Bäder sind besonders hoher Luftfeuchtigkeit ausgesetzt. Um Schimmelbildung zu vermeiden, ist regelmäßiges Lüften essenziell. Bei Badezimmern mit Fenstern ist dies leicht möglich. Innenliegende Bäder sollten mit einer Lüftungsanlage versehen sein. Wer ist dafür verantwortlich und wer zahlt die Kosten für Wartung und Instandhaltung? Wir zeigen es Dir in diesem Artikel.
Vermieter muss für funktionsfähige Lüftung im Bad sorgen
Grundsätzlich ist es die Aufgabe des Vermieters, die Lüftung funktionstüchtig zu erhalten. Du als Vermieter bist daher verpflichtet, die Wartung und Instandhaltung von Abluftsystemen in Badezimmern sicher zu stellen.
Schmutz im Schacht oder in den Abluftkanälen gilt vor Gerichten als unabwendbar und somit als vertragsgemäße Nutzung der Mietsache. Die Pflicht für Vermieter zur Erhaltung der Anlage höre auch nicht am Abluftgitter in der Mietwohnung auf, sondern beinhaltet die gesamte Anlage. Eine Abwälzung der Pflicht auf Mieter ist unzulässig (Amtsgericht München, Az.: 461 C 2775/10).
Mieter sind im Gegenzug aber verpflichtet, die Mietsache pfleglich zu behandeln. Das bezieht auch die regelmäßige Reinigung des Luftfilters in einer Lüftungsanlage mit ein. Eine gründliche Reinigung sollte etwa alle drei Monate geschehen. Die Reinigungspflicht besteht aber nur für Teile, die für den Mieter leicht zu erreichen sind. Es darf nicht verlangt werden, dass sich der Mieter Zugang zu unerreichbaren Stellen verschaffen muss, um diese sauber zu halten.
Dürfen Kosten auf Mieter umgelegt werden?
Je nachdem um welche Art von Lüftungssystem es sich handelt, können regelmäßige Wartungskosten entstehen. Wie alle regelmäßigen Kosten, darfst Du auch die Wartung eines Badlüfters auf Deinen Mieter umlegen. Sobald es sich bei der Arbeit nicht mehr um eine turnusmäßige Untersuchung, sondern eine Instandhaltung handelt, dürfen die Kosten jedoch nicht mehr auf den Mieter umgelegt werden.
Um die Kosten als sonstige Betriebskosten umlegen zu dürfen, muss dieser Posten explizit im Mietvertrag erwähnt werden, so das Amtsgericht Köln (Urteil vom 8. Dezember 1995, Az.: 205 C 195/95). Das Landgericht Frankenthal/Pfalz hat hingegen beschlossen, dass die Umlage auch ohne explizite Nennung als sonstige Betriebskosten möglich ist (Urteil vom 19. Mai 1999, 2 S 7/99, NZM 1999, S. 959).
Unsere Empfehlung: Um auf der sicheren Seite zu sein, solltest Du Dich im Mietvertrag immer auf die Betriebskostenverordnung beziehen. Unter sonstige Betriebskosten listest Du schließlich alle regelmäßig anfallenden Posten wie die Wartung der Lüftungsanlage auf.
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Darlegungslast des Mieters
Ist der Badlüfter defekt, liegt ein Mietmangel vor, den Du als Vermieter beheben musst. Da Schimmelsporen gesundheitsgefährdend sind, solltest Du schnell handeln. Damit Du jedoch handeln kannst, muss Dich Dein Mieter über den Mangel am besten schriftlich informieren. Der Mangel sollte zudem schnellstmöglich angezeigt werden und nicht erst, wenn bereits Folgeschäden wie Schimmel aufgetreten sind.
Achtung
Versucht Dein Mieter den Lüfter selbst zu reparieren und macht er ihn dabei komplett kaputt, ist er für den Schaden haftbar.Defekte Badlüfter rechtfertigen Mietminderung
Hat Dein Mieter Dich über den Defekt informiert, muss er Dir Zeit geben, Dich um die Angelegenheit zu kümmern. Insbesondere wenn eine Drittfirma den Schaden reparieren muss, benötigst Du Zeit für die Terminabsprache. Du solltest Dir allerdings nicht zu viel Zeit lassen. Reagierst Du nicht auf die Anzeige des Mangels, darf Dein Mieter die Miete um bis zu fünf Prozent kürzen.
Defekte Badlüfter sind keine Kleinreparatur
Auch wenn Dein Mieter den Badlüfter (hoffentlich) täglich benutzt, sind die Kriterien für die Kleinreparatur nicht gegeben. Die Kleinreparaturklausel greift nur für Gegenstände, die dem häufigen und direktem Zugriff durch den Mieter ausgesetzt sind. Als Beispiele werden Fenstergriffe, Türgriffe und Lichtschalter genannt.
Besitzt die Lüftungsanlage einen Filter, der leicht auszutauschen ist, kann dies ein Fall für die Kleinreparatur sein. Als Bagatellschaden gelten nur kleinere Mängel, deren Instandhaltung selbst durchgeführt werden kann oder nicht mehr als maximal 100 Euro kostet.
