Wenn Du mit dem Gedanken spielst, eine Immobilie zu ersteigern, dann kannst Du Dich zuerst beim Gericht erkunden. Zwangsversteigerungen finden immer beim Amtsgericht statt. Du kannst aber auch erst einmal in einschlägigen Online-Portalen stöbern. Das Ganze klingt verlockend, kann aber auch Gefahren bergen.
Was sind Zwangsversteigerungen am Amtsgericht?
Zu einer Zwangsversteigerung, auch Vollstreckungsversteigerung genannt, kommt es, wenn einer oder mehrere Gläubiger nicht mehr mit Zahlungen bedient werden können. Das passiert, wenn keine Barmittel mehr zur Verfügung stehen. Dann müssen Immobilien, Grundstücke, Erbbaurecht, Schiffe oder Flugzeuge dran glauben. Schlichtweg das sogenannte unbewegliche Vermögen.
Der Gläubiger ist der, der das Ganze ins Rollen bringt. Er beantragt beim zuständigen Amtsgericht eine Zwangsversteigerung. Nach der Prüfung durch einen Rechtspfleger wird die Sache dem Gericht vorgelegt. Dort kommt es zu einem Beschluss, dass dem Antrag stattgegeben wurde. Der Beschluss wird dem Schuldner zugestellt.
Es können aber auch mehrere Gläubiger beteiligt sein. Dann gilt es im Anschluss den Erlös entsprechend zu teilen. Aber das bekommst Du in der Regel nicht mit. Denn darum kümmert sich wieder der betreuende Rechtspfleger bei Gericht.
Sobald der Schuldner über sein Schicksal informiert wurde, gilt sein Eigentum als beschlagnahmt. Außerdem wird bei Immobilienversteigerungen auch gleich das Grundbuchamt informiert.
Sollten sich Gläubiger und Schuldner außergerichtlich einigen, kann die Zwangsversteigerung ebenfalls gestoppt werden. Diese Möglich besteht für den Gläubiger auch dann, wenn er mit dem Höchstgebot für das Objekt nicht einverstanden ist.
Um überhaupt den sogenannten Verkehrswert zu ermitteln, wird ein Sachverständiger zu Rate gezogen. Der wird vom zuständigen Rechtspfleger bestimmt und eingesetzt. Der ermittelte Wert wird nun Gläubiger und Schuldner vorgelegt. Beide können Widerspruch einlegen, wenn sie die Summe nicht für angemessen halten.
Nachdem so viele einzelne Schritte allein bei der Vorbereitung nötig sind und dann auch erst einmal eine Versteigerung als solches stattfinden muss, kann sich so ein Verfahren schon mal 9 bis 24 Monate hinziehen.
Hausversteigerung am Amtsgericht
Wenn eine Immobilie in die Zwangsversteigerung geht, ist das natürlich tragisch. Trotzdem ist es eine gute Gelegenheit für kleines Geld an Eigentum zu kommen. Vor allem, wenn Du dann Mietobjekte als Renditeanlage erwirbst. Da kannst Du mitunter richtige Schnäppchen machen.
Jeder Profi auf dem Gebiet fängt einmal klein an. Gehe doch einfach mal zu einer Versteigerung und lasse das Ganze auf Dich wirken. Denn Zuschauen darf jeder: Zwangsversteigerungen am Amtsgericht sind öffentlich. Sobald Du aber mitbieten möchtest, musst Du offiziell angemeldet sein.
Entsprechende Termine findest Du entweder direkt beim örtlichen Amtsgericht, der Tageszeitung oder bundesweit auf Online-Portalen, wie zum Beispiel www.zvg-portal.de. Da haben sich aus allen Bundesländern Amtsgerichte eine Plattform geschaffen, um übersichtlich und zentral ihre Objekte anzuzeigen.
Die Angebote sind oft mit Dokumenten hinterlegt. So kannst Du Dich bereits vorab informieren. Ansonsten steht Dir auch der zuständige Rechtspfleger für Fragen zur Verfügung. Denn anschauen kannst Du Das Objekt in der Regel nicht. Egal, ob Eigentümer oder Mieter in der Immobilie leben, muss Dich niemand zur Besichtigung ins Gebäude lassen. Mit Glück kann der Rechtspfleger etwas auf Kulanz erwirken.
