So sparen Sie beim Immobilienverkauf Steuern

Unter Umständen fallen beim Immobilienverkauf Steuern an. Je nach Verkaufserlös und persönlichem Steuersatz können das sogar mehrere tausend Euro sein. Wir von Vermietet.de verraten Ihnen, wie Sie die Steuer für den Immobilienverkauf sparen.

In den meisten Fällen droht beim Immobilienverkauf die Steuer auf Spekulationsgeschäfte. Sie wird erhoben, damit Spekulanten Immobilien nicht innerhalb einer kurzen Zeitspanne kaufen und mit hohem Gewinn verkaufen. Denn so treiben Spekulationsgeschäfte die vielerorts schon hohen Immobilienpreise künstlich in die Höhe.

Der Fiskus setzt eine Frist von zehn Jahren, innerhalb der Immobilienverkäufe als Spekulationsgeschäfte gelten. Für einen solch spekulativen Immobilienverkauf fällt dann eine Steuer an, die Spekulationssteuer.

Vorzeitiger Immobilienverkauf: Wie hoch ist die Steuer?

Die zu zahlende Steuer beim Immobilienverkauf ist abhängig vom Gewinn und dem persönlichen Steuersatz der Einkommenssteuer. Der Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten, der Kaufnebenkosten, der Kosten für den Verkauf (z. B. Maklergebühren) und steuerlichen Abschreibungen.
Beträgt der Gewinn beispielsweise 40.000 Euro und der persönliche Steuersatz 20 %, müsste der Verkäufer beim Immobilienverkauf 8.000 Euro Steuern zahlen.

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Wie sparen Sie beim Immobilienverkauf Steuern?

Planen Sie beim Immobilienverkauf den Ablauf, um keine Steuern zu zahlen. Schauen Sie in den Kaufvertrag auf das Datum der Unterzeichnung. Zehn Jahre später können Sie steuerfrei verkaufen. Für den steuerfreien Immobilienverkauf ist das Datum im Vertrag entscheidend, nicht der Tag der Schlüsselübergabe oder des Einzugs.

Weil es in der Praxis aber viele unterschiedliche Gründe gibt, warum man seine Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen möchte – ohne Immobilienspekulant zu sein – hat der Fiskus einige Ausnahmen formuliert. Beim Immobilienverkauf können Sie auch Steuern sparen, wenn Sie

  • die Immobilie durchgängig selbst genutzt haben,
  • Ihren Auszug aus der Immobilie nicht selbst verschuldet haben (z. B. Umzug ins Pflegeheim)
  • oder für mindestens drei Jahre vor dem Verkauf in der Immobilie gewohnt haben.

In diesen Fällen dürfen Sie das Haus vor Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen und müssen keine Spekulationssteuer bezahlen.

Hinweis: Wird eine Immobilie geerbt, gelten die Erben als Rechtsnachfolger des Erblassers und früheren Immobilienbesitzers und nicht als Käufer. Aus diesem Grund berechnet der Fiskus die Spekulationsfrist im Erbfall vom Erwerbsdatum durch den Erblasser bis zum Verkauf durch die Erben.

Haben Sie die Immobilie vermietet, möchten aber vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkaufen, reicht es, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorherigen Jahren selbst in der Immobilie wohnen bzw. gewohnt haben. Da angefangene Kalenderjahre berücksichtigt werden, müssten Sie theoretisch nur ein Jahr und zwei Tage in der Immobilie wohnen.

Weitere Tipps, um beim Immobilienverkauf die Steuer zu reduzieren

Wenn Sie die 10-Jahres-Frist nicht abwarten wollen und eine Selbstnutzung ausgeschlossen ist, können Sie die steuerliche Belastung mindern, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen. Vom Verkaufspreis steht es Ihnen zu, folgende Kosten abzuziehen:

  • Kaufpreis zzgl. Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungskosten, Maklergebühren
  • Kosten für anschaffungsnahe Reparaturen und Modernisierungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf
  • Kosten für den Verkauf (Makler, Verkaufsinserate, Wertschätzung)
  • Vorfälligkeitsentschädigung der Bank

Insbesondere Vermieter, die ihre Immobilie (offensichtlich) nicht selbst bewohnen, müssen den Immobilienverkauf hinsichtlich der Steuer gut planen und vorbereiten. Es lohnt sich daher, alle Unterlagen und Rechnungen sorgfältig aufzuheben.

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