Ein Wohnungsbrand ist wohl eines der schlimmsten Ereignisse für Eigentümer und Vermieter. Um Personenschäden zu vermeiden, gibt es in Deutschland eine Rauchmelderpflicht. Die Verantwortung für Installation und Wartung trägt der Eigentümer beziehungsweise der Vermieter. Dabei gibt es einiges zu beachten. Was das ist, liest Du hier.
Umsetzung der Rauchmelderpflicht ist Ländersache
Die Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern gilt seit 2013. Sie beruht auf der Anwendernorm DIN 14676 und wird in den Landesbauordnungen geregelt. Es gibt also keine bundeseinheitlichen Vorgaben, wie die Pflicht umzusetzen ist.
Dadurch wurde die Pflicht auch in unterschiedlichen Jahren eingeführt. Während Mecklenburg-Vorpommern als Vorreiter schon seit 2010 die Rauchmelderpflicht für Neu- und Bestandsbauten vorsieht, zieht Sachsen erst seit 2022 für Bestandsbauten nach. Hier gilt sogar eine Übergangsfrist bis Ende 2023.
2023 ist also ein wichtiges Jahr für Vermieter. Während in Sachsen sichergestellt werden muss, dass alle Wohnungen mit Rauchmeldern ausgestattet sind, läuft in den meisten anderen Bundesländern die Zehnjahresfrist zum Austausch aus.
Wo müssen Rauchwarnmelder installiert werden?
Tipp
Bringe im Zweifel lieber einen Warnmelder mehr als zu wenig an. So ersparst Du Dir im schlimmsten Fall Diskussionen um die Schuldfrage.
Die Rauchmelderpflicht gilt für alle selbstgenutzte und vermietete Wohnräume. Gewerbeimmobilien sind bislang von der Pflicht ausgenommen. Das liegt daran, dass die Rauchmelder vorwiegend Personen, nicht aber Gebäude schützen sollen.
Eigentümer und Vermieter müssen sicherstellen, dass alle Wohnungen mit Rauchmeldern ausgestattet sind. Welche Art von Rauchmeldern Du benutzt, bleibt Dir überlassen. Wichtig ist, dass die Geräte der Produktnorm DIN EN 14604 entsprechen. Einfache, batteriebetriebene Rauchmelder gibt es schon ab 8 Euro im Handel zu kaufen. Technisch ausgereiftere Warnmelder mit weiteren Funktionen kosten um die 40 Euro pro Stück.
Bis zu einer Raumgröße von etwa 60 Quadratmetern reicht normalerweise ein Rauchwarnmelder aus. Die Deckenhöhe sollte dabei nie höher als sechs Meter sein. Warnmelder sollen vor allem die Fluchtwege sichern. Demnach müssen in erster Linie Flure und Schlafräume, aber auch Wohnräume einen Warnmelder haben. In Bad und Küche brauchst Du in der Regel keine Rauchwarnmelder. Nur wenige Geräte können Dampf von Rauch unterscheiden, sodass Fehlalarme beim Duschen und Kochen vorprogrammiert sind.
Wer darf Rauchmelder installieren?
Die DIN-Norm 144676 empfiehlt die Installation durch zertifizierte Fachkräfte. Sie wissen genau, wo im Raum sich der Melder befinden sollte. Im Grunde kann jedoch jeder einen Warnmelder anbringen. Sollte jedoch einer der Rauchmelder nicht ordnungsgemäß funktionieren, bist Du dann selbst in der Verantwortung.
Wichtig ist, dass der Rauchmelder genügend Abstand zur Wand hat und nicht verdeckt wird. Am besten platzierst Du ihn möglichst mittig an der Zimmerdecke. Anleitungen findest Du im Internet oder auch als Flyer bei der Feuerwehr.
Wer trägt die Kosten für den Einbau?
Achtung
Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Mieter bereits bessere Geräte installiert hatte. Dann darfst Du diese nicht durch minderwertigere Rauchmelder ersetzen.
Der Einbau von Rauchmeldern gilt gemäß § 555b BGB als Modernisierung. Daher sind die Kosten nach § 559 BGB mit acht Prozent pro Jahr über die Miete auf Deine Mieter umlegbar. Da es eine Pflicht zur Installation von Rauchmeldern gibt, muss Dein Mieter die Maßnahme akzeptieren.
Auch wenn Dein Mieter bereits selbst einen Rauchmelder angebracht hat, darfst Du diese durch eigene Geräte ersetzen. Dazu gibt es ein Urteil vom Bundesgerichtshof, das besagt, dass Vermieter entscheiden dürfen welche Geräte in der Wohnung sind (BGH, VIII ZR 216/14). Verzichtest Du auf den Einbau eigener Geräte, musst Du Deinem Mieter die Kosten nicht erstatten (GH, VIII ZR 290/14).
Rauchmelder müssen regelmäßig gewartet werden
Die DIN-Norm 14676 gibt vor, dass Rauchwarnmelder einmal im Jahr gewartet werden müssen. Dazu muss eine Sichtprüfung und ein Funktionstest durchgeführt werden. Bei der Sichtprüfung geht es vor allem darum, ob das Gerät nicht verdeckt ist und ob sich kein Staub an oder in den Sensoren befindet. Bei der Funktionsprüfung wird getestet, ob der Alarmton funktioniert. Das geht meist per Knopfdruck.
Die Wartung bedeutet einiges an Aufwand: Fachpersonal muss kommen, Termine mit den Mietern müssen vereinbart werden, die Prüfergebnisse müssen dokumentiert werden und gegebenenfalls muss im Anschluss eine Instandhaltung durchgeführt werden. Um das zu vermeiden, gibt es auch Geräte mit Ferninspektion. Dadurch ist die persönliche Wartung nicht mehr notwendig. Außerdem wird die Wartung meist sogar häufiger als einmal im Jahr durchgeführt, sodass defekte Geräte schneller identifiziert und ausgetauscht werden können.
Wer ist für die Wartung zuständig?
Die Zuständigkeit für die Wartung der Rauchmelder ergibt sich aus der Landesbauordnung. So ist es auch möglich, die Pflicht zur Wartung auf Mieter zu übertragen. Dieser muss dann jährlich die Geräte überprüfen und protokollieren. Allerdings besteht für Dich weiterhin die Verantwortung. Daher müsstest Du Deinen Mieter kontrollieren, was wiederum mit Aufwand verbunden ist.
Oft wird daher ein externer Dritter mit der Wartung beauftragt. Das hat den Vorteil, dass Du als Vermieter dann nicht mehr haftbar bist.
Sind die Kosten für die Wartung umlagefähig?
Ist der Rauchmelder defekt und muss repariert oder ausgetauscht werden, gilt das als Instandhaltung. Diese Kosten sind nicht umlagefähig. Die Kosten für die jährliche Wartung hingegen schon. Dazu muss die Wartung aber ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein. Der Hinweis auf “sonstige Betriebskosten” reicht nicht aus. Es haben zwar bereits einige Gerichte gegenteilig geurteilt, wir empfehlen dennoch auf Nummer sicher zu gehen und die Wartung als Betriebskosten im Vertrag aufzuführen.
Als Teil der Wartung wird auch der Batteriewechsel angesehen. Dieser muss je nach Herstellerangaben durchgeführt werden. Gibt es keine Angaben, müssen die Batterien jährlich gewechselt werden.
Der Austausch der Geräte ist wiederum Teil der Instandhaltung und ist auch keine Modernisierung mehr. Die Kosten sind daher nicht umlegbar. Der Austausch muss spätestens nach zehn Jahren erfolgen (bei manchen Geräten sogar früher).
Alternative: Rauchwarnmelder mieten
Zu Beginn der Rauchmelderpflicht haben viele Vermieter auf das Mieten der Geräte gesetzt und die Kosten auf die Mieter umgelegt. Das ist inzwischen nicht mehr möglich. Die Kosten sind nach Urteilen einiger Gerichte als Anschaffungskosten zu werten und demnach nicht umlegbar.
Dennoch kann die Miete den Aufwand für Vermieter deutlich reduzieren und sich allein deswegen schon lohnen. Im Mietpreis sind nicht nur die Geräte, sondern auch Wartung und Instandhaltung inbegriffen.
