Stürmt aus der Nachbarschaft Baulärm und Staub auf Mietende ein, besteht nur in bestimmten Ausnahmefällen ein Anspruch auf Mietminderung. Dem Vermietenden kann nicht einseitig das Risiko der Immissionen von nebenan aufgebürdet werden.
Im Rahmen der Widerklage streiten Mieterin und Vermieterin in Berlin-Charlottenburg noch über Mietminderungen wegen Beeinträchtigungen durch Baulärm und Staub. In der Nachbarschaft der Wohnung befanden sich von April 2020 bis April 2022 mehrere Baustellen. Hier wurden montags bis freitags von 7.00 bis 16.00 Uhr Arbeiten zur Sanierung der Bestandsgebäude durchgeführt. Über längere Arbeitszeiten und gelegentliche Arbeiten am Samstag gibt es unterschiedliche Aussagen der streitenden Parteien.
Die Mieterin vertritt die Auffassung, dass von den Bauvorhaben erhebliche Lärm- und Staubbelastungen ausgegangen seien, die eine zeitweilige Mietminderung für ihre Wohnung rechtfertigen.
Kein Anspruch auf Rückzahlung von Miete
Das Amtsgericht Charlottenburg sieht keinen Anspruch auf Rückzahlung von Miete. Vielmehr könne die vereinbarte Miete nur gemindert werden, wenn während der Mietzeit ein Mangel der Mietwohnung entsteht, der den vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder erheblich einschränkt. Das sei der Fall, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht.
Aufschluss darüber geben die Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch konkludentes Verhalten getroffen werden können. Darin einfließen können auch von außen auf die Mietwohnung einwirkende Umweltaspekte wie etwa Lärm- und Staubemissionen. Dem von der Mieterin geschlossenen Mietvertrag ist allerdings eine ausdrückliche Vereinbarung in Bezug auf von außen auf die Wohnung einwirkende Umweltfaktoren wie Baulärm und Staub aus der Umgebung nicht zu entnehmen.
Nachweis einer erheblichen Beeinträchtigung nicht gegeben
Auch wenn es bei Abschluss des Mietvertrages ringsum ruhig und staubfrei war, könne in einer Großstadt wie Berlin nicht angenommen werden, dass im Laufe der Mietzeit eine Lärm- und Staubbelästigung durch Baustellen in der Nachbarschaft ausgeschlossen sei.
Eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB tritt im Zusammenhang mit Lärm- und Staubimmissionen durch Baustellen in der Nachbarschaft nur dann ein, wenn diese Immissionen im Sinne von § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB wesentlich sind. Den Beweis dafür, dass eine solche wesentliche Beeinträchtigung vorliegt, hätte die Mieterin erbringen müssen. Das sei ihr, nach Ansicht der Richter:innen, nicht mit der erforderlichen Gewissheit gelungen.
(AG Charlottenburg, Urteil vom 3. November 2022 – 205 C 248/21)
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