Das Abhalten von Online-Eigentümerversammlungen wäre geeignet, den pandemiebedingten Ausfall von Versammlungen und die Verzögerung wichtiger Beschlussfassungen zu verhindern. Diese Forderung des VDIV gegenüber der Bundesregierung findet auch Unterstützung vor Gericht.
Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) fordert die Regelungen zum Abhalten von Eigentümerversammlungen für das Jahr 2021 deutlich zu lockern. Seit Ausbruch der Corona-Pandemie seien zahlreiche Eigentümerversammlungen ausgefallen.
Die seit März 2020 geltenden Sonderregelungen für Wohnungseigentümergemeinschaften, unter Anderem Fortbestand des Verwalteramts und Geltung des Wirtschaftsplans auch ohne entsprechende Beschlüsse, reichten nicht aus: dringende Sanierungs- und Erhaltungsmaßnahmen bleiben ohne Eigentümerversammlungen auf der Strecke. Auch könnten Wohnungseigentümer ihr mit der WEG-Reform eingeführtes Recht auf Einbau einer Ladestation für Elektrofahrzeuge nicht nutzen, wenn erforderliche Beschlüsse pandemiebedingt nicht gefasst werden könnten. Das entsprechende Förderprogramm des Bundes läuft aus diesem Grund derzeit an den Wohnungseigentümern vorbei.
Gericht stützt pandemiebedingte Absage der Präsenzveranstaltung
Vor Kurzem entschied sogar das Amtsgericht München im Eilrechtsschutz, dass eine anberaumte Eigentümerversammlung vor Ort nicht durchzuführen ist. Das Gericht führt aus, dass jeder einzelne Eigentümer einen Anspruch auf eine Absage der Versammlung habe. Es entspreche allgemeiner Auffassung, dass das Erscheinen zur Eigentümerversammlung den Eigentümern zumutbar sein muss.
Diese Frage war bislang nur im Hinblick auf die Wahl von Ort und Zeit der Versammlung erörtert worden, lässt sich aber auch auf die generelle Durchführung der Versammlung übertragen. Sei es Eigentümern nicht mehr zumutbar, an Präsenzversammlungen teilzunehmen, so seien diese abzusagen. Da aktuell nahezu das gesamte öffentliche Leben zum Erliegen komme, bestehe wohl in jedem fall ein Anspruch auf Absage einer anberaumten Eigentümerversammlung.
Die durch die WEG-Reform eingeführte Möglichkeit einer Online-Teilnahme an Präsenzversammlungen und die Gestattung von Umlaufbeschlüssen in Textform seien zwar hilfreich, aber ebenfalls nicht ausreichend, denn beides setze zunächst eine physische Versammlung voraus.
Der VDIV fordert daher von der Bundesregierung folgende Maßnahmen, die das Abhalten von Eigentümerversammlungen während der Pandemie gewährleisten können:
- Reine Online-Eigentümerversammlungen sollten umgehend ermöglicht werden.
- Das Einstimmigkeitserfordernis für Umlaufbeschlüsse sollte aufgehoben und stattdessen eine Zwei-Drittel-Mehrheit für jeden Beschlussgegenstand verankert werden, um wirksame und schnelle Willensbildung zu ermöglichen.
- Um virtuelle Eigentümerversammlungen rechtssicher nutzen zu können, sollte die Geltendmachung von Nichtigkeits- und Anfechtungsgründen einzelner Eigentümer ausgeschlossen sein (zum Beispiel Formfehler bei Einladungen). Dies müsse auch für die in virtuellen Eigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse gelten.
„Diese Änderungen würden keine negative Auswirkung auf Wohnungseigentümer haben, da sie bei Abstimmungsquoren nicht schlechter gestellt werden“, erklärt VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler zu den Forderungen. Auch sei nicht zu befürchten, dass ältere Wohnungseigentümer bei Online-Lösungen von der Willensbildung ausgeschlossen werden, denn es bestehe weiterhin die Möglichkeit, das Stimmrecht auf andere Eigentümer oder den Verwalter zu übertragen.
