Haus verkaufen – so wird es zum Erfolg

Jährlich steigt der Umschlag von Immobilien – so lag das Transaktionsvolumen für Wohnportfolios in Deutschland im Jahr 2017 bei rund 15,7 Milliarden Euro. Was Immobilienmakler freut, ist für Immobilieninvestoren Fluch und Segen zugleich. Bevor Sie Ihr Haus verkaufen, müssen zahlreiche Überlegungen angestellt werden. Lohnt sich die Beauftragung eines Maklers? Welcher Preis ist realistisch und wie hoch sind Steuern und Verkaufskosten? Welche Unterlagen sind zwingend erforderlich? Diesen Fragen gehen wir im folgenden Beitrag auf den Grund.

Ein Haus zu verkaufen setzt im Vorfeld die Definition einer Zielgruppe voraus. Diese richtet sich nach der Art der Immobilie. Wo zum Beispiel möchten Sie Ihr Haus wie anbieten? Die Entscheidung muss individuell getroffen werden. Indes ist das Vorhaben „Haus verkaufen“ meist mit zeitaufwendiger Vorbereitung, Pflege und Kontakt zu Interessenten verbunden. So kann es kann einige Wochen dauern, bis ein Käufer auftaucht. Zuvor gilt es jedoch, Fehler durch effizientes Vorgehen zu vermeiden.

Planen Sie die einzelnen Schritte gründlich

Ein Haus zu verkaufen ist eine zeitintensive Angelegenheit, die Fachkenntnisse und Geschick beim Verhandeln erfordert. Mit einer professionellen Präsentation geht der Hausverkauf oft schneller und zu einem besseren Preis vonstatten.

Wollen Sie Ihr Haus selbst verkaufen oder Hilfe in Anspruch nehmen?

Beantworten Sie sich zunächst die Frage, ob Sie sich den Hausverkