Haus verschenken und Kosten sparen – So gehen Sie am besten vor!

Die Erbschaftssteuer ist für viele Menschen ein großes Ärgernis. Diese fällt auch dann an, wenn Sie die Immobilie verschenken. Wir von Vermietet.de verraten Ihnen einige Tricks, wie Sie ein Haus verschenken und Kosten für Steuer und Grunderwerb sparen.

Sie sind sich noch nicht sicher, ob Sie Ihr Haus später vererben oder überschreiben möchten? Sofern Ihr Ehepartner (bzw. eingetragener Lebenspartner) oder Ihre Kinder die Immobilie nach der Erbschaft nicht für zehn Jahre selber bewohnen, sollten Sie über eine Schenkung nachdenken. Die Erbschaftssteuer bei Immobilien entfällt nur dann, wenn Ehepartner und Kinder diese für den angegebenen Zeitraum selber bewohnen und auch nicht (teilweise) vermieten. Für Kinder gilt zusätzlich die Einschränkung, dass die Immobilie nicht größer als 200 Quadratmeter sein soll. Wohnen Ehepartner oder Kinder zehn Jahre in dem vererbten Haus, spielt der Wert keine Rolle. Eine Erbschaftssteuer fällt nicht an.

Achtung: Niemand kann genau sagen, ob sich in diesen zehn Jahren die Lebensumstände ändern und die Erben doch vorzeitig ausziehen, vermieten oder verkaufen. In diesem Fall würde die Erbschaftssteuer dennoch gezahlt werden müssen. Eine Schenkung wäre also sinnvoller – und, wenn Sie das Haus richtig verschenken, sparen Sie Kosten.

Besser als Vererben – Haus verschenken spart Kosten

Wenn Sie ein Haus verschenken, sparen Sie Kosten für die Erbschaftssteuer und den Grunderwerb. Dies ist der Fall, weil Sie zunächst die Grunderwerbssteuer reduzieren, welche in jedem Fall – ob Schenkung oder Erbschaft – zu zahlen ist. Jene Steuer richtet sich nach dem Kaufpreis.

Beispiel:

  • Die Schenkungskosten für das Haus liegen bei einem Euro (oder einem anderen Preis, der deutlich unter dem Immobilienwert liegt).
  • Dann ist auch die Grunderwerbssteuer relativ niedrig.
  • Selbst bei einer teilweisen Schenkung – ein Teil des Hauses wird verschenkt, der andere vererbt oder verkauft – reduzieren sich die Kosten erheblich.
  • Gleiches gilt für die Notar- und Grundbucheintragungskosten, welche sich ebenfalls nach dem Kaufpreis richten.

Der zweite Punkt, warum Sie beim Haus verschenken Kosten sparen, ist der Freibetrag, den Beschenkte alle zehn Jahre neu ausschöpfen können. Wenn Sie die Immobilie schrittweise überschreiben, mit einem Zeitraum von zehn Jahren dazwischen, können die Erben die Immobilie im besten Fall steuerfrei erhalten. Die Voraussetzung, das Haus zehn Jahre selber zu bewohnen, gilt hier nicht.

Haus verschenken und Kosten reduzieren – so viel Freibetrag haben Erben

Der Freibetrag richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad der Erben. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder und Enkel (sofern deren Eltern bereits verstorben sind) können 400.000 Euro steuerfrei erben.

Beispiel:

  • Wenn Sie ein 400.000 Euro teures Haus an Ihr Kind verschenken, entstehen keine Kosten für die Schenkungssteuer, da der Wert den Freibetrag nicht überschreitet.
  • Läge der Immobilienwert bei 750.000 Euro, könnten Sie das Haus in zwei Etappen überschreiben: heute 50 Prozent und in zehn Jahren abermals 50 Prozent.
  • Dann könnten Ihre Kinder ebenfalls den Freibetrag voll ausschöpfen und müssten keine Steuer zahlen.

Achtung: Eine Wertermittlung für die Immobilie wird bei Erbschaft und Schenkung erforderlich, denn relevant ist der aktuelle Immobilienwert.

Haus verschenken mit Kosten für die Steuer – Höhe der Steuersätze

Wenn der Freibetrag überschritten wird und dadurch eine Erbschafts- und Schenkungssteuer gezahlt werden muss, richtet sich die Höhe ebenfalls nach dem Verwandtschaftsgrad: Steuerklasse I für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern und Großeltern. Steuerklasse II für Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten. Steuerklasse III für alle weiteren Erben.

Die Erbschaftssteuer wird nach folgenden Steuersätzen berechnet:

  • bis 75.000 Euro 7 % für Steuerklasse I, 15 % für Steuerklasse II, 30 % für Steuerklasse III
  • bis 300.000 Euro 11 % für Steuerklasse I, 20 % für Steuerklasse II, 30 % für Steuerklasse III
  • bis 600.000 Euro 15 % für Steuerklasse I, 25 % für Steuerklasse II, 30 % für Steuerklasse III
  • bis 6 Mio. Euro 19 % für Steuerklasse I, 30 % für Steuerklasse II, 30 % für Steuerklasse III
  • bis 13 Mio. Euro 23 % für Steuerklasse I, 35 % für Steuerklasse II, 50 % für Steuerklasse III
  • bis 26 Mio. Euro 27 % für Steuerklasse I, 40 % für Steuerklasse II, 50 % für Steuerklasse III
  • über 26 Mio. Euro 30 % für Steuerklasse I, 43 % für Steuerklasse II, 50 % für Steuerklasse III
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Übrigens: Der Pflichtanteil bleibt auch bei einer Schenkung bestehen. Wenn Sie das Haus an ein Kind überschreiben, muss dieses die Geschwister auszahlen. Der Pflichtanteil für Erben gilt auch, wenn das Haus im Rahmen einer Schenkung an den Erben übergegangen ist – vorausgesetzt, der Erblasser hat die Geschwister (und andere gesetzliche Erben) per Testament enterbt.

Fazit: Ein Haus zu verschenken kann Kosten sparen, wenn…

… die Schenkung mindestens in zwei Etappen erfolgt. Das ist abhängig vom aktuellen Immobilienwert und dem Freibetrag des Erben. Erfolgt die symbolische Schenkung für einen Euro oder einen anderen niedrigen Betrag, fällt eine Grunderwerbssteuer an, die jedoch verhältnismäßig gering ausfällt. Der Notar und das Grundbuchamt kalkulieren ihre Gebühren ebenfalls nach der Höhe des Kaufpreises.

So gehen SIe vor, wenn Sie das Haus verschenken und Kosten sparen wollen I Erbschaftssteuer umgehen I Freibetrag der Erben I Erbschaftssteuersatz nach Vermögensklasse

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