Modernisierungsmieterhöhungen: Mieterverein scheitert vor dem BGH

Eine Immobilienfirma wollte kurz vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform 2019 eine Mieterhöhung durchsetzen. Doch ein Mieterverein wehrt sich für die Bewohner – letztlich ohne Erfolg.

In dem konkreten Fall geht es um eine Mieterhöhung wegen einer angekündigten Modernisierung in einer Münchner Wohnanlage. Rund 100 Bewohner schlossen sich der Klage an und bekamen in den Vorinstanzen Recht. Doch vor dem BGH gewann nun in letzter Instanz die Vermieterin, ein Immobilien-Unternehmen.

Fristgemäße Information der Mieter fand statt

Wärmedämmung, neue Fenster, Rollläden und Balkone – die Hausverwaltung informierte die Mieter Ende Dezember 2018 fristgemäß, doch der geplante Beginn des ersten Bauabschnitts lag rund neun Monate in der Zukunft. Weitere geplante Maßnahmen sollten im Zeitraum zwischen Frühjahr 2021 und Sommer 2023 durchgeführt werden. Mit der Ankündigung verbunden waren auch Mieterhöhungen. Nach Angaben des Mietervereins hätte ein betroffenes Ehepaar 729 EUR mehr Miete pro Monat zahlen sollen.

Gesetzesänderung ab 2019

Der Hintergrund für die frühzeitige Modernisierungsankündigung kurz vor Jahresende: Am 1. Januar 2019 trat die Mietrechtsreform in Kraft, die die Rechte der Mieter stärkte. So durften Vermieter vor 2019 jährlich elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen – heute sind es nur noch acht Prozent. Außerdem darf die Miete nach einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren – je nach Höhe der Ausgangsmiete – höchstens um zwei beziehungsweise drei Euro pro Quadratmeter im Monat steigen. Das betroffene Ehepaar hätte nach neuem Recht eine Mieterhöhung von maximal 230 EUR erhalten – ein Unterschied von rund 500 EUR.

Nutzung der Übergangsregelung nicht treuwidrig

Für laufende Mietverträge hatte der Gesetzgeber eine Übergangsregelung getroffen: Wem die Ankündigung der Modernisierung bis zum 31. Dezember 2018 zuging, sollte das alte Recht gelten. Diese Übergangsregelung wollte die Immobilienfirma aus Sicht des Mietervereins ausnutzen, um „noch schnell altes Recht abzugreifen“ und plädierte daher auf Unzulässigkeit der Ankündigung. Doch der BGH sah das anders: Das Unternehmen habe sich nicht rechtsmissbräuchlich verhalten. Auch dann nicht, wenn die Übergangsvorschrift genutzt werden sollte, um noch von der alten Regelung zu profitieren. Wenn es dem Vermieter möglich sei, noch vor Ablauf der Übergangsfrist eine Modernisierung ordnungsgemäß anzukündigen, sei es nicht treuwidrig, wenn er sich die Stichtagsregelung zunutze mache. Einen „engen zeitlichen Zusammenhang“ zwischen der Ankündigung der Modernisierung und dem geplanten Baubeginn verlange das Gesetz nicht. Das Oberlandesgericht München hatte dies in der der Vorinstanz so gesehen.

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