Insolvenzimmobilien kaufen: Eine gute oder schlechte Idee?

„Des einen Leid, ist des anderen Freud“: Kein anderer Spruch könnte besser auf Insolvenzimmobilien zutreffen. Aber ist es eine clevere Investition, Häuser aus dem Insolvenzverkauf zu ersteigern? Damit Sie sich fundiert entscheiden, haben wir das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Eine Insolvenz (Zahlungsunfähigkeit) kann sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen treffen. Bei Insolvenzimmobilien handelt es sich um Immobilien des Schuldners, die im Rahmen des Insolvenzverfahrens zwangsversteigert werden, damit der Schuldner seine Schulden (oder zumindest einen Teil) den Gläubigern zurückzahlen kann.

Der oder die Gläubiger können beim zuständigen Amtsgericht die Zwangsversteigerung der Immobilie beantragen. Im Falle privater Wohnimmobilien, die mit einem Bankkredit finanziert werden, wäre das der Kreditgeber, wenn der Eigentümer seine Raten nicht mehr zahlen kann. Banken lassen sich mit einer Grundschuld im Grundbuch der Immobilie eintragen, sodass sie im Insolvenzfall des Schuldners das Recht haben, die Immobilie zu verwerten.

Kann man Insolvenzimmobilien günstig kaufen?

Wird eine Zwangsversteigerung für die Immobilie angesetzt, bedeutet das für den Eigentümer meist ein großes Leid. Für Kaufinteressenten ist es aber mitunter eine große Freude, denn Insolvenzimmobilien werden in der Regel unter ihrem eigentlichen Marktwert angeboten und verkauft.

Dafür gibt es verschiedene Gründe: Teilweise sind die vom Amtsgericht erstellten Gutachten schon einige Jahre alt und berücksichtigen aktuelle Preisentwicklungen nicht. Mitunter können die Gutachter die Insolvenzimmobilie nur von außen bewerten. Die Begehung muss ihnen der Eigentümer gestattet. Oftmals wollen Gläubiger wie Banken mit einem niedrigen Angebotspreis sicherstellen, dass die Insolvenzimmobilien auch tatsächlich ersteigert werden und sie zumindest einen Teil ihrer Schulden erhalten.

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Bei Insolvenz-Auktionen fallen keine Notar- oder Maklergebühren an. Theoretisch kann man im Insolvenzverfahren Immobilien also günstiger kaufen.
Vor dem Hintergrund, dass der Wohnungsmarkt vielerorts keinen bezahlbaren Wohnraum bietet und die Immobilienpreise, auch wenn Banken günstige Kredite vergeben, sehr hoch sind, ist die Zwangsversteigerung für viele Interessenten eine attraktive Alternative. Das Vorhaben ist aber nicht risikofrei.

Den Kauf von Insolvenzimmobilen sollten Sie gründlich planen

Der Kauf einer Insolvenzimmobilie bedeutet nicht zwingend, dass Sie Geld sparen. Zwar wird ein Gutachten über die Immobilie erstellt und Grundlasten werden offengelegt. Wie aber bereits erwähnt, kann es sein, dass ein Gutachten die Immobilie nur von außen bewertet. Sie müssen damit rechnen, dass die Immobilie verdeckte Mängel birgt und hohe Renovierungskosten verursacht. Ob Sie die Immobilie zuvor besichtigen dürfen, hängt allein vom Eigentümer ab.

Beachten Sie unbedingt:

  • Geben Sie Ihr Gebot ab, gilt dies als rechtsverbindlicher Vertragsschluss. Sie können vom Kauf nicht zurücktreten. Ebenso haben Sie keinerlei Gewährleistungsanspruch wie beim regulären Immobilienkauf, wenn der Eigentümer gravierende Mängel verschweigt.
  • Ferner müssen Sie vor dem Termin der Zwangsversteigerung Ihre finanzielle Situation prüfen. Gläubiger verlangen in der Regel zehn Prozent des Kaufpreises als Sicherheitsleistung, bevor Sie mitbieten dürfen. Finanzieren Sie den Kauf der Insolvenzimmobilie über einen Kredit, sollten Sie dies zuvor mit Ihrer Bank klären.
  • Berücksichtigen Sie beim Bieten, dass Gebühren von einem Prozent für die Versteigerung und Gerichtszinsen von vier Prozent auf den Zuschlagsbetrag zwischen Versteigerungs- und Erteilungstermin anfallen.
    • Außerdem fallen die üblichen Kosten für die Besitzübertragung an (Grundbucheintragung). Um im Bieterrausch nicht überheblich zu werden, sollten Sie sich ein persönliches Maximalgebot setzen.
    • Liegt das höchste Gebot bei unter 70 Prozent des angesetzten Verkehrswertes, darf der Gläubiger einen zweiten Versteigerungstermin ansetzen. Ihr Gebot wäre in diesem Fall nichtig.

Der Kauf von Insolvenzimmobilien sollte sehr sorgfältig geplant werden – finanziell und zeitlich. Ungeplante Bauarbeiten oder Mieter, die nicht ausziehen wollen, können den Einzug in die Immobilie verzögern.

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