Haus privat verkaufen und dabei Steuern sparen

Wie und wann Sie beim privaten Hausverkauf Steuern sparen, hängt in erster Linie von der Nutzung und dem Zeitraum zwischen Erwerb und Veräußerung der Immobilie ab. Wir von Vermietet.de informieren Sie heute genauer zu diesem Thema, damit Sie Ihr Haus privat verkaufen und dabei Steuern sparen können.

Nach dem Einkommensteuergesetz (EstG) sind private Veräußerungsgeschäfte steuerfrei. Das heißt, wenn Sie Ihr Haus als Privatperson verkaufen, fallen keine Steuern an – anders als beim gewerblichen Verkauf. Das bedeutet zudem: Um Steuern beim Hausverkauf zu sparen, müssen Sie nicht auf einen Makler verzichten.

Glühbirne

Hinweis: Eine Trennung zwischen privaten und gewerblichen Veräußerungsgeschäften wird mithilfe der Drei-Objekt-Grenze vollzogen. Nach dieser sind alle Verkäufe innerhalb von fünf Jahren mit mehr als drei Immobilien und in zeitlicher Nähe zum Erwerb als gewerblich anzusehen. Alles darunter gilt als privater Verkauf und wird nach § 23 EStG versteuert.

Weil der Staat Immobilienspekulationen unterbinden möchte, welche die Immobilienpreise künstlich hochtreiben, wurde die Spekulationsfrist eingeführt. Danach ist ein steuerfreier Immobilienverkauf nur dann möglich, wenn zwischen dem Erwerb und dem Verkauf zehn Jahre liegen – auf den Tag genau! Demnach können Sie erst nach zehn Jahren das Haus verkaufen von privat, ohne Steuern zu zahlen.

Hier macht der Gesetzgeber eine Ausnahme für Eigentümer, die ihre Immobilien ausschließlich selbst genutzt haben. Sie zahlen keine Spekulationssteuer – egal, zu welchem Zeitpunkt sie ihre Immobilie verkaufen.

Bei Vermietung: Haus verkaufen als Privatperson ohne Steuern

Für Sie als Vermieter entsteht nun ein Problem: Sie haben die Immobilie nicht selbst genutzt, möchten Sie aber dennoch steuerfrei verkaufen. Dann haben Sie die Möglichkeit, das Haus zu verkaufen von privat und ohne Steuern, wenn Sie die Spekulationsfrist von zehn Jahren abwarten. Oder Sie müssen den Verkauf frühzeitig planen. Sie können Eigenbedarf anmelden und die Immobilie in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnen. In diesem Falle wäre der Verkauf vor Ende der Spekulationsfrist ebenfalls steuerfrei.

hausverkauf privat steuern

Wie funktioniert das konkret?

Um als Vermieter beim privaten Hausverkauf Steuern zu meiden, müssen Sie

  • im dritten Jahr vor dem Verkauf mindestens einen Tag,
  • im zweiten Jahr vor dem Verkauf das gesamte Kalenderjahr
  • und im Jahr des Verkaufs ebenfalls mindestens einen Tag in der Immobilie selbst wohnen.

Ein Beispiel

Sie besitzen die Immobilie seit dem Jahr 2017 und möchten sie nun schnellstmöglich steuerfrei verkaufen. Dann melden Sie Eigenbedarf an, bewohnen die Immobilie mindestens am 31.12.2020, das gesamte Jahr 2021 und können es zum 02.01.2022 verkaufen. Das Haus verkaufen Sie privat ohne Steuern und fünf Jahre vor Ende der Spekulationsfrist.

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Hinweis: Wenn Sie Eigenbedarf anmelden, muss dieser nicht zwingend für Sie selbst sein. Sie können diesen auch für Ihre Kinder, Eltern, Enkelkinder, Geschwister oder Nichten und Neffen anmelden. Wichtig ist nur, dass der Eigenbedarf nachvollziehbar ist – zum Beispiel der Wunsch nach mehr Wohnfläche für den Familienzuwachs oder pflegebedürftige Eltern.

Fazit zum Haus verkaufen von privat ohne Steuern

Als privater Vermieter haben Sie durchaus die Möglichkeit, das Haus vor Ablauf der Spekulationsfrist ohne Steuern zu verkaufen. Es bedarf lediglich einer vorausschauenden Planung. Kurzfristige steuerfreie Immobilienverkäufe sind vor Ablauf der Spekulationsfrist nicht möglich – außer Sie verkaufen ohne Gewinn. Dann fällt auch keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn an.

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