Preis ermitteln, Exposé und Immobilienanzeige erstellen – und schon findet man zahlreiche Interessenten und das Haus ist verkauft? Leider sieht die Realität anders aus: Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses lässt sich nicht so einfach abwickeln. Was Du berücksichtigen solltest, wenn Du ein Mehrfamilienhaus verkaufen willst, erfährst Du in diesem Beitrag.
Mehrfamilienhaus verkaufen – komplett oder jede Wohnung einzeln?
Im Verkauf eines Mehrfamilienhauses steckt eine umfassende Vorbereitung. Das bedingt allein die Komplexität des Vorhabens, die sich nicht nur aus der Anzahl der Wohnparteien ergibt, sondern auch aus den verschiedenen Möglichkeiten, das Mehrfamilienhaus zu verkaufen. Zum Beispiel kannst Du die gesamte Immobilie oder jede Wohneinheit separat als Eigentumswohnungen anbieten. Wenn Du das Mehrfamilienhaus separat verkaufen möchtest, also zunächst in Eigentumswohnungen aufteilen lässt, solltest Du die folgenden Punkte unbedingt beachten:
- Einzelne Wohnungen können nur als Eigentumswohnung aufgeteilt werden, wenn sie in sich geschlossen sind. Jede Wohnung muss abschließbar sein sowie über ein WC und eine Küche verfügen. Dann erhältst Du die notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) für den Verkauf der einzelnen Eigentumswohnungen. Beachte, dass die Anforderungen für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung je nach Bundesland variieren.
- Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung musst Du bei der Bauaufsichtsbehörde einen Aufteilungsplan beantragen, der für die Teilungserklärung notwendig ist. Diese ist wiederum für Mehrfamilienhäuser mit Miteigentumsanteilen und Sondereigentum erforderlich.
- Mit diesem Vorgehen sind zusätzliche Kosten verbunden, die Du als Eigentümer der Immobilie erst einmal leisten musst, bevor Du das Mehrfamilienhaus verkaufen kannst. Das umfasst die Kosten für die Abgeschlossenheitsbescheinigung, den Aufteilungsplan, die Teilungserklärung, die notarielle Beurkundung und den Grundbucheintrag. Sind die erforderlichen Unterlagen wie der Grundriss oder der aktuelle Grundbuchauszug nicht vorhanden, müssen auch diese Kosten eingerechnet werden. Da die Gebühren von Behörde zu Behörde unterschiedlich sind und vom Marktwert der Immobilie abhängig sind, solltest Du Dich hierzu stets vorab informieren.
Was bedeuten die zusätzlich anfallenden Kosten für den Verkaufspreis?
Mehrfamilienhäuser werden meist nach dem Ertragswertverfahren bewertet, da nicht die Eigennutzung im Vordergrund steht, sondern die erzielbare Rendite. Berücksichtigt werden hierbei der reine Bodenwert sowie die erzielbare Jahresmiete und Kosten (Betriebskosten, Abschreibungen, Instandhaltungsrücklagen, Verwaltungs- und Finanzierungskosten). Auch wenn Du das Mehrfamilienhaus komplett verkaufst, wird jede Wohneinheit individuell betrachtet, da unterschiedliche Mieteinnahmen erzielt werden.
Wenn Du das Haus separat verkaufst, hast Du mehr Aufwand, es lässt sich aber theoretisch ein höherer Verkaufserlös erzielen. Das gilt jedoch nur, wenn die genannten Kosten für die Teilungserklärung durch den Verkauf wieder eingenommen werden.
Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen – was passiert mit den Mietern?
Du planst ein bereits vermietetes Mehrfamilienhaus zu verkaufen? Dann beachte diese Punkte:
- Wandelst Du die Wohnungen zuvor in Eigentumswohnungen um, haben die Mieter ein Vorkaufsrecht zu den gleichen Bedingungen, die Du auch einem Dritten geben würdest.
- Wenn Du das Mehrfamilienhaus komplett verkaufst, besteht dieses Vorkaufsrecht nicht.
- „Kauf bricht keine Miete.“ – Daher werden bestehende Mietverträge von einem Eigentümerwechsel nicht tangiert. Sämtliche Vereinbarungen aus dem Mietvertrag gehen auf den neuen Immobilieneigentümer über. Gleichzeitig solltest Du allerdings Regelungen zu offenen Mietzahlungen, Betriebskosten und anderen Verbindlichkeiten mit dem neuen Eigentümer vereinbaren.
- Verkaufst Du einzelne Eigentumswohnungen, die aktuell vermietet sind, besteht sogar eine gesetzliche Kündigungssperrfrist von drei Jahren nach dem Erwerb der Immobilie. Daneben gilt die gesetzliche Kündigungsfrist, welche sich mit der Mietdauer erhöht: Nach fünf Jahren hat der Mieter drei Monate Zeit sich eine neue Bleibe zu suchen, nach fünf bis acht Jahren sind es sechs Monate und ab acht Jahren besteht eine neun-monatige Kündigungsfrist.
Wenn Du ein Mehrparteienhaus verkaufst, ob komplett oder separat, raten wir immer zu einer fachkundigen Beratung im Einzelfall. Es gibt zu viele Variablen, die berücksichtigt werden müssen, um hier pauschale Empfehlungen abgeben zu können. Schließlich musst Du auch selber entscheiden, ob Du das Mehrfamilienhaus relativ schnell verkaufen möchtest oder Dir den Aufwand der Teilung in Eigentumswohnungen machst, um eventuell einen höheren Gewinn zu erzielen? Informiere Dich sowohl beim Makler und Notar als auch beim Steuerberater. Insbesondere Fragen zum Hausverkauf und den Steuern sind dabei interessant und sollten beantwortet werden.
