Mit Makler, oder ohne? Wer seine Immobilie verkauft, steht vor der Wahl. Aber stehen die Kosten im Verhältnis zum Erfolg? Und was sollte man bei der Wahl des Maklers beachten?
Roger aus Augsburg fragt: Nachdem ich eines meiner Häuser zum Verkauf auf einer Plattform angeboten habe, hat mich ein Makler kontaktiert, um für mich “das Beste” rauszuholen. Mit welchen Konsequenzen muss ich rechnen, wenn ich ihn beauftrage?
Auf der Suche nach Käufern oder Mietern für die eigene Immobilie kann die Hilfe von Maklern durchaus sinnvoll sein. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn man nicht vor Ort ist, die Gegebenheiten vor Ort nicht gut kennt oder die Masse an Aufgaben und Koordination während des Verkaufs zeitlich nicht stemmen kann. Aber auch für unerfahrene Personen kann die Vermittlung durch einen Profi die richtige Entscheidung sein: der Makler kennt den Markt und weiß, welche Preise angemessen sind.
Die rechtliche Lage rund um den Maklervertrag
Entscheidest Du Dich für die Vermittlung durch einen Makler, schließt Du mit ihm einen privatrechtlichen Maklervertrag ab. Damit verpflichtest Du dich als Auftraggeber gemäß Paragraph 652 BGB, dem Makler bei einer erfolgreichen Vermittlung eine Provision zu zahlen – es sei denn, es ist im Maklervertrag anders geregelt. Der Makler ist durch einen einfachen Maklervertrag nicht verpflichtet, aktiv zu werden. Es handelt sich also um einen einseitig verpflichtenden Vertrag.
Für den Maklervertrag gibt es keine generelle gesetzlich vorgeschriebene Form, du solltest jedoch darauf achten, dass er in jedem Falle schriftlich zustande kommt, um später keine Streitigkeiten aufkommen zu lassen. Der Vertrag beschreibt die Aufgaben und Pflichten der Vertragsparteien. Welche Punkte es letztlich in den Maklervertrag schaffen, ist den Vertragsparteien überlassen. Obligatorische Punkte sind unter Anderem:
- Vertragsgegenstand – Haus oder Wohnung
- Rechte und Pflichten des Maklers, insbesondere auch die konkrete Aufgabe
- Rechte und Pflichten des Auftraggebers
- Provision
- Laufzeit
- Rücktritt
- Vereinbarungen zur Aufwandsentschädigung
- Vereinbarungen zur Reservierungsgebühr
- Vereinbarungen zum Widerrufsrecht
Makleraufträge beim Immobilienverkauf
Zwar gilt es als Pflicht eines Maklers, eine Immobilie gewinnbringend und zeitnah zu verkaufen, doch im beiderseitigen Interesse von Makler und Auftraggeber kann auf eine Tätigkeitspflicht im Vertrag verzichtet werden. Bei den Arten gilt es Unterscheidungen zu treffen: Je nach Vertragsart ist der Makler verpflichtet, bestimmte Leistungen zu erbringen. Außerdem regelt die Vertragsart auch, wer berechtigt ist, eine Immobilie zu vermarkten – mehrere Makler oder ein Immobilienprofi allein. Ebenso wird festgelegt, ob der Auftraggeber selbst tätig werden darf. Du kannst davon ausgehen, dass Makler motivierter sind, je weniger Konkurrenz sie zu befürchten haben. Denn nur so können sie sicher sein, dass ihre Bemühungen am Ende auch mit einer Provision belohnt wird.
Einfacher Maklerauftrag
Der einfache Maklerauftrag ist der lockerste Maklervertrag von allen. Für den Abschluss des Vertrages reicht eine einfache schriftliche Erklärung zur Erteilung des Auftrags. Dabei kann du als Eigentümer jedoch durch weitere Makler vermarkten lassen oder sie selbst auf dem Markt anbieten. Verkaufst Du das Objekt ohne Zutun des Maklers, so musst Du auch keine Provision zahlen. Diese Freiheit birgt jedoch auch einen Nachteil, denn der Makler verpflichtet sich aber nicht, tätig zu werden. Der einfache Maklerauftrag kann jederzeit gekündigt werden und muss daher nicht befristet werden.
Makleralleinauftrag
Mit dem Makleralleinauftrag entscheidest Du Dich, die Vermarktung Deiner Immobilie ausschließlich einem Makler zu übertragen. Dieser verpflichtet sich dadurch, tatsächlich tätig zu werden. Du bist jedoch weiterhin berechtigt, Dich ebenfalls nach einem passenden Interessenten umzusehen und die Immobilie auch ohne Zahlung der Maklerprovision zu verkaufen. Beauftragst Du jedoch trotz Makleralleinauftrag einen weiteren Immobilienprofi, kann eine doppelte Provision fällig werden – die des vermittelnden Maklers und die des Maklers mit dem Makleralleinauftrag. Der Alleinauftrag sollte immer befristet werden, bei fehlendem Vermittlungserfolg umsatteln zu können. Üblich ist dabei eine Frist von sechs Monaten.
