Private Eigentümer haben weniger mit diesem Problem zu hadern als Vermieter, die die Immobilie nicht selbst bewohnen: Die Einkommensteuer beim Immobilienverkauf. Aber: Auch für Vermieter gibt es eine Lösung, beim Immobilienverkauf die Einkommensteuer zu sparen.
Wann fällt beim Immobilienverkauf Einkommensteuer an?
Beim Immobilienverkauf fällt Einkommensteuer an, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:
- Sie verkaufen die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist.
- Sie verkaufen die Immobilie mit Gewinn.
Beim Immobilienverkauf gilt eine 10-Jahresfrist. Stichtag ist das Datum im Kaufvertrag. Mehr zu diesem Thema haben wir hier zusammengefasst.
Beim Immobilienverkauf bemisst sich die Einkommensteuer nach dem persönlichen Steuersatz. Dieser ist auf den Gewinn (Anschaffungskosten abzüglich Kosten für den Verkauf und Verkaufspreis) aus dem Veräußerungsgeschäft anzuwenden.
Wenn Sie das Haus nicht privat verkaufen, fallen außerdem Steuern für die gewerbliche Tätigkeit an. Dieser Artikel beleuchtet das Thema näher.
Beim Immobilienverkauf die Einkommensteuer sparen
Es fallen keine Steuern beim Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist an, wenn Sie die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt haben. Auf Sie als Vermieter trifft das in der Regel nicht zu. Sie können natürlich die zehn Jahre abwarten, bis Sie die Immobilie verkaufen, um die Spekulationssteuer zu umgehen. Mit einem kleinen Trick können Sie auch beim vorzeitigen Immobilienverkauf die Einkommensteuer sparen.
Innerhalb der Spekulationsfrist ist für Vermieter der Hausverkauf frei von Einkommensteuer, wenn die Immobilie in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt wird. Das bedeutet: Sie melden drei Jahre vor dem Verkauf Eigenbedarf für sich oder nahe Verwandte an.
Die Immobilie müssen Sie dann
- im dritten Jahr vor dem Verkauf mindestens einen Tag selbst bewohnen,
- im zweiten Jahr vor dem Verkauf ganzjährig selbst bewohnen
- und im Jahr des Verkaufs mindestens einen Tag selbst bewohnen.
Sie müssen die Immobilie demnach spätestens ab dem 367. Tag (im Gemeinjahr) oder 368. Tag (im Schaltjahr) vor dem Verkaufsdatum selbst bewohnen. Um auf diese Weise beim Immobilienverkauf die Einkommensteuer zu sparen, müssen Sie präzise planen und rechtzeitig den Eigenbedarf anmelden. Dabei müssen Sie die Mietdauer des Mieters berücksichtigen. Bewohnt der Mieter die Immobilie weniger als fünf Jahre, beträgt die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf drei Monate. Bewohnt der Mieter die Immobilie länger, steigt auch die Kündigungsfrist.
Beachten Sie: Prüfen Sie gut, ob sich der Aufwand mit der Eigenbedarfskündigung und dem Umzug lohnt. Das hängt davon ab, wann die zehnjährige Haltefrist endet. Ziehen Sie in die Immobilie, um diese nur wenige Monate vor Ablauf der Spekulationsfrist zu verkaufen, ist es fraglich, ob die Vermietung nicht finanziell besser gewesen wäre.
