Spekulationsfrist, Spekulationssteuer & Tipps für Verkäufer

Ob Sie beim Hausverkauf Spekulationssteuer zahlen müssen, hängt mit der Spekulationsfrist zusammen. Wir erläutern Ihnen kurz und knapp die Zusammenhänge und liefern einige Tipps, damit Sie die richtige Entscheidung für den Zeitpunkt des Immobilienverkaufs treffen.

Transaktionen am Immobilienmarkt, die ausschließlich der Gewinnmaximierung innerhalb kürzester Zeit dienen, bezeichnet man als Immobilienspekulationen. Das treibt die Immobilienpreise künstlich in die Höhe und verschärft in vielen Immobilienmärkten die ohnehin schon angespannte Situation mit hohen Mieten und wenig Wohnraum. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber eine Spekulationsfrist bei Immobilien von zehn Jahren festgelegt.

Was bedeutet die Spekulationsfrist für Sie als Verkäufer?

Grundsätzlich sind private Veräußerungsgeschäfte steuerfrei. Durch die Spekulationsfrist ist der Immobilienverkauf jedoch nur dann ohne steuerliche Abgabe, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung zehn Jahre liegen. Entscheidend für die Spekulationsfrist ist das tatsächliche Kauf- beziehungsweise Verkaufsdatum. Die Konsequenz: Erfolgt der Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist, müssen Sie in der Regel eine Spekulationssteuer zahlen.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Berechnung der Gewinnsteuer beim Hausverkauf wird nach den Vorgaben des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt und bemisst sich nach dem persönlichen Steuersatz. Grundlage für die Berechnung ist die Differenz zwischen Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten und dem Verkaufspreis. Davon können Sie die Kosten für den Hausverkauf (Makler, Notar, etc.) sowie für Reparaturen abziehen.

Immobilienverkauf Spekulationsfrist

Welche Ausnahmen lässt das Gesetz bei der Spekulationsfrist zu?

Nicht immer hat der vorzeitige Hausverkauf das Ziel der Gewinnmaximierung im Sinne von Immobilienspekulationen. Mitunter gibt es hierfür ganz andere, persönliche Gründe. Daher macht der Gesetzgeber einige Ausnahmen bei der Spekulationsfrist von Immobilien.

So ist die Spekulationsfrist bei Eigennutzung der Immobilie nicht zu berücksichtigen. Die Eigennutzung bezieht sich sowohl auf den Eigentümer als auch auf dessen Kinder. Die Immobilie muss hierfür in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf vom Eigentümer selbst bewohnt werden. Dabei gilt, dass die Eigennutzung nur im zweiten Jahr ganzjährig sein muss. Für das dritte und letzte Jahr vor dem Verkauf reichen jeweils ein Tag.

Erben Sie die Immobilie, wird die Spekulationsfrist nach dem Zeitpunkt des Ersterwerbs der Immobilie durch den Erblasser berechnet. So profitieren auch Erben von einem steuerfreien Immobilienverkauf.

Achtung: Steht die Immobilie vor dem Erbfall leer, weil der Erblasser beispielsweise zuvor im Pflegeheim untergebracht war, zählt die Zeit des Leerstands nicht zur Dauer der Eigennutzung. Der Gesetzgeber gibt für diesen Fall keine klare Vorgabe. Wir empfehlen Ihnen, sich den Rat eines Steuerberaters einzuholen.

So vermeiden Sie als Vermieter die Spekulationssteuer

Beim Verkauf von Mietobjekten darf die Spekulationsfrist nicht unberücksichtigt bleiben, weil die Eigennutzung ausbleibt. Als Vermieter sollten Sie den Verkauf daher frühzeitig planen und spätestens im dritten Jahr vor dem Verkauf Eigenbedarf anmelden.

Sollte das nicht möglich sein, empfiehlt es sich, den Hausverkauf gründlich mit einem Steuerberater zu besprechen und möglichst sorgfältig zu kalkulieren, wie hoch die Spekulationssteuer im Falle eines Verkaufs vor Ablauf der Spekulationsfrist wäre.

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