Mietendeckel beschlossen: Das sollten Sie wissen!

Das Berliner Abgeordnetenhaus hat gesprochen: Am heutigen Donnerstag, den 30. Januar 2020 hat mit dem Mietendeckel ein bundesweit einmaliges Gesetz die vorerst letzte Hürde genommen. 

Mit dem Mietendeckel-Gesetz beabsichtigt der Senat den rapiden Preisanstieg der Mieten in Berlin zu stoppen. Die Mietpreise in der Hauptstadt haben sich im Zeitraum von 2011 bis 2019 laut aktuellem Mietspiegel fast verdoppelt – weitaus stärker als anderenorts. Die Folgen sind Verdrängung in den beliebten, zentralen Stadtteilen und besondere Härten, insbesondere bei Geringverdienern.

Harte Kritik musste das Vorhaben von SPD, Linken und Grünen insbesondere von Opposition und Wirtschaftsverbänden einstecken. Aus Sicht der Kritiker führe es insbesondere wegen der abschreckenden Wirkung auf Investoren dazu, dass sich der Wohnungsmangel verschärft und Investitionen in die Bestandssanierung auf Eis gelegt werden. Kerstin Huth, Regionalvorsitzende des Immobilienverband Deutschland (IVD) Berlin-Brandenburg bestätigt die Herausforderungen: „Der Mietendeckel wird die Probleme auf dem Berliner Wohnungsmarkt noch verschärfen. Bestandshalter und Vermieter werden Investitionen in die Bestandsinstandhaltung reduzieren. Wir beobachten das aus der Verwalterpraxis heraus bereits seit der Ankündigung des Gesetzgebungsverfahrens.”

Diese Punkte regelt der Mietendeckel

Der Mietendeckel untersagt überhöhte Mieten – das gilt aber erst neun Monate nach seiner Verkündung. Überschreitet die Miethöhe den entsprechenden Grenzwert in der Mietentabelle um mehr als 20 Prozent, so gilt sie als überhöht. Beträgt die Mietobergrenze also 5,95 Euro pro Quadratmeter, darf sie 7,14 Euro nicht übersteigen. 

Wohnungsmerkmale entscheiden über den Quadratmeterpreis

Bei Wohnungen in einfacher Wohnlage werden bei der Berechnung der Mietobergrenze 28 Cent abgezogen, in guter Wohnlage hingegen bis zu 74 Cent addiert. Bei Wohneinheiten, die über eine moderne Ausstattung verfügen, erhöht sich die Mietobergrenze um einen Euro pro Quadratmeter. Dafür muss die Wohnung über mindestens drei Merkmale verfügen, zum Beispiel einen barrierefrei zugänglichen Aufzug, eine luxoriöse Sanitärausstattung oder einen hochwertigen Bodenbelag in der Mehrzahl der Zimmer.

Mietendeckel friert Mieten über fünf Jahre ein

Der Mietendeckel definiert die Miethöhe über den Zeitraum von fünf Jahren nach Inkrafttreten des Gesetzes. Bis dahin, so hofft man im Senat, wird der Mietendeckel überflüssig, da der Wohnungsmarkt sich nicht zuletzt durch entsprechenden Neubau entspannen wird. Für Mieter, die in bestehenden Mietverhältnissen nach dem Stichtag 18. Juni 2019 eine Mieterhöhung erhalten haben, gilt die Miete zu eben diesem  Zeitpunkt. Alle anderen Mieten werden auf ihrem aktuellen Stand eingefroren. Die künftige Obergrenze der Mieten ist in der Mietentabelle festgelegt, die sich am Mietenspiegel 2013 orientiert. Demnach sind bei Wohnungen mit Sammelheizung und Bad, die zwischen 2003 und 2013 bezugsfertig wurden, Mieten von 9,80 Euro je Quadratmeter erlaubt. Ausgenommen sind lediglich Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2014 bezugsfertig wurden – aber auch Sozialwohnungen mit Mietpreisbindung und Wohnungen in Wohnheimen.

Lediglich bei Wohnungen, für die der Vermieter bisher deutlich weniger als die jeweilige Obergrenze verlangt hat, kann er die Miete im Fall einer Wiedervermietung erhöhen – allerdings um maximal einen Euro pro Quadratmeter. Bei der Neuvermietung von Wohnungen muss sich der Vermieter nach Inkrafttreten des Gesetzes an die neuen Obergrenzen und die zuletzt verlangte Miete halten.

Aus Sicht des IVD wird der Mietendeckel drastische und langfristige Folgen für Wohnungsmarkt und Wirtschaft in der Hauptstadt haben. Eine Begrenzung und Senkung der Mieteinnahmen sowie die fehlende Investitionssicherheit würden die Investitionsbereitschaft der Immobilienwirtschaft dramatisch senken. Bereits die Debatte der vergangenen Monate habe massive Verunsicherung bei Investoren, Projektentwicklern und Handwerkern ausgelöst. Im Ergebnis sind die Auftragszahlen in Handwerk und Bauwirtschaft gesunken. Die Baugenehmigungszahlen zwischen Januar und November 2019 sind um 9,4 Prozent eingebrochen. Bereits heute fehlen zur Deckung des akuten Bedarfs rund 100.000 Wohnungen in Berlin.

Die Rechtssicherheit ist umstritten

Für die Berliner Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) ist das Gesetz „juristisches Neuland“. Diverse Gutachter und Experten kommen zu unterschiedlichen Einschätzungen. Die wichtigsten Argumente gegen die Rechtsgültigkeit sind, dass das Land Berlin nicht die Kompetenz zu einer solchen Gesetzgebung habe. Weiterhin wird kritisiert, dass das nachträgliche Absenken der Mieten ein Verfassungsverstoß sei. 

Doch sollte das Gesetz bestätigt werden, können Vermieter, die rechtswidrige Mieten verlangen, mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro belangt werden. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen wurde mit der Überwachung beauftragt und überwacht das Verbot. Im Ernstfall ist sie somit autorisiert,  gegebenenfalls gegen solche Vermieter vorzugehen. Mieter können sich dann an die Senatsverwaltung wenden. Sie haben aber auch die Möglichkeit, den zivilrechtlichen Weg zu gehen und den Vermieter selbst zu verklagen.

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