Kautionsverwertung nach Beendigung des Mietverhältnisses

Häufig ergeben sich bei der Verwertung der Mietkaution Unsicherheiten – das muss nicht sein, denn der Bundesgerichtshof hat hierzu klare Aussagen getroffen!

Nach dem Ende des Mietverhältnisses hat sich der Vermieter innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und gegebenenfalls welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet. Der Bundesgerichtshof hat damit seine dahingehende Rechtsprechung mit Urteil vom 24.07.2019 (Az. VIII ZR 141/17) bestätigt.

Hinsichtlich der Form der Abrechnung nimmt der Bundesgerichtshof nunmehr ergänzend Stellung: Da das Bürgerliche Gesetzbuch in den mietrechtlichen Bestimmungen die Art und Weise der Abrechnung nicht vorgebe, könne die Abrechnung des Vermieters durch schlüssiges Handeln erfolgen.

So könne der Vermieter die Kaution dergestalt ausdrücklich abrechnen, dass er sämtliche ihm seiner Auffassung nach zustehenden Forderungen im Einzelnen bezeichne und der Kautionsrückzahlungsforderung gegenüberstelle.

Darüber hinaus könne die Abrechnung aber auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters wirksam vorgenommen werden. So sei es zum einen möglich, dass der Vermieter die zu Mietbeginn gewährten Barkaution mit einer oder mehreren eigenen, aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Forderungen aufrechne.

Eine konkludente Abrechnung liege aber auch dann vor, wenn der Vermieter die ihm seiner Auffassung nach zustehenden Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend mache, ohne durch einen Vorbehalt kenntlich zu machen, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen sei. Denn auch hiermit bringe der Vermieter für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise auf die aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränke.

Dies gelte, wie der Senat in Übereinstimmung mit der in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der mietrechtlichen Literatur überwiegend vertretenen Auffassung nunmehr entscheidet, auch für strittige Forderungen des Vermieters.

Ein solches Vorgehen – Verwertung der Barkaution auch für Forderungen, die weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt sind – entspreche auch dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter, das beendete Mietverhältnis so schnell wie rechtlich und tatsächlich möglich zu einem endgültigen Abschluss zu bringen.

Beweislast liegt beim Vermieter

Schützenswerte Interessen des Mieters würden hierdurch nicht berührt. Denn bestreite der Mieter die zur Aufrechnung gestellten Vermieterforderungen, könne er auf Rückzahlung der Kaution klagen; in diesem Rechtsstreit werde dann geklärt, ob die Forderungen des Vermieters rechtmäßig bestünden. Entsprechendes gelte, wenn der Vermieter die Abrechnung durch Klageerhebung vornehme. In beiden Fällen trage der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der von ihm beanspruchten Forderungen. Auch der Umstand, dass der Mieter nach einem Zugriff des Vermieters auf die Barkaution das Risiko der Insolvenz des Vermieters trage, könne es nicht rechtfertigen, den Vermieter bei der Kautionsabrechnung auf unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Forderungen zu verweisen. Denn nach der Abrechnung der Kaution durch den Vermieter und der sich daran anschließenden Verwertungsphase stünden sich Mieter und Vermieter gegenüber wie jeder sonstige Sicherungsgeber seinem Sicherungsnehmer.

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