Eine Versteigerung an sich hat verschiedene Teile. Zunächst werden die Bekanntmachungen verlesen. Im Anschluss besteht über einen Zeitraum von 30 Minuten die Möglichkeit, auf das bevorzugte Angebot zu bieten. Nach Ablauf der Zeitspanne werden alle Bietenden zur Auktion angehört. Wenn Du den Zuschlag bekommen hast, kann der Gläubiger sofort als Sicherheit 10 Prozent des Verkehrswertes oder wenigstens die Verfahrenskosten fordern. Wenn der Schuldner selbst sein einiges Haus wieder ersteigert, können auch höhere Sicherheitsleistungen fällig sein. Sollte allerdings kein oder ein zu geringes Angebot abgegeben worden sein, wird das Verfahren der Versteigerung vom Amtsgericht wieder eingestellt.
Nach dem Zuschlag wird Dir der Verteilungstermin mitgeteilt. Bis zu diesem Zeitpunkt hast Du Zeit, die gebotene Summe zu bezahlen. Diese setzt sich aus dem Gebot, Zinsen und anderen Gebühren zusammen, zum Beispiel die Zuschlagsgebühr, die in etwa den Notargebühren bei einem gewöhnlichen Hauskauf, gleichzusetzen sind. Dieser Termin wird in der Regel 4 bis 12 Wochen nach der Versteigerung anberaumt.
Tipp: Nachdem das ganze vermutlich nicht zu Deinem Tagesgeschäft gehört, empfiehlt es sich – zumindest beim ersten Mal – einen Fachanwalt hinzuzuziehen.
Was nach der Zwangsversteigerung kommt
Sind nun alle Überweisungen und Formalien beim Amtsgericht zur Zwangsversteigerung erledigt, musst Du Dich um den Grundbucheintrag kümmern. Informiere Dich bitte, ob auf der erworbenen Immobilien irgendwelche Rechte oder Belastungen liegen, die dann auf Dich übergehen. Doch damit nicht genug. Nun meldet sich auch das Finanzamt mit der Grunderwerbssteuer. Je nach Bundesland liegt diese bei 3,5 und 6,5 Prozent. Wenn bei der Versteigerung auch noch ein Makler beteiligt war, verlangt dieser jetzt Provision.
Sobald Du die Schlüssel hast, kannst Du Dir vor Ort einen Überblick verschaffen, wenn das Haus leer steht. Du kannst dann je nach Zustand das Haus oder die Wohnung direkt zur Vermietung freigeben oder erst renovieren bzw. sanieren.
Schwieriger wird es, wenn das Objekt bewohnt ist. Dass Du den Zuschlag für das Gebäude bekommen hast, kommt für die darin wohnenden bisherigen Eigentümer der Räumungsklage gleich. Du kannst sie aber auch als Mieter übernehmen. Sollte das Objekt vermietet sein, musst Du das Mietverhältnis übernehmen. Kündigen darfst Du nur bei Eigenbedarf.
Teilungsversteigerung als Sonderform der Zwangsversteigerungen am Amtsgericht
Manchmal kommt es vor, dass nicht eine ganze Immobilie in Zwangsversteigerungen beim Amtsgericht geht. Dann kommt die Teilungsversteigerung zum Einsatz. Hier wird dann nur ein Teil eines Objektes angeboten. Das kann zum Beispiel ein Teil einer Eigentümergemeinschaft sein. Wenn eine Wohnung oder ein Haus mehreren Personen gehört – bei geschiedenen Ehepartnern oder Erbengemeinschaften. Dann bietest Du auf diesen Anteil. Es kann sein, dass Du mit bzw. gegen die anderen Miteigentümer bietest, die mehr Anteile am bisherigen Eigentum erwerben möchten.
Zu guter Letzt
Sobald Du ein Haus gefunden und auch erstanden ist, geht Dein Abenteuer weiter. Vielleicht brauchst Du rechtlichen Beistand bei der Räumungsklage oder Du möchtest energetisch sanieren und brauchst ein paar Tipps und Tricks, was gerade der gesetzliche Standard ist und welche Förderprogramm es gibt.
Für die Verwaltung Deiner Immobilie nutze doch einfach Vermietet.de. Hier findest Du wichtige Infos, aber auch nützliche Funktionen, die Dir den Alltag als Vermieter deutlich erleichtern.
