Wer eine Wohnung über einer Bar oder einem Restaurant mietet, hat es nicht immer leicht, denn häufig besteht hier eine Beeinträchtigung durch Lärm und Geruch. Das kann auch für den Vermieter zum Nachteil werden, denn die Mieter dürfen unter Umständen eine Mietminderung verlangen.
Vermietern dürfte bekannt sein, dass eine vertragsgemäße Nutzung einer Wohnung essenziell für Mieter ist. Sobald dies nicht möglich ist, haben diese in aller Regel gute Chancen auf die Minderung ihrer Miete.
Die baulichen Gegebenheiten sollten stimmen
Zunächst hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf einen angemessenen Schallschutz in der Wohnung. Dabei ist es unerheblich, ob der Vermieter selbst als Lärmverursacher anzusehen ist. Dieser muss aber dafür Sorge tragen, dass die Mietsache vertragsgemäß nutzbar ist.
In einem Fall des Amtsgerichts Rheine (Urteil vom 30. Oktober 1984, Az. 14 C 420/84) wohnte ein Mieter über einem Pub sowie einem Imbiss. Der Geräuschpegel betrug regelmäßig zwischen 23 und 1 Uhr 55 Dezibel. Da die baulichen Bestimmungen des Schallschutzes nicht eingehalten worden waren, wurde dem Mieter eine Mietminderung in Höhe von 38 Prozent zugesprochen. Das nächtliche Bedürfnis nach Ruhe wurde hierbei in einem besonderen Maße unterstrichen.
Kenntnisse des Mieters von Bedeutung
Wenn der Mieter bei Mietvertragsabschluss die Umstände kannte, dass sich ein gastronomischer Betrieb im Mietumfeld befindet, besteht kein Anspruch auf Mietminderung. Dann wird angenommen, dass es allgemein bekannt und ortsüblich ist, wenn von gewerblichen Betrieben Lärmbeeinträchtigungen ausgehen (Landgericht Frankfurt ZMR 1999, 718).
Jene Tatsache, dass der Mieter die Situation bei Abschluss des Vertrags kannte, rechtfertigt jedoch noch nicht die Schlussfolgerung, er habe Kenntnis davon gehabt, der Lärm übersteige die entsprechenden Schutzwerte (Amtsgericht Bonn WUm 1990, 497). Ein Mietminderungsanspruch seitens des Mieters besteht also dann, wenn die Lärmwerte über denen liegen, welche der Mieter üblicherweise erwarten kann.
Handlungsempfehlungen bei einer Beeinträchtigung durch Gastronomie
In erster Linie ist immer zuerst ein Gespräch mit allen Beteiligten zu suchen. Mieter sollten sich an ihre Vermieter wenden und die Vermieter wiederum an den Lärmverursacher. Auch Gastronomen sind verpflichtet, sich an die nächtlichen Ruhezeiten und somit an die eigenen Sperrstunden zu halten.
Entscheidend sind zudem immer die Gegebenheiten des Einzelfalls. Zog der Mieter beispielsweise in die Wohnung als sich noch ein Restaurant darunter befand und es findet ein Betreiberwechsel statt, so kann es durch die Umnutzung zu einer Bar zu einer Lärmbeeinträchtigung kommen. Dann ist entscheidend, wie lange der Lärm anhält (nach 22 Uhr?) und wie hoch die Lautstärke ist.
Es muss nur solcher Lärm auf einem Nachbargrundstück geduldet werden, welcher sich innerhalb der gesetzlichen Grenzwerte befindet. Hinzu kommt außerdem der ortsübliche Rahmen. Mieter in der Innenstadt müssen tendenziell mehr Lärm dulden als jene am Stadtrand. Aber auch in zentral gelegenen Wohnregionen ist nach 22 Uhr normalerweise die Grenze bei 45 Dezibel. Der Lärm wird unmittelbar vor dem Fenster gemessen und nicht im Schlafzimmer.
Wenn ein Gespräch mit dem Betreiber der Gastronomie nicht zum gewünschten Ziel führt, kann das örtliche Bauordnungsamt hinzugezogen werden. Hier kann um eine Schallmessung und die Einhaltung der zulässigen Grenzwerte gebeten werden. Wenn auch dieser Schritt nicht erfolgreich ist, hilft nur noch der Weg zum Anwalt, um eine Unterlassung der Lärmbeeinträchtigung herbeizuführen.
Weitere Urteile und Tipps bei Ruhestörung
Die folgenden Urteile stellen Einzelfälle dar, nach denen geurteilt wurde. Folglich können diese nicht beliebig auf andere Fälle übertragen werden, sondern gelten eher als Richtlinien und Hinweise:
Wenn eine Lärmbelästigung durch einen gastronomischen Betrieb, der sich im Erdgeschoss des Hauses befindet, über zehn Dezibel in der Nacht beträgt, ist der darüber wohnende Mieter zu einer Mietminderung in Höhe von 50 Prozent berechtigt (Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg: Az. 2 C 6/94).
Eine Lärmbelästigung durch Musik, die aus einer Gaststätte stammt und sechsmal monatlich bis 3 Uhr nachts stattfindet, rechtfertigt eine Minderung der Miete um 15 Prozent (AG Bonn, Az. 5 C 274/90).
Ein Urteil im Hinblick auf die Kenntnis des Mieters bei Vertragsabschluss ist das folgende: Bei einer stattfindenden Lärmbelästigung aus einem Lokal zwischen 22 und 3 Uhr ist eine Mietminderung um 40 Prozent gerechtfertigt – obwohl der Mieter bei Einzug von der Gastronomie wusste (Landgericht Berlin: Az. 67 S 342/01).
Der Mieter ist wegen Lärm durch Musik, die von einer Diskothek stammt, zu einer Mietminderung von 30 Prozent berechtigt (Amtsgericht Köln, Az. 155 C 5035/77).
Mietmangel durch Geruchsbelästigung
Nicht nur Lärm, der durch eine Gastronomie herbeigeführt wird, kann einen Mangel darstellen. Auch Geruchsbelästigung kann ein Mietminderungsgrund sein. Dann sollte zunächst ermittelt werden, ob der Geruch als störend und unzumutbar anzusehen ist. Bei dieser Beurteilung kommt es mietrechtlich gesehen auf das „Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen“ an (Bundesgerichtshof, 5. Februar 1993: Az. V ZR 62/91).
Die subjektiven Empfindungen eines Mieters sind deshalb nicht ausreichend. Ist der Mieter enorm empfindlich auf Gerüche, muss dies bei der Beurteilung einer unzumutbaren Geruchsbelästigung berücksichtigt werden. Kriterien für die Beurteilung von Gerüchen sind unter anderem Dauer, Häufigkeit, Ort und Zeit des Auftretens der Gerüche. Ebenso werden das soziale Umfeld, die Akzeptanzbereitschaft sowie die Intensität des Geruchs in die Beurteilung mit einbezogen.
Entstehen durch die Gerüche Brechreiz, Übelkeit oder Kopfschmerzen oder wird ein Lüften der Wohnung ganztägig unmöglich, ist eine Unzumutbarkeit der Geruchseinwirkung auf die Mietsache gegeben (Bundesgerichtshof, 29. März 1984 Az. III ZR 11/83).
Auch hier gilt: Der Einzelfall entscheidet. Im Hinblick auf Lärm und Geruch muss immer entschieden werden, wie stark der Mieter bei der Benutzung seiner Wohnung tatsächlich beeinträchtigt ist. Liegt eine starke Beeinträchtigung vor, ist meist davon auszugehen, dass eine Mietminderung auch vor Gericht zugunsten des Mieters wirksam durchgesetzt werden kann.
