Fragen aus der Community: Verjährungsfristen

Fristen im Mietrecht können mitunter verwirrend sein, doch es ist unerlässlich, sich einen genauen Überblick zu verschaffen, wann Zahlungen fällig sind. Heute in Fragen aus der Community: Welche Verjährungsfristen gelten?

Olivia aus Greifswald fragt: Ich habe von meiner Mutter einige Eigentumswohnungen geerbt. Leider war sie mit den Finanzen anscheinend komplett überfordert – derzeit stehen Mieten und Nebenkosten über lange Zeiträume aus. Kann ich die Kosten ohne Weiteres nachfordern?

Es wird höchste Zeit, dass du aktiv wirst, Olivia:  Wenn Du es versäumst, Ansprüche rechtzeitig geltend zu machen, können die Forderungen verjähren. Das heisst: schuldet Dein Mieter Geld, so kannst Du es nur über einen begrenzten Zeitraum einfordern – dann verfallen die Ansprüche. Welche Verjährungsfristen jedoch gelten, ist abhängig von der Art der Forderung. So gelten für Mietforderungen andere Verjährungsfristen als für die Abrechnung der Nebenkosten.

Verjährungsfrist bei der Nebenkostenabrechnung

Die Abrechnung der Nebenkosten steht jährlich an, denn spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums müssen die Nebenkosten abgerechnet werden. Dabei wird der Saldo durch die Differenz der Betriebskostenvorauszahlungen und der tatsächlich angefallenen Kosten gebildet.

Verpasst Du die Abrechnungsfrist, so kannst Du deine Forderungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, Du hast die Verspätung nicht selbst verschuldet. Ist also der Abrechnungszeitraum der 01.01. bis 31.12. eines Jahres, so musst Du spätestens bis zum 31.12. des Folgejahres abrechnen, um noch Nachforderungen geltend machen zu können. Versäumst Du die Frist, bist Du dennoch zur Abrechnung verpflichtet,  ein eventuelles Guthaben musst Du dem Mieter zurückzahlen.

Achtung: Wurden keine Abrechnungen vorgenommen, so kann der Mieter im laufenden Mietverhältnis Nebenkostenvorauszahlungen einbehalten. Das kann dann natürlich auch zu unausgeglichenen Mietkonten führen.

Hat der Mieter Einwände gegen die pünktlich zugegangene Nebenkostenabrechnung, muss er seine Einwände binnen zwölf Monaten mitteilen – andernfalls gilt die Abrechnung als stillschweigend akzeptiert. 

Verjährung der Mietzahlung

Versäumst Du es, die (Kalt-)Miete einzutreiben, so gilt für diese Mietrückstände eine dreijährige Verjährungsfrist. Diese beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Entsteht der Anspruch demnach im Januar eines Jahres, beginnt die Frist erst zum Jahresende, so dass die Forderung somit erst nach knapp vier Jahren verjährt ist.

Die gleiche Frist gilt auch dann, wenn der Mieter Miete zurückverlangen will, die er versehentlich überzahlt hat. Versäumt er dies länger als dies die dreijährige Verjährungsfrist vorsieht,  hat er kein Recht mehr auf das Geld. 

Achtung: Diese Frist gilt auch für die Rückzahlung der Mietkaution nach Ende des Mietverhältnisses.

Beachte auch, dass zumindest während eines laufenden Mietverhältnisses Ansprüche des Mieters auf Mängelbeseitigung nicht verjähren. Das kann auch Einfluss auf Mietminderungen haben, wenn bestehende Mängel zum Beispiel über einen längeren Zeitraum nicht beseitigt werden.

Vollstreckungsbescheide und Gerichtsurteile

Besonders lang ist die Verjährungsfrist dann, wenn ein Mieter von einem Gericht zur Zahlung eines bestimmten Betrags verurteilt wird oder ein rechtskräftiger Mahn- oder Vollstreckungsbescheid erwirkt wurde. In diesem Fall kannst Du Deinen Mieter 30 Jahre lang in Anspruch nehmen, erst dann verjährt die Forderung.

Wann wird die Verjährung gehemmt?

Die Verjährungsfrist wird unterbrochen, indem Klage vor einem Gericht erhoben wird. Dadurch wird Verjährungshemmung erreicht. Gleiches gilt, wenn ein Mahnbescheid beantragt wird.

Auch Ansprüche, die sich zum Beispiel aus einer zu geringen Wohnfläche ergeben, können unter Umständen viele Jahre lang Rückzahlungsansprüche des Mieters bewirken. In einem vom Landgericht München I entschiedenen Fall (Az.: 31 S 6768/13) ist einem Mieter erst nach rund zehn Jahren Mietzeit aufgefallen, dass die von ihm gemietete Doppelhaushälfte rund 15 Prozent kleiner war, als im Vertrag angegeben. Er verklagte den Vermieter auf Rückzahlung der überzahlten Miete für den kompletten Mietzeitraum.

Achtung: Finanzielle Forderungen sind theoretisch zeitlich unbegrenzt – sie können nur nach der Verjährung nicht mehr eingefordert werden. Das bedeutet: Zahlt ein Mieter eine bereits verjährte Forderung versehentlich oder weil er von den Fristen nichts weiß, kann er das Geld trotzdem nicht mehr zurückverlangen.

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