Kurz & verständlich: Schenkungssteuer bei Immobilien im Familienkreis

Was, wieso, warum? Sie haben den Überblick zur Schenkungssteuer für ein Haus verloren? Vermietet.de informiert Sie zu den wichtigsten Punkten rund um die Schenkungssteuer bei Immobilien.

Sie beabsichtigen Ihre Immobilie zu verschenken? Dann sollten Sie sich bewusst sein, dass mit der Übergabe der Immobilie unter Umständen auch eine Schenkungssteuer fällig wird. Sofern eine Schenkungssteuer fällig wird, gibt es jedoch Unterschiede in der Höhe des Freibetrages. DIese richten sich nach dem Verwandschaftsgrad zwischen Schenkendem und Beschenktem. Wer Erbstreitigkeiten aus dem Weg gehen möchte oder für die Familie vorsorgen möchte, kann so die Schenkungssteuer für Immobilien umgehen bzw. reduzieren. Jedoch setzt dieses Vorgehen einen notariell beglaubigten Schenkungsvertrag für das Haus voraus, der auch Wohn- und Nießbrauchrechte oder Rücknahmeregelungen beinhalten kann. Gegenleistungen wie ein Nießbrauchrecht reduzieren im Übrigen den Wert der Schenkung, was sich unter Umständen im zweiten Schritt auf die Höhe der Schenkungssteuer bei Immobilien auswirken kann.

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Folgende Sonderregelungen hat der Gesetzgeber für die Schenkung von Immobilien definiert:

Zuwendung unter Ehegatten: Keine Schenkungssteuer für selbstgenutzte Immobilien

In § 13 Erbschaftsteuer- und Schenkunsteuergesetz (ErbStG) sind alle Steuerbefreiungen bei Erbschaft und Schenkung aufgeführt, unter anderem, dass die Zuwendung unter Lebenden steuerfrei bleibt, wenn das bebaute Grundstück oder „darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.“ Da sich die Rechtsprechung bei der Schenkung unter Ehegatten oder Lebenspartnern auf genau diese bezieht, ist zwingende Voraussetzung, dass die Ehe bzw. die eingetragene Lebenspartnerschaft zum Zeitpunkt der Schenkung besteht. Anders als beim Erbfall zahlen Sie als Ehepartner auch dann keine Schenkungssteuer auf Immobilien, wenn Sie diese nicht für 10 Jahre selber bewohnen. Eine 10-Jahres-Frist für die Eigennutzung gibt es bei Schenkungen nicht. Sie können die geschenkte Immobilie also verkaufen oder vermieten, ohne steuerlich belastet zu werden.

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Ferner gilt: Auch die erneute Schenkung einer Immobilie bleibt steuerfrei, wenn es sich um eine Zuwendung unter Ehepartnern handelt und die Immobilie zuvor als Familienheim genutzt wurde. So können also mehrere Immobilien steuerfrei verschenkt werden. Zudem müssen Sie als beschenkter Ehepartner nicht Ihren Freibetrag in Anspruch nehmen. Dieser kann für übrige Schenkungen genutzt werden – beispielsweise Wertgegenstände, Aktienfonds, Bargeld und ähnliches.

Kinder müssen Freibeträge nutzen: Kettenschenkung ist sinnvoll!

Bei der Schenkungs- und Erbschaftssteuer gelten Freibeträge für Immobilien und andere Wertgegenstände. Damit Kinder keine Schenkungssteuer auf Immobilien zahlen müssen, müssen sie ihre Freibeträge nutzen. Die Regelung zur Steuerbefreiung wie bei Ehegatten gibt es für Kinder nicht. Der Freibetrag für Kinder liegt bei 400.000 Euro. Nach aktueller Rechtsprechung kann der Freibetrag aber alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden. Sinnvoll ist daher die Kettenschenkung einer Immobilie, also eine teilweise Schenkung an die Kinder – sofern der Verkehrswert der Immobilie den persönlichen Freibetrag überschreitet.

Achtung: Der Freibetrag gilt für alle Schenkungen und Erbschaften, die innerhalb von zehn Jahren von einem Schenker bzw. Erblasser an den Beschenkten bzw. Erben übergehen. Vorsicht also, wenn das Elternteil erst einen Teil der Immobilie an das Kind verschenkt, dann aber innerhalb von zehn Jahren verstirbt. Kinder können die Erbschaftssteuer in diesem Fall nur umgehen, wenn sie die vererbte Immobilie für mindestens zehn Jahre selber bewohnen – und diese nicht größer als 200 qm ist. Einzig „zwingende Gründe“ (z. B. Pflegebedürftigkeit, Tod), die den Erben an der Eigennutzung hindern, ermöglichen eine Steuerbefreiung auch dann, wenn das Familienheim innerhalb der zehn Jahre nach Erwerb vermietet oder verkauft wird. Ist eine Eigennutzung nicht gewünscht oder möglich, fällt die Schenkungssteuer für Immobilien in Höhe des Betrags an, der den Freibetrag überschreitet. Die tatsächliche Höhe richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz, der sich aus dem Verwandtschaftsgrad ergibt. Für Kinder gilt die Steuerklasse I mit einem Steuersatz zwischen sieben und 30 Prozent.

Fazit: Schenkungssteuer auf Immobilien für Ehegatten & Kinder

  • Schenkungen von selbstgenutzten Immobilien unter Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern sind immer steuerfrei – ungeachtet der Größe der Immobilie, des Verkehrswertes und der späteren Nutzung durch den Beschenkten. Ihren persönlichen Freibetrag müssen Ehegatten für Immobilienschenkungen nicht beanspruchen.
  • Schenkungen an Kinder bleiben nur dann steuerfrei, wenn der Freibetrag von 400.000 Euro nicht überschritten wird oder die Schenkung schrittweise erfolgt und der Freibetrag mehrmals ausgeschöpft wird. Verstirbt der Schenker innerhalb von zehn Jahren, entfällt die Schenkungssteuer auf Immobilien nur, wenn der Erbe diese selber für mindestens 10 Jahre bewohnt.

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