„Langfristig kann die Politik die Kräfte des Marktes nicht aufhalten”

Gerald Hörhan gilt als der Unzähmbare der Immobilienszene. Mit unkonventionellen Methoden hat der selbsternannte Investment-Punk sein Imperium aus eigener Kraft aufgebaut. Im Gespräch mit Vermietet.de spricht er über sein Erfolgsrezept und gibt Tipps für die ersten Schritte am Immobilienmarkt.

Gerald, du verstehst dich als Investment Punk. Punk sein – geht das konform mit dem kapitalistischen Gedanken hinter deinen Investments?
Punk steht für Rebellion – also entgegen dem, was der Mainstream macht. Ich habe nie gemacht, was mir die Leute gesagt haben und war immer ein Rebell. Aber einer, der erfolgreich sein wollte, und kein Rebell in der Gosse. Eben ein Investment-Punk und kein Anarcho-Punk. Gerade in der digitalen Welt gibt es viele Punks und Rebellen, da in diesem Bereich junge Unternehmen ganze Konzerne und jahrzehntelange Traditionen auf den Kopf stellen und brechen.

Was unterscheidet dein Leben heute von deiner Zeit bei JP Morgan oder McKinsey?
Ich entscheide selbst, was ich mache, wann ich etwas mache und wie ich etwas mache. Ich kann mir mein eigenes Umfeld so schaffen, wie ich es mir vorstelle. Das ist der große Unterschied zum Angestellten: als Unternehmer bist du selbstbestimmt, als Angestellter bist du fremdbestimmt.

Woher stammt deine Leidenschaft für Immobilien?
Immobilien sind für einen großen Teils meines Vermögens und meines Erfolges verantwortlich. Ich habe schon ziemlich früh, als der Markt noch sehr günstig war, begonnen Immobilien zu kaufen. Daraus ist ein größeres Vermögen geworden. Ich bin Aufsichtsrat mehrerer Immobilienfirmen und als Investmentbanker habe ich den Großteil meiner Deals mit Immobilienfirmen und Immobilieninvestoren gemacht. Auch bei der Investment Punk Academy, meiner Online-Plattform, gibt es einen großen Fokus auf Immobilien. Ich lehre, wie man Immobilien kauft, entwickelt und strukturiert.

Welche Empfehlungen gibst du jungen Menschen, die den ersten Erwerb eines vermieteten Objekts planen?
Zuerst einmal 50-100 Wohnungen besichtigen, die Stadt researchen und erkunden, bevor man die erste Wohnung kauft. Man sollte schon ein paar Kurse oder Seminare zu dem Thema Immobilieninvestment besuchen. Und dann am besten mit einer Einzimmer- oder kleinen Zweizimmerwohnung beginnen, da kann man nicht so viel falsch machen.

Immobilien sind eine solide Sachanlage in turbulenten Zeiten. Gleichzeitig sind die Finanzierungsbedingungen aktuell so günstig wie nie zuvor. Was kann man also heutzutage beim Immobilienerwerb falsch machen
Vieles – zu teuer kaufen, zu wenig Eigenkapital einsetzen, in ungünstiger Lage kaufen, Immobilien mit bautechnischen oder baurechtlichen Problemen erwerben, die man beim Kauf übersieht oder falsch berechnet. Bei teuren Immobilienpreisen ist die Toleranz für Fehler deutlich geringer als bei günstigen Preisen. Ich habe, vor allem am Anfang meiner Immobilieninvestments, einige Fehler beim Einkauf gemacht. Doch die Preisexplosion am Immobilienmarkt hat diese Fehler mehr als wett gemacht. Das ist heute nicht mehr der Fall.

Nach welchen Kriterien sollten sich Kapitalanleger deiner Meinung nach die passenden Immobilienobjekte auswählen?

Insbesondere Lage, Zustand des Objekts und Preis spielen eine Rolle. Die Lage ist bei Immobilieninvestments immer entscheidend, wobei vor allem die Entwicklung der Lage in den nächsten 5-10 Jahren wichtig ist. Eine Wohnung kann man sanieren, das ist planbar. Eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit kaputter Statik kann jedoch ein finanzielles Armageddon werden. Und der Preis pro Quadratmeter sowie die Mietrendite, auch im Hinblick auf anstehende Sanierungen, muss natürlich passen.

Welche Finanzierungsmodelle empfiehlst du beim Erwerb von Immobilien
Ich kaufe in der Regel mit 10-25% Eigenkapital und tilge danach mit der Miete den Kredit, bei einigen Immobilien bleibt noch ein Überschuss übrig. Negativen Cash Flow vermeide ich. Meine Zinsen sind auf 10 Jahre fix gebunden, wobei ich davon ausgehe, dass ich die Immobilien langfristig behalte (ansonsten fallen teure Vorfälligkeitsentschädigungen an).

Er hat aus seinen Fehlern gelernt: „Bei teuren Immobilienpreisen ist die Toleranz für Fehler deutlich geringer”, weiß Gerald Hörhan ©Inshot

Von 100%- und 110%-Finanzierungen würde ich Abstand nehmen. Man zahlt deutlich höhere Zinsen und das Risiko der Refinanzierung nach Ende der Zinsbindung ist hoch. Ebenso besteht die Gefahr, dass die Bank bei einem Preisabschwung am Immobilienmarkt weiteres Eigenkapital fordert, da die Sicherheiten nicht ausreichen. Das führt nicht selten zur Insolvenz.