Qualifizierter Makleralleinauftrag
Der qualifizierte Alleinauftrag ist die von Maklern bevorzugte Form des Maklervertrags – denn beim qualifizierten Alleinauftrag wird vereinbart, dass das Objekt exklusiv durch den Profi vermarktet werden darf. Somit darfst Du als Auftraggeber nicht tätig werden. Findest Du als Verkäufer ohne Makler einen potenziellen Interessenten, so musst Du diesen an den Makler verweisen. Hältst Du Dich nicht nicht daran, hat der Makler einen Anspruch auf Schadenersatz. Der qualifizierte Alleinauftrag sollten konkrete Vermarktungsmaßnahmen vereinbart werden, die der Makler leisten muss. Bleibt der Makler diese Pflicht schuldig, kann der Auftraggeber den Vertrag kündigen. Auch hier sollte eine Befristung auf wenige Monate vereinbart werden.
Provision vereinbaren
Gerade als Verkäufer hast Du starken Einfluss auf die Provision. Die Höhe der Provision ist in der Regel frei verhandelbar. Das Gesetz zur geteilten Maklerprovision beim Immobilienverkauf an einen Verbraucher lässt die freie Verhandlung über die Provisionshöhe weiterhin zu. Jedoch ist es seit Dezember 2020 nicht mehr zulässig, dass Du mit dem Makler vereinbarst, dass die Provision vollständig von der anderen Vertragspartei im Kaufvertrag getragen wird. Es können maximal 50 Prozent der Maklerprovision auf den Käufer übertragen werden.
Ist der Makler sowohl für Käufer als auch Verkäufer tätig, so darf er von beiden nur die gleiche Höhe an Provision vereinbaren. Auch diese Regelung gilt nur dann, wenn es sich beim Käufer um einen Verbraucher handelt.
Ist beim Immobilienverkauf kein Maklerlohn abgemacht, dann gilt die Provision als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Das heißt, niemand darf davon ausgehen, dass ein Makler kostenfrei für einen tätig wird. In diesem Fall gilt der Rahmen des Üblichen: In der Regel wird ein fester prozentualer Anteil des tatsächlichen Kaufpreises vereinbart, der je nach Bundesland und Region zwischen drei und sieben Prozent liegt – zuzüglich der Mehrwertsteuer.
Achtung: Bindungsfrist auch nach Vertragsende
Der Auftraggeber kann auch nach Ende einer Frist weiterhin an einen Makler gebunden sein, wenn der Makler einen ernsthaften Kaufinteressenten vermitteln konnte, der Vertragsabschluss aber erst nach dem Ende der Befristung zustande kommt. In dem Fall hat der Makler weiterhin Anspruch auf seine Provision. Dieser erlöscht nur dann, wenn der Verkäufer nachweisen kann, dass der Verkauf nicht im Zusammenhang mit der Tätigkeit des Maklers steht.
Eine Kündigung bei befristeten Verträgen ist während der Laufzeit allerdings nur infolge eines wichtigen Grundes zulässig. Das kann beispielsweise eine schwerwiegende Pflichtverletzung des Maklers sein, durch die er die Interessen des Auftraggebers erheblich missachtet. Diese außerordentliche Kündigung muss innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntwerden des Pflichtverstoßes erfolgen.
Wesentlich einfacher ist die Kündigung bei unbefristeten Maklerverträgen: Der Vertrag kann jederzeit gekündigt werden.Gründe müssen dann nicht benannt werden. Ein schriftlich geschlossener Maklervertrag muss auch schriftlich gekündigt werden.
Aufwandsentschädigung
Entstehen Deinem Makler bei der Vermittlung Kosten, so kann er diese über eine Klausel im Maklervertrag zurückholen. Ist im Maklervertrag eine Aufwandsentschädigung vereinbart, so ist die Zahlung in diesem Fall unter Umständen zusätzlich zur Provision fällig. Meist sind Verträge jedoch so gestaltet, dass bei einer erfolgreichen Vermittlung nur die vereinbarte Provision zu zahlen ist.
Die Höhe der Aufwandsentschädigung darf nicht so vereinbart werden, dass im Ergebnis eine erfolgsunabhängige Provision vorläge. Eine Abrechnung der Aufwandsentschädigung kann nur im Umfang tatsächlich entstandener Kosten stattfinden. Das können entstandene Kosten für das Schalten von Inseraten, Portokosten oder Fahrtkosten sein.
Fazit
Die Beauftragung eines Maklers zum Verkauf Deiner Immobilie kann durchaus sinnvoll sein, um den Gewinn zu maximieren oder Zeit zu sparen. Jedoch solltest Du Dich mit dem Makler über eure Vorstellungen unterhalten, damit ihr schlussendlich am selben Strang zieht.
Außerdem lohnt sich der Blick ins Kleingedruckte: Werden zusätzliche Kosten fällig, erscheint der Zeitraum zur Vermarktung plausibel oder gibt es konkrete Maßnahmen, die zum Verkauf initiiert werden?
