eigentümer vergessen beim Erbbaurecht beziehungsweise der Kreditplanung, dass die Kredittilgung irgendwann abgeschlossen ist, die Erbbauzinsen aber weiterhin gezahlt werden müssen. Zudem sind diese variabel und können damit steigen.

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