Wie wird sich der Immobilienmarkt deiner Meinung nach in den kommenden Jahren entwickeln? Lohnt es sich noch in Ballungsgebiete zu investieren oder befinden wir uns in einer Preisblase?
In der derzeitigen Marktlage würde ich nur kaufen, wenn es Spezialsituationen gibt, wo der Verkäufer rasch oder diskret verkaufen muss oder Geld braucht. Dann sind die Preise noch einigermaßen vernünftig. Auf den Online-Marktplätzen und bei Bauträgern werden Fantasiepreise aufgerufen. In den großen Städten selbst sind die Preise zu teuer, doch in den Speckgürteln der großen Städte und im Ruhrgebiet gibt es noch Möglichkeiten, zu vertretbaren Preisen zu investieren.

„Auf den Online-Marktplätzen und bei Bauträgern werden Fantasiepreise aufgerufen.”


Gerald Hörhan, Investmentpunk

Wie bewertest du das Risiko eines Immobilieninvestments?
Risiken gibt es viele: Im derzeitigen Marktumfeld ist das größte Risiko, dass man überteuert kauft und bei einer Zinserhöhung einen Verluste am Investment macht. Man kann aber auch viele Fehler bei der Beurteilung des Zustands oder bei baurechtlichen Fragen machen: Statische Probleme, alte Leitungen, Asbest oder nicht genehmigte Wohnungen und Dachgeschossausbauten können sehr teuer werden und schnell zu einem Verlust führen. Doch die größten Risiken für den Immobilienmarkt generell sind derzeit Preisverfall aufgrund von Zinserhöhungen oder Wirtschaftsabschwung und für Immobilienbesitzer negative gesetzliche Regulierungen.

Hast du Erfahrungen mit Mietnomaden gesammelt? Welchen Rat kannst du unseren Lesern geben, um diese zu vermeiden?
Bis jetzt hatte ich nur einen professionellen Mietnomaden, so etwas kann man nur aussitzen. Allerdings hatte ich schon einige Fälle von Mietern, die ich aufgrund von Nichtzahlung der Miete fristlos kündigen musste. Die gerichtliche Räumung von Wohnungen dauert dann circa sechs Monate. Ich hatte auch schon Mieter, welche die Wohnung zerstört haben.
Vor allem professionelle Mietnomaden sind oft schwer zu erkennen, viele von ihnen haben auch beachtliches Know How im Mietrecht. Man kann aber viele Mieterprobleme vermeiden, indem man den Mieter vorab prüft, dazu gehören neben den üblichen Dingen wie Schufaauskunft und Gehaltsnachweisen auch das Research in Internet und Social Media. Man sollte niemals sogenannten „U-Boote“ als Mieter nehmen, also Menschen ohne offizielle Existenz. Hat jemand einen Job, eine Familie und ein soziales Umfeld, wird man irgendwann sein Geld bekommen, aber gegen „U-Boote“ ohne offizielles Vermögen ist man chancenlos.

Auf welche Veränderungen müssen sich Vermieter in den kommenden Jahren einstellen? Welche Rolle spielt dabei die Politik?
Die Politik spielt im Immobiliengeschäft eine sehr wesentliche Rolle. Rechtliche Änderungen wie Mietobergrenzen, Beschränkungen bei Kurzfristvermietungen sowie steuerliche Änderungen, zum Beispiel Grundsteuer, Grunderwerbsteuer oder Vermögenssteuer können eine starke Veränderung der Immobilienpreise verursachen. Ebenso hat die Politik durch die Vergabe von Baugenehmigungen und Bauauflagen die Möglichkeit, das Angebot an neu geschaffenem Wohnraum zu verändern; leider setzt die Politik die falschen Anreize: Anstelle in angespannten Wohnungsmärkten rasch Baugenehmigungen mit wenig Auflagen für günstigen Wohnraum zu schaffen, erstickt die Immobilien- und Bauwirtschaft in Bürokratie und Wunschträumen von realitätsfremden Architekten.

Eines ist sicher: Langfristig kann die Politik die Kräfte des Marktes nicht aufhalten, außer durch drakonische kommunistische Methoden. Ist die Nachfrage nach Wohnraum größer als das Angebot, dann steigen irgendwann Mieten und Preise, manchmal auch über Umwege.

Du bist ein sehr mobiler Mensch, welche Apps für das Handy sind derzeit deine Favoriten?
Ich verwende sehr viele Apps für alle meine Bankkonten, für Airlines, Hotelbuchungen, Deutsche Bahn, etc. Und natürlich benutze ich sehr oft Instagram sowie Whatsapp. Zeitungen lese ich auch in der Webversion.

Unser Experte im Interview

Über Gerald Hörhan

Gerald Hörhan ist als Unternehmer und Autor durch seine Thesen zur Vermögensplanung und Digitalisierung bekannt geworden. Er studierte an der Harvard University angewandte Mathematik und Wirtschaft war er als Analyst bei JPMorgan Chase New York und als Berater bei McKinsey & Company tätig.
Mit seiner Investment Punk Academy vermittelt Gerald Hörhan Interessierten das notwendige Wissen in den Bereichen Unternehmensaufbau und Risikoeffizientes Investieren.

Unser Experte im Interview

Über Gerald Hörhan

Gerald Hörhan ist als Unternehmer und Autor durch seine Thesen zur Vermögensplanung und Digitalisierung bekannt geworden. Er studierte an der Harvard University angewandte Mathematik und Wirtschaft war er als Analyst bei JPMorgan Chase New York und als Berater bei McKinsey & Company tätig.
Mit seiner Investment Punk Academy vermittelt Gerald Hörhan Interessierten das notwendige Wissen in den Bereichen Unternehmensaufbau und Risikoeffizientes Investieren.

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