Schon gewusst? – Renovierungsarbeiten bei Auszug

Wer umzieht, hat nicht selten zwei Baustellen. Wer hingegen Immobilien vermietet, muss dabei lediglich darauf achten, dass die Renovierungsarbeiten auch sachgemäß durchgeführt werden, wenn der Mieter den Mietvertrag gekündigt hat. Immerhin liegen die Schönheitsreparaturen doch im Verantwortungsbereich des Mieters. Aber entspricht das wirklich der aktuellen Rechtslage? Der Bundesgerichtshof (BGH) sagt nein. 

Spachteln, tapezieren, rückbauen, viele Arbeiten belasten die Umzugskasse des Mieters auch beim Auszug. Hat er diese Arbeiten jedoch bereits beim Einzug übernommen, kann er sich jedoch laut Beschluss des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2015 weigern, beim Auszug nochmals Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Die Karlsruher Richter betrachten diese Regelung auch dann als anwendbar, wenn der Mieter mit seinem Vorgänger vereinbarte, die anfallenden Verschönerungen zu übernehmen. Konkret bezog sich der Bundesgerichtshof bei seinem Urteil aus dem Jahr 2018 auf einen Fall aus dem niedersächsischen Celle.

Befand sich die Wohnung zum Zeitpunkt des Einzugs in unrenoviertem Zustand, müssen Ihre Mieter beim Auszug keine Schönheitsreparaturen vornehmen. Laut Urteil des BGH gilt das auch dann, wenn mit dem Vormieter eine Renovierungsvereinbarung getroffen wurde.

Schönheitsreparaturen: Nicht verpflichtend bei unrenovierten Wohneinheiten

Nicht selten finden sich in Mietverträgen Regelungen zum neutralen Anstrich der Wohnung, dem Verschließen von Bohrlöchern oder dem Rückbau bestimmter Installationen bei Auszug. Hat Ihr Mieter die Wohnung jedoch unrenoviert übernommen, ist diese Klausel laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2015 unwirksam. Die Richter erläuterten in Ihrer Urteilsfindung, dass Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand verlassen würden, als sie diese ursprünglich übernommen haben – und das ohne Gegenleistung seitens des Vermieters.

BGH-Urteil: Trotz Vereinbarung mit dem Vormieter keine Renovierungspflicht

In dem hier besprochenen Fall hatte der Mieter seiner Vorgängerin den Teppichboden abgekauft und gleichzeitig zugestimmt, notwendige Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Bei seinem späteren Auszug hatte er nach Ansicht der Vermieter jedoch unzureichend renoviert, sodass der Vermieter die ihm entstandenen Kosten für einen Maler verlangte. Der Mieter widersprach der Ansicht der Vermieter.

Sowohl das Amtsgericht Celle als auch das Landgericht Lüneburg gaben dem Vermieter Recht, doch die Richter in Karlsruhe entschieden anders: Die in vielen Mietverträgen enthaltene Klausel zu Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenen Wohnungen ist dann unwirksam, wenn eine sogenannte „Renovierungsvereinbarung“ mit dem Vormieter vorliegt. Die Begründung der Richter: „Eine derartige Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie vermag deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen.“ 

Daraus folgt, dass der neue Mieter in der Regel beim Auszug keine Schönheitsreparaturen mehr vornehmen muss, sofern der Vermieter dafür keinen Ausgleich wie eine Mietminderung schafft. Die gilt jedoch nur dann, wenn sich der Mieter beim Einzug dazu bereit erklärt hat, beispielsweise das Streichen der Wände zu erledigen.

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