Immobilien im Ausland kaufen – das Wichtigste zusammengefasst

Es klingt so einfach und verlockend: Eine Immobilie kaufen im sonnigen Spanien oder in der verschneiten Schweiz. Immobilien im Ausland zu kaufen, ist allerdings alles andere als einfach und sollte sehr gut überlegt sein. Je nach Land gelten unterschiedliche Gesetze für den Erwerb, die Nutzung und Versteuerung.

Deutsche können nicht problemlos Immobilien im Ausland kaufen und diese als Ferienhaus nutzen oder vermieten. In den Niederlanden dürfen Sie zum Beispiel eine Immobilie kaufen, diese aber oft nur als Erstwohnsitz nutzen. Eine Vermietung als Ferienhaus wird damit schwierig. Dänemark setzt voraus, dass Sie mindestens 5 Jahre steuerpflichtig im Land gelebt haben, bevor Sie das Haus kaufen können. In Spanien hingegen können Sie problemlos Auslandsimmobilien kaufen und genießen dort die selben Rechte wie Einheimische. Wenn Sie sich nicht sicher sind welche Gesetze in welchen Ländern gelten, sollten Sie einen Fachanwalt für (EU-)Immobilienrecht kontaktieren.

Immobilien im Ausland nur mit Makler kaufen?

Sofern Sie nicht einen persönlichen Bekannten im Ausland haben, der Ihnen seine Immobilie im Ausland verkaufen möchte, die Sie kennen und die Ihnen gefällt, sollten Sie Auslandsimmobilien mit der Hilfe eines Maklers kaufen. Idealerweise mit einem deutschsprachigem Makler, der den Immobilienmarkt gut kennt – also entweder selbst vor Ort ist oder mit einem ansässigen Maklerbüro zusammenarbeitet. Allein Sprachbarrieren können zu Missverständnissen und gegebenenfalls ungewollten Kosten führen.

Eine Besichtigung vor Ort ist wichtig

Leider gibt es im Ausland – wie auch in Deutschland – unseriöse Verkäufer und Makler, die Ihnen baufällige, renovierungsbedürftige, verschuldete oder ungenehmigte Immobilien anbieten. Dies sollten Sie dringend prüfen und klären, bevor Sie Immobilien im Ausland kaufen. Gehen Sie sicher, dass für das Haus Baupläne und Baugenehmigungen vorliegen. Wenn nötig, lassen Sie die Immobilie von einem Sachverständigen prüfen. Fragen Sie nach einem aktuellen Auszug des Grundbuchs, um das Haus auf Grundschulden und Hypotheken zu prüfen. Überprüfen Sie auch, ob der Eigentümer auch tatsächlich der Besitzer ist und, ob bestimmte Nutz- oder Wohnrechte Dritter vorliegen.

Immobilien im Ausland kaufen – ein zweisprachiger Vertrag ist sinnvoll

Die Sprache kann zu einem großen Hindernis werden, wenn Sie Immobilien im Ausland kaufen. Wichtig ist nicht nur, dass Sie sich mit Ihrem Makler und dem Eigentümer verständigen können, sondern auch, dass Sie den Vertrag verstehen. Eine Ausführung in Deutsch ist daher empfehlenswert – ebenso wie ein Dolmetscher, der Ihnen bei den Vertragsverhandlungen und der Kaufabwicklung zur Seite steht.

Außerdem: Schließen Sie den Vertrag nur im Beisein eines seriösen Notars ab. In einigen Ländern ist dies zwar beim Hauskauf nicht üblich, sichert Sie aber gegen Risiken ab.

Immobilien im Ausland kaufen – Finanzierung klären

Natürlich müssen Sie die Auslandsimmobilie auch finanzieren. Nur die wenigsten Deutschen können oder wollen dies aus eigener Tasche tun. Einen Kredit für eine Auslandsimmobilie zu bekommen, ist aber mitunter nicht ganz einfach. Wenn Sie eine deutsche Bank um einen Kredit bitten, fordert diese – neben einer guten Bonität – eine schuldenfreie Immobilie in Deutschland als Sicherheit. Ist Ihre Immobilie also noch nicht abbezahlt, wird es schwierig. Da bleibt nur die Alternative, zu einer ausländischen Bank zu gehen. Wenn Sie mit Hilfe dieser eine Immobilie im Ausland kaufen möchten, beachten Sie, dass die Gebühren und Zinskonditionen meist höher sind. Achten Sie auch darauf, dass Sie alle Details verstehen – also der Bankberater im Idealfall deutsch spricht oder Sie seine Sprache beherrschen.

Vorsicht bei Krediten mit Banken im EU-Ausland: Diese Kredite können starken Währungsschwankungen unterliegen, was den Immobilienkauf für Sie erheblich verteuern kann.

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Steuern & Versteuerung – der Einzelfall entscheidet

Wenn Sie Immobilien im Ausland kaufen, fallen in der Regel Grunderwerbsteuer und Grundsteuer an. Je nach Land müssen Sie aber auch Liegenschaftssteuer, Wohnsteuer oder Wertzuwachssteuer zahlen. Einheitliche Regelungen gibt es hierzu nicht – lediglich zu den Einkünften bei Vermietung der Auslandsimmobilie. Diese unterliegen in jedem Fall der deutschen Einkommenssteuer. Im schlimmsten Fall müssen die Einkünfte aber auch in dem Land versteuert werden, in dem sich die Immobilie befindet.

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