Wohnung verkaufen & Steuer – das gilt es zu beachten

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, fällt die Steuer hierfür unter Umständen relativ hoch aus. Hier erfahren Sie, wann eine Steuer bei einem Wohnungsverkauf fällig wird und wann der Verkauf für Sie steuerfrei bleibt.

Grundsätzlich ist die rechtliche Situation bei einem Wohnungsverkauf nach § 23 EStG eindeutig geregelt: Sie müssen Gewinne, die aus privaten Veräußerungsgeschäften entstehen, versteuern. Folglich gehören dazu auch Gewinne aus dem Wohnungsverkauf. Die Spekulationsfrist beträgt bei Immobilienverkäufen zehn Jahre. Folglich wird bei einem Wohnungsverkauf die Steuer nicht fällig, wenn zwischen der Anschaffung der Immobilie und der Veräußerung dieser vorgegebene Zeitraum liegt.

Achtung: Die entsprechenden Datierungen finden Sie in den Kaufverträgen. Andere haltlose Daten sind nicht anwendbar.

Eigentumswohnung verkaufen und Steuern sparen

Nicht nur aufgrund der Spekulationsfrist sparen Sie beim Verkauf einer Eigentumswohnung Steuern. Die zeitweise oder komplette Selbstnutzung einer Immobilie mindert ebenso die steuerliche Last. Hierbei müssen Sie das Objekt seit Bauende beziehungsweise Kauf ausschließlich selbst bewohnt oder mindestens in den beiden Kalenderjahren vor dem Verkaufsjahr sowie diesem Jahr für sich genutzt haben.

Hierfür folgendes Beispiel: Frau Müller hat im Jahre 2008 eine Immobilie gekauft und erst ab Dezember 2010 in dieser selbst gelebt. Diese Wohnung verkaufte Sie im Januar 2012, weshalb Sie keine Spekulationssteuer zahlen musste. Diese Ausnahme gilt ebenfalls für selbstgenutzte Zweitwohnungen und Ferienwohnungen.

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Wohnung verkaufen & Steuer – Verkauf mehrerer Wohnungen

Die zuvor genannten Regelungen beziehen sich auf die private Vermögensverwaltung. Falls Sie mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkaufen, geht das Finanzamt davon aus, dass Sie gewerbliche handeln. In einem solchen Fall kann die Spekulationsfrist nicht mehr angewendet werden. Wenn Sie zum Beispiel in den vergangenen fünf Jahren bereits drei Wohnungen veräußert haben und nun eine weitere verkaufen, dann müssen Sie Steuern für den Verkauf aller vier Objekte bezahlen.

Wohnung verkaufen – Höhe der Steuer

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, wird die Steuer zum einem durch die Höhe des Wertzuwachses und zum anderen durch Ihren persönlichen Einkommensteuersatz bestimmt. Wurde das Objekt vermietet, werden die Kosten durch die in der Vergangenheit geltend gemachten Abschreibungen gemindert.

Die folgende Tabelle verdeutlicht Ihnen, wie hoch die Steuer beim Wohnungsverkauf berechnet wird:

Wann benötigen Sie welchen Energieausweis

BedarfsausweisVerbrauchsausweis
Obligatorische Ausstellung bei NeubautenGenerell zulässig für Mehrparteienhäuser mit mindestens fünf Wohneinheiten
Verpflichtend für alle Gebäude, die sich noch nicht an die Vorschriften der Wärmeschutzverordnung aus dem Jahr 1977 halten und weniger als fünf Wohneinheiten haben (Faustregel: ältere unsanierte Immobilien mit maximal vier Wohneinheiten)Ebenfalls notwendig bei Objekten, welche sich bereits an die Wärmeschutzverordnung von 1977 halten

Zu den Anschaffungskosten zählen im Übrigen regelmäßig ebenso die Kaufnebenkosten wie Grundsteuer, Notarkosten und Maklergebühren.

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