Vermietende können schon vor Ende der Kündigungsfrist auf Räumung klagen, wenn ihre Mietenden aus der Befürchtung heraus, nicht rechtzeitig eine andere Wohnung zu finden, der Kündigung widersprechen.
Dem Mieter einer Wohnung in Lübeck wird im Juni 2020 das Mietverhältnis zum 31.03.2021 gekündigt. Seine Vermietenden haben Eigenbedarf angemeldet. Als er im Januar 2021 noch keine neue Wohnung gefunden hatte, widerspricht er der Kündigung aus Sorge, ab April obdachlos zu sein. Damit liege eine nicht zu rechtfertigende Härte vor.
Im Februar 2021 klagen die Vermietenden auf Räumung der Wohnung bis spätestens Ende März 2021. Am 31.03. übergibt der Mieter die Wohnung; er hatte in der Zwischenzeit eine andere Wohnung gefunden. Damit ist der Rechtsstreit für beide Mietparteien erledigt. Allerdings nur bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Kosten für die Räumungsklage ins Spiel kommen.
Amts- und Landgericht unterschiedlicher Auffassung
Laut Amtsgericht soll der Mieter die Kosten tragen. Das Landgericht Lübeck hingegen will die Vermietenden zur Kasse bitten. Hier herrscht die Auffassung, der aus Sorge vor Obdachlosigkeit eingelegte Widerspruch gegen die Kündigung rechtfertige nicht die Besorgnis, der Mieter werde sich einer fristgerechten Räumung entziehen. Daher sei die vor Ende des Mietverhältnisses erhobene Räumungsklage unzulässig gewesen. Bei einer Räumungsklage könne nur auf künftige Leistung geklagt werden, wenn der Mieter seine Pflicht zur Räumung bestreite.
BGH: Vorbeugende Räumungsklage war zulässig
Der Bundesgerichtshof (BGH) hebt die Entscheidung des Landgerichts auf. Für die Karlsruher Richter:innen ist eine Klage auf zukünftige Leistung (nach § 259 ZPO) ausnahmsweise zulässig, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, der Mieter werde sich der rechtzeitigen Leistung – in diesem Fall der Räumung – entziehen.
Ein „Sich-Entziehen“ setze keine Böswilligkeit voraus. Maßgeblich sei allein die Sorge der Vermietenden, es werde die erklärte Absicht – nämlich die fehlende Bereitschaft zum Auszug bei nichtvorhandenem neuen Wohnraum – auch in die Tat umgesetzt.
Haben Mietende der Kündigung widersprochen und Vermietende daraufhin frühzeitig Räumungsklage erhoben, sind die Interessen der Mietenden dadurch ausreichend gewahrt, dass das Gericht neben der Wirksamkeit der Kündigung auch die von ihnen angeführten Härtegründe prüfen muss. Im konkreten Fall ist der vom Mieter vorgebrachte Umstand, möglicherweise nicht rechtzeitig eine andere Wohnung zu finden als Gesichtspunkt bei der Abwägung zu Kündigungsfolgen bedeutsam. Beispielsweise könne, verzögert sich die Wohnungssuche, eine Räumungsfrist gewährt werden.
(BGH, Beschluss v. 25.10.2022, VIII ZB 58/21)
