Haus verschenken – die bessere Alternative zum Vererben?

Wer sein Haus zu Lebzeiten verschenken möchte, spart auf der einen Seite im Vergleich zum Erben Steuern. Auf der anderen Seite birgt solch eine Übertragung einige Risiken, sowohl für die Hausbewohner als auch für die zukünftigen Erben. Wir klären Sie auf, was es zu beachten gilt, wenn Sie eine Immobilie verschenken wollen.

Ein Haus zu verschenken, ist grundsätzlich möglich, denn wenn es sich bei der Immobilie um Ihr persönliches Eigentum handelt, können Sie frei darüber verfügen. Sie müssen sich keine Gedanken um mögliche Erben machen und sind in der Wahl des Begünstigten nicht eingeschränkt. Die häufigsten Gründe, warum sich Hauseigentümer entscheiden ihre Immobilie zu verschenken, sind Erbangelegenheiten oder die fehlenden finanziellen Mittel, um eine umfassende Sanierung durchzuführen. Es kommt aber auch vor, dass sich Freunde ein Haus schenken.

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Grundsätzlich ist das Verschenken einer Immobilie an jede natürliche Person möglich. Sie können Ihre Kinder beschenken, aber auch eine Eigentümergemeinschaft oder eine gemeinnützige Organisation, die Sie unterstützen möchten. Eine Haus-Schenkung kommt beispielsweise auch in Betracht, wenn Sie keinen Käufer für Ihr Haus finden und dieses nicht mehr bewirtschaften können.

Haus verschenken – diese Kosten fallen an

Haben Sie sich entschieden, einen Schenkungsvertrag für ein Haus aufzusetzen, verzichten Sie auf den Erlös, den Sie als Ausgleich für den Wert des Hauses bekommen würden. Dennoch fallen Kosten an. Auch bei einer Schenkung ist eine Umschreibung im Grundbuch notwendig. Diese wird von einem Notar veranlasst, welcher ebenso die Schenkungsurkunde verfasst. Dabei handelt es sich um einen Vertrag, der die Modalitäten der Schenkung regelt. So können Auflagen an die Schenkung gebunden sein. Dazu zählt beispielsweise das lebenslange Wohnrecht. Dieses können Sie sich sichern, wenn Sie das Haus verschenken, aber dennoch darin wohnen bleiben möchten. Alternativ haben Sie die Möglichkeit, sich das Wohnrecht in einem Teil des Hauses, etwa in einer Etage oder einer Einliegerwohnung, zu sichern.

Achtung: Wenn Sie das Haus an Ihre Kinder verschenken, geben Sie sämtliche Rechte ab. Dies betrifft auch das Wohnrecht. Im schlimmsten Falle können Sie zum Auszug aus dem Haus genötigt werden. Aus diesem Grund ist es ganz wichtig, dass Sie sich notariell ein lebenslanges Wohnrecht zusichern lassen.

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Die Kosten für eine Haus-Schenkung im Überblick:

  • Kosten für den Notarvertrag
  • Kosten für die Eintragung ins Grundbuch
  • Grunderwerbssteuer
  • eventuell Schenkungssteuer

In der Regel werden alle Kosten von dem neuen Eigentümer des Hauses getragen. Die Grunderwerbssteuer berechnet sich nach dem Steuersatz der Stadt oder Gemeinde, in der sich das Haus befindet. Eine Schenkungssteuer fällt an, wenn der Wert des Hauses über den geltenden Freibeträgen liegt. Diese orientieren sich am Erbschaftssteuerrecht. Begünstigt werden nahe Verwandte wie Kinder, Enkel, Eltern und Geschwister. Auch eine Schenkung an Nichten und Neffen wird mit einem günstigen Steuersatz berücksichtigt.

Haus verschenken – Steuerfreibeträge

Möchten Sie das Haus an Ihre Kinder verschenken, gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind. Die Schenkung ist allerdings an die Auflage gebunden, dass das Kind die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nicht zum Verkauf anbietet. Wenn Sie ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen lassen, können Sie außerdem die Schenkungssteuer reduzieren. Dieses Vorgehen bietet sich an, wenn Sie Ihr Haus an Ihre Kinder verschenken und die Immobilie einen Wert hat, der mehr als 400.000 Euro beträgt. Im Idealfall fallen dann gar keine Steuern an. Auch bei Schenkungen an dritte Personen gibt es ebenso einen Erbschaftssteuer-Freibetrag für die Immobilie. Dieser Freibetrag greift dann, wenn Sie Ihr Haus an Freunde oder entferntere Verwandte verschenken. Auch hier gilt, dass eine Schenkung unter Abrechnung der Freibeträge alle zehn Jahre möglich ist und die Immobilie in dieser Zeit nicht verkauft werden darf. Die Freibeträge sind aber deutlich geringer. Bei einer Schenkung für eine Person, mit der Sie nicht verwandt sind, gilt lediglich ein Freibetrag von 20.000 Euro.

Grundstück vererben oder verschenken – die richtige Entscheidung

Viele Hausbesitzer stellen sich die Frage, ob sie ihre Immobilie vererben oder verschenken sollen. Falls Sie vor der gleichen Entscheidung stehen, können wir Ihnen diese vereinfachen. Im Folgenden stellen wir die Vorteile und die Nachteile einer Schenkung im Vergleich zu einer Vererbung gegenüber.

Vorteile Nachteile
Wenn Ihr Haus nach Ihrem Tod aufgrund des Pflichtteilsanspruchs ohnehin an die Person übertragen wird, welche beschenkt werden soll, können Sie dank der Freibeträge einen Teil der Erbschaftssteuer sparen. Schenkungen haben den Nachteil, dass sie rückgängig gemacht werden können. Wenn Sie beispielsweise verarmen oder insolvent gehen, können Sie Ihr Vermögen zurückfordern.
Die Freibeträge gelten alle zehn Jahre aufs Neue. Demnach können Sie diese immer wieder in Anspruch nehmen. Eine Schenkung, die bis zu zehn Jahre vor dem Tod des Schenkers erfolgt ist, kann ebenso rückgängig gemacht werden.
Wenn Sie bereits zu Lebzeiten Ihr Vermögen an Familienmitglieder übertragen, verringert sich der gesamte Pflichtteilsanspruch. Daher können Sie durch solch eine Schenkung bestimmte pflichtteilsberechtigte Personen bevorzugen oder benachteiligen.

Sie sollten also für sich selbst entscheiden, ob eine Schenkung oder eine Vererbung für Sie vorteilhafter ist.

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