Mietendeckel: Fragen und Antworten für Vermieter

Der überdurchschnittliche Mietenanstieg in Berlin in den vergangenen Jahren hat das Wohnen für Mieter in der Bundeshauptstadt verteuert. Grund genug für die Senatsregierung, einzuschreiten. Zwar haben nicht alle Bestandteile des Gesetzes aktuell Auswirkungen auf den Mietmarkt. Dennoch haben wir Ihre am häufigsten gestellten Fragen gesammelt, um diese kurz und bündig für Sie zu beantworten:

Was ist der Inhalt des Mietendeckels?

Der Mietendeckel beschreibt eine Obergrenze für Mietobjekte mit Lage im Gebiet der Bundeshauptstadt. Zwar bleiben die Bestandsmieten dabei zunächst bestehen, doch für Mieter, die in bestehenden Mietverhältnissen nach dem Stichtag 18. Juni 2019 eine Mieterhöhung erhalten haben, wird die Miete auf dem Stand dieses Stichtags eingefroren. Hintergrund ist, dass der Senat zu diesem Zeitpunkt erstmals Eckpunkte für das Gesetz vorstellte. Fand zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes ein Mieterwechsel statt, wird die zum Stichtag geltende Miete eingefroren. Wird eine Wohnung künftig neu vermietet, muss sich der Vermieter an definierte Obergrenzen und die zuletzt verlangte Miete halten. Ab dem Jahr 2022 dürfen die Mieten um höchstens 1,3 Prozent jährlich steigen.

Für welche Berliner Wohnungen gilt der Mietendeckel?

Der Mietendeckel gilt für alle Bestandsmieten. Das Gesetz gilt auch für Staffelmieten. Ausdrücklich ausgenommen sind alle Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2014 bezugsfertig wurden. Außerdem werden auch Sozialwohnungen mit Mietpreisbindung und Wohnungen in Wohnheimen vom Mietendeckel ausgenommen. Somit deckelt das Gesetz die Mieten für rund 1,5 Millionen Wohnungen in der Bundeshauptstadt.

Woran bemisst sich die Miethöhe für meine Immobilien?

Die Miethöhe orientiert sich an einer Tabelle, die einerseits das Alter und die Ausstattung der Wohnung bewertet und andererseits auf dem Mietenspiegel 2013 basiert. Danach liegt die Obergrenze für Wohnungen mit Sammelheizung und mit Bad sowie Erstbezug zwischen 1919 bis 1949 bei 6,27 Euro, bei vergleichbaren Wohnungen, die zwischen 2003 und 2013 bezugsfertig wurden, bei 9,80 Euro.

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Hat die Ausstattung Einfluss auf die Miethöhe?

Wohnungen, die laut Definition eine moderne Ausstattung haben, können bei der Mietobergrenze 1 Euro pro Quadratmeter als Zuschlag kalkulieren. Um diesen Zuschlag zu erhalten, muss die Wohnung über mindestens drei definierte Merkmale verfügen: eine Einbauküche, einen Aufzug, eine hochwertige Sanitärausstattung, ein hochwertiger Bodenbelag oder ein guter Energiekennwert. Weiterhin wird bei  Wohnungen in einfacher Wohnlage zur Berechnung der Mietobergrenze 0,28 Euro abgezogen, bei solchen in guter Wohnlage 0,74 Euro addiert. Auch bei Modernisierungen soll der Vermieter die Möglichkeit haben, diese in begrenztem Umfang auf die Miete umzulegen.

Ist das Gesetz zeitlich befristet?

Ja, das Mietendeckel-Gesetz ist auf einen Zeitraum von fünf Jahren befristet. Der Senat geht davon aus, dass sich der Berliner Wohnungsmarkt durch Neubauten bis zu diesem Zeitpunkt entspannt hat.

Wie erfahren Mieter, welche Miethöhe für sie erlaubt ist?

Innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes müssen Vermieter ihren Mietern unaufgefordert Auskunft über Faktoren geben, die für die Berechnung der Obergrenze erforderlich sind: Bezugsfertigkeit, Lage und besondere Merkmale der Wohnung sollten darin beschrieben sein. Dieses Schreiben sollte Ihren Mietern bis zum 23. April 2020 zugehen. Jedoch hat der regierende Bürgermeister Berlins bereits erklärt, dass diese Frist aufgrund der aktuellen Corona-Pandemie um ein halbes Jahr verlängert werden kann, so der Vermieter eine Behinderung durch Covid-19  nachweisen kann. Wenn ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird, haben die künftigen Mieter einen Anspruch darauf, beides unaufgefordert mitgeteilt zu bekommen.

Wann gilt eine Miete als überhöht?

Eine Miete gilt dann als überhöht, wenn sie mehr als 20 Prozent über der entsprechenden Mietobergrenze in der Mietentabelle liegt. Beträgt die Mietobergrenze also 5,95 Euro pro Quadratmeter, darf sie 7,14 Euro nicht übersteigen. Neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes müssen alle Mieten auf diesen Stand angepasst sein.

Mit welchen Konsequenzen muss ich als Vermeiter rechnen, wenn meine Miete überhöht ist?

Es ist unter Strafe verboten, eine überhöhte Miete zu verlangen. Als Vermieter können Sie mit einem Bußgeld von bis zu 500 000 Euro belangt werden. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen überwacht das Verbot. Mieter können sich an sie wenden. Um überzahlte Beträge zurück zu erhalten, müssen Mieter  den Vermieter auf zivilrechtlichem Wege belangen.

Wie rechtssicher ist der Mietendeckel?

Die Rechtssicherheit des Mietendeckels ist hochumstritten. Diverse Gutachten kommen zu unterschiedlichen Einschätzungen. Doch der Versuch von Vermietern, das Gesetz vor dem Bundesverfassungsgericht durch einen Eilantrag zu stoppen, scheiterte Mitte Februar. Das Gericht verwarf ihn aus formalen Gründen als unzulässig.

CDU und FDP haben nun angekündigt, das Gesetz vom Bundesgerichtshof prüfen zu lassen. Laut ihrer Einschätzung habe das Land Berlin nicht die entsprechende Kompetenz zu einer solchen Gesetzgebung. Auch die Reduzierung bestehender Mieten sei ein Verfassungsverstoß.

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