Erwerb & Vermietung Steuern & Finanzen
September 9, 2021 von Peter Steinhauer peter.steinhauer@scout24.com

Möblierte Wohnungen vermieten

Mit vollständig möblierten Wohnungen lassen sich mehr Mieteinnahmen erzielen. Rechtlich sind dabei viele Details zu beachten.

Das Angebot von Wohnungen mit kurzen Vertragslaufzeiten und Möblierung hat in den letzten Jahren deutlich zugenommen. Viele Jobs verlangen Mobilität, sodass Arbeitnehmer nur für einen begrenzten Zeitraum in einer Stadt leben. Auch möchte, wer in eine neue Stadt umzieht, sich oft zunächst orientieren und in Ruhe eine Wohnung mit unbefristetem Mietvertrag suchen. Dafür reicht ein Apartment, das man aus dem Koffer heraus beziehen kann. Die Nachfrage nach möblierten Wohnungen auf Zeit ist deshalb groß.

Welches Inventar?

Wenn Du möbliert vermieten möchtest, ist zuerst zu klären, ab wann eine Wohnung überhaupt als möbliert gilt. Eine eindeutige Rechtsprechung gibt es dazu nicht. Von einer Vollmöblierung spricht man dann, wenn die Wohnung „überwiegend mit Einrichtungsgegenständen“ des Vermieters ausgestattet ist. Der Mieter sollte sofort einziehen können, wobei Haushaltsdinge wie Besteck, Geschirr oder Handtücher nicht vorhanden sein müssen. Grob gefasst sollte eine möblierte Wohnung mit folgender Einrichtung ausgestattet sein: 

  • Bett mit Matratze
  • Schrank 
  • Tisch
  • Stühle
  • Garderobe
  • Sofa, Sessel
  • Lampen
  • Teppich
  • Küche mit Herd und Kühlschrank
  • Badezimmer mit Spiegel und Schrank
  • Bettwäsche
  • Gardinen oder Jalousien

Nun reicht es nicht, einfach nur billige Möbel vom Flohmarkt in die Wohnung zu stellen. Gerade wenn der Preis höher ausfällt, erwarten die Mieter einen gewissen Standard, häufig auch ein wenig Stil.

Abschreibung möglich

Bei den Kosten für die Möblierung ist der steuerliche Aspekt zu berücksichtigen. Vermieter können die Möbel ebenso anfallende Reparaturen über zehn Jahre abschreiben. Bei einer allzu billigen Ausstattung fällt dieser Steuervorteil nur wenig ins Gewicht.

Bei der Übergabe der Wohnung ist es wichtig, das Übergabeprotokoll mit einer Inventarliste zu ergänzen. Die Kautionszahlung solltest Du ebenfalls nicht vergessen. Wer Angst vor Beschädigungen des Inventars hat, kann den Mieter verpflichten, eine spezielle Haftpflichtversicherung abzuschließen.

Wohnen auf Zeit

Beim Wohnen auf Zeit kann eine Pauschalmiete berechnet werden, in der sämtliche Nebenkosten, Heizung, Strom und Internet enthalten sind. Die Mietpreisbremse greift nicht, wenn die Wohnung nur vorübergehend vermietet wird und diese nicht den Lebensmittelpunkt des Mieters darstellt. Ein Beispiel wäre die Vermietung an einen Studenten für nur ein Semester.

Ebenfalls ausgenommen sind Einliegerwohnungen. Dabei handelt es sich um Räume, die direkt mit der Wohnung des Vermieters verbunden sind. Auch hier gibt es Interpretationsspielraum. Ein gemeinsamer Eingang wäre ein Hinweis auf eine Einliegerwohnung.

Registrierung bei Ferienwohnungen

Beim Wohnen auf Zeit solltest Du aber beachten: In vielen Städten gilt die ständige Kurzzeitvermietung als Vermietung von Ferienwohnungen. Dann ist eine Registrierung sowie eine Genehmigung bei der zuständigen Behörde notwendig. Das Finanzamt kann sich ebenfalls melden, wenn die Wohnung zu häufig auf Zeit vermietet wird und unter Umständen sieben Prozent Umsatzsteuer geltend machen. Das könnte am Ende die höhere Miete wieder zunichtemachen.

Der Möblierungszuschlag

Den Möblierungszuschlag musst Du als Vermieter im Mietvertrag erwähnen, aber nicht gesondert ausweisen. Grundsätzlich gibt es derzeit noch keinen Mietspiegel für möblierte Wohnungen.

Die Berechnung des Möblierungszuschlags ist ebenfalls nicht einheitlich geregelt. Es wird davon ausgegangen, dass die Einrichtungsgegenstände durch den Gebrauch ihren Wert verlieren. Deshalb ist für die Berechnung der Möbel deren Zeitwert die relevante Größe. Das Landgericht Berlin folgt bei der Kalkulation des Zeitwerts der linearen Abschreibung mit einer Nutzungsdauer von zehn Jahren. Danach verlieren die Möbel jährlich um zehn Prozent an Wert. Nach vollständiger Abschreibung sind die Möbel dann nichts mehr wert und können nicht weiter für den Möblierungszuschlag herangezogen werden.

Nach der Methode des Landgerichts Berlin lassen sich zwei Prozent des Zeitwertes der Möbel als Aufschlag auf die Grundmiete berechnen. Sind die Möbel 5.000 Euro Wert, wäre der Zuschlag 100 Euro. Es gibt weitere, alternative Berechnungsmethoden. Du solltest dafür den Steuerberater hinzuziehen.

Rund-um-sorglos-Paket

In den letzten Jahren haben sich zahlreiche Anbieter am Markt etabliert, die den Vermietern einen Rundum-Service bei der Vermietung von möblierten Wohnungen bieten. Auf deren Internetseiten finden Interessenten umfangreiche Dienstleistungen. Unternehmen wie Wunderflats, coming home oder Homelike bietet Services wie rechtssichere Verträge oder auch Berechnungstools für den Möblierungszuschlag. Auf Wunsch übernehmen die Wohnungsportale sogar die Möblierung der Wohnung, die Mietersuche sowie die Vermietung. Oft arbeiten die Anbieter direkt mit großen Firmen zusammen und vermitteln Wohnungen für deren Angestellte. Die Gebühren sind abhängig von den in Anspruch genommenen Services.

Glühbirne

Im Zweifel zum Experten

Die Vermietung von möblierten Wohnungen kann attraktiv sein und die Erträge einer Wohnung wachsen lassen. Vor allem in Innenstadtlagen bieten sich gute Chancen. Rechtlich sind viele Detailfragen zu beachten.

Deshalb können hier an dieser Stelle nicht alle Fragen rechtssicher zu dem Thema möblierte Wohnungen auf Zeit beantwortet werden. Bei Rücksprache mit dem Steuerberater oder auch einem Spezialisten für Mietrecht bist Du auf der sicheren Seite.

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