Garagen als Alternative zur Wohnraummiete?

Garagen und Stellplätze sind ein begehrtes Mietobjekt, vor allem mitten in der Stadt. Schließlich will jeder Autobesitzer vor Wind und Wetter, Diebstahl oder Vandalismus schützen. Doch was gilt es beim Vermieten von Garagen zu berücksichtigen?

Wie bei jedem Mietverhältnis ist auch bei der Vermietung einer Garage ein entsprechender Vertrag vonnöten, wenngleich dieser kaum durch rechtliche Vorschriften limitiert ist.

Der Mietvertrag

Spezifische Regelungen zum Mieterschutz bleiben dann bestehen, wenn eine Garage in Verbindung mit einer Wohnung gemietet wird. Unter Anderem sind Teilkündigungen nicht möglich. Werden die beiden Mietsachen hingegen unabhängig voneinander vermietet, bestehen in der Vertragsgestaltung diverse Freiheiten. Da die Vorschriften zum Mieterschutz dann nicht greifen, kann die Miete leicht gesteigert werden und auch der Miethöhe selbst sind kaum Grenzen gesetzt. Auch die Kündigungsfristen können von den Parteien frei vereinbart werden. Dabei solltest Du als Vermieter jedoch einige Regelungen zur Nutzung der Garage sowie zur Umsatzsteuer beachten. Dein Mieter hingegen wird sich insbesondere für humane Kündigungsfristen interessieren.

Achtung bei der Lagerung in der Garage

Die Garage wird rechtlich als Nutzfläche gesehen. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter darin willkürlich alles lagern darf. Wenngleich die Garage Stauraum bietet, sollte sie nicht als Erweiterung des Kellers dienen. Aus brandschutztechnischen Gründen sind darin lediglich Fahrzeuge sowie sachlich dazugehörige Gegenstände gestattet. Dazu gehören zum Beispiel Reifen, Kindersitze und Kfz-Ersatzteile, aber auch Fahrräder, Motorräder und ähnliches. Kommt es aufgrund der unsachgemäßen Lagerung durch Gerümpel zu Schäden, wirst Du als Eigentümer zur Verantwortung gezogen. Vermietest Du Deine Garage, sollten daher auch im Vertrag eindeutige Regeln zur zulässigen Lagerung formuliert sein, um Dich gegen Forderungen Geschädigter abzusichern.

Sind Untervermietungen zulässig?

Auch eine Garage darf – analog zum Wohnraummietvertrag – nur mit Deiner Zustimmung untervermietet werden. Doch die Verweigerung gegen die Untervermietung ist nur aus wichtigen Gründen möglich. Lehnst Du die Bitte deines Mieters also ab, hat der Mieter weiterhin das Recht, eine außerordentliche Kündigung einzureichen – zumindest, solange die Garage die einzige Mietsache im dazugehörigen Vertrag und nicht Teil eines Wohnungsmietvertrags darstellt.

Die Vermietung der Garage kann umsatzsteuerpflichtig sein

Nach geltender Richtlinie des Bundesfinanzministeriums sowie § 4 Nr. 12 Umsatzsteuergesetz sind nur Wohnungsmietverträge von der Umsatzsteuer befreit. Ist die Garage demnach als Nebenleistung innerhalb des Wohnungsmietvertrags enthalten, ist diese steuerfrei.

Vermietest Du Garagen oder Pkw-Stellplätze unabhängig von einer Wohnung, ist der entsprechende Vertrag demnach umsatzsteuerpflichtig. Das schmälert deine Mieteinnahme  um derzeit 19 Prozent, um in diesem Falle Probleme zu vermeiden, solltest Du Dich bei Überlegungen zur Garagenvermietung unbedingt mit Deinem Steuerberater abstimmen.

Die Steuer ist in der Regel vom Vermieter abzuführen. Jedoch kannst du sie aber auch auf den Mieter umlegen, wenn eine entsprechende Klausel im Vertrag dies vorsieht. Kommt es zu einer gesetzlichen Erhöhung der Steuer, so bist Du befugt, die Angleichung an den neuen Umsatzsteuersatz vom Mieter zu verlangen, soweit zuvor keine andere Regelung vereinbart wurde.

Tipp: Die Umlage der Mehrwertsteuer erhöht die zu zahlende Gesamtmiete für den Mieter. Bleib bei der Kalkulation transparent und berücksichtige die Umsatzsteuer bereits bei der Gesamtmiete. 

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