Rechtsupdate: Umlage von Notdienstpauschalen

Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich um keine umlagefähigen Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten.

Die beklagten Mieter waren vertraglich zur Zahlung von monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen verpflichtet. Die am Ende der Abrechnungsperiode vom Vermieter erstellte Betriebskostenabrechnung wies unter anderem eine Pauschale in Höhe von fast € 1.200,- für einen Hausmeisternotdienst aus. Mit dieser Pauschale ließ sich der Hausmeister seine Erreichbarkeit auch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten entlohnen. Er stand für diese Pauschale für etwaige Noteinsätze zur Verfügung.

Die Mieter verweigerten jedoch die Zahlung der anteilig auf sie entfallenen Notdienstpauschale. Die Zahlungsklage des Vermieters wurde letztlich vom Bundesgerichtshof zurückgewiesen. Dabei führte das Gericht aus, dass es sich bei diesen Kosten nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten handele.

Das Gericht führte aus, dass zwar mietvertraglich die Übernahme der Betriebskosten durch die Mieter vereinbart war, die Notdienstpauschale jedoch Verwaltungskosten darstelle.

Die Begründung der Richter: Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Von den umlagefähigen Betriebskosten abzugrenzen sind Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung sowie Verwaltungskosten.

Im Detail schlussfolgerten Sie, dass Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten zur Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile aufgewendet werden und der Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache dienen. Bei den ebenfalls nicht auf den Mieter umlagefähigen Verwaltungskosten handelt es sich um die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit etc.

Die gerichtliche Entscheidung basiert also auf der Unterscheidung zwischen Betriebskosten und Verwaltungskosten.Demnach kommt es darauf an, ob die Notdienstpauschale unter die allein in Betracht kommende Betriebskostenposition „Kosten des Hauswarts“ fällt, oder ob sie den vom Vermieter selbst zu tragenden Verwaltungskosten zuzuordnen ist.

Zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge sowie alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen.

Als umlagefähige Kosten des Hauswarts zählen Ausgaben für bestimmte Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten. Außerdem sind diejenigen Kosten als Betriebskosten anzusehen, die durch typische Aufgaben eines Hauswarts verursacht werden. Diese Aufgaben sind dadurch gekennzeichnet, dass es sich um jeweils ohne konkreten Anlass routinemäßig in bestimmten zeitlichen Intervallen im Sicherheitsinteresse durchzuführende Maßnahmen der Kontrolle und Überwachung handelt.

Bei der abgerechneten Notdienstpauschale werden jedoch Tätigkeiten abgegolten, die der Grundstücksverwaltung und nicht etwa dem vorstehend beschriebenen Sicherheits- oder Ordnungsbereich zuzuordnen sind. Denn die Notdienstpauschale wird nicht als Vergütung für eine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit gezahlt, sondern für Tätigkeiten des Hauswarts, die als Verwaltungstätigkeiten einzuordnen sind, da es sich um Entgegennahme von Störungsmeldungen und erforderlichenfalls die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch Dritte handelt.

Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18.12.2019 (Az. VIII ZR 62/19).

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