Mietpreisbremse: Vormieter meint nur Wohnraummietverträge!

Berliner Wohnungen zu Vermieten, kann in der aktuellen Zeit eine große Herausforderung sein. Da gilt es diverse Anforderungen einzuhalten. Zuletzt beschäftigte sich daher der Bundesgerichtshof mit der Frage, welche Vormiete zum Ansatz der Neumiete herangezogen werden darf. 

Das Gericht beschäftigte sich mit der Klage einer Mieterin, deren zulässige Höchstmiete laut Mietpreisbremse die tatsächliche überstieg. In erster Instanz gab das zuständige Amtsgericht hat der Klage statt. Das Landgericht wies die Klage jedoch ab. 

Vormiete meint nur Wohnraummiete

Im vorliegenden Fall konnte der Vermieter sich auch nicht darauf berufen, dass vor dem Gewerberaummietverhältnis, das zeitlich unmittelbar vor der Neuvermietung zuletzt bestand, ein Wohnraummietverhältnis vereinbart war. 

Nach Ansicht des Bundesgerichtshof seien die bestehenden Vorschriften so auszulegen, dass als „vorheriger Mieter“ ausschließlich der direkte Mietvorgänger in Betracht komme. Dies ließe sich aus den Begründungen zum Gesetzgebungsverfahren ableiten. Darüber hinaus sei nach allgemeinem Sprachgebrauch mit „Vormieter“ regelmäßig der zeitlich letzte Vormieter gemeint und nicht irgendein Mieter, der die Räume in der Vergangenheit einmal nutzte. 

Vertrauensverlust durch Nutzungsänderungen

Die vorschriften der Mietpreisbremse besagen, dass in durch Landesverordnung bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bei neu abgeschlossenen Mietverträgen die Neumiete die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent übersteigen darf. Wenn die zuvor vereinbarte Miete allerdings höher lag, ist diese nach § 556e Abs. 1 S. 1 BGB maßgeblich. Das gilt nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19.08.2020 (Az. VIII ZR 374/18) allerdings nur dann, wenn es sich beim dem Vormietverhältnis um ein solches über Wohnraum handelte. 

Die Richter erläuterten, dass der Gesetzgeber mit der Regelung insbesondere neu erbaute Wohnungen in den Blick genommen habe, die schon vor dem Stichtag 01.10.2014 bestanden und dem Anwendungsbereich der Mietpreisbremse somit unterliegen. Für den Fall einer nach wenigen Monaten erfolgenden Kündigung des Erstmieters sollte bei Einführung der Vorschrift im Jahr 2015 jedoch eine Investitionssicherheit gewährleistet werden.  Daher wurde eine Vereinbarung getroffen, die es Vermietern gestattet, die bei der Erstvermietung erzielte Miete zu vereinbaren. Dieses Vertrauen könne ein Vermieter jedoch nicht für sich in Anspruch nehmen, wenn er sich zu einer Nutzungsänderung entschlossen und seine Wohnung zu gewerblichen Zwecken vermietet hatte. 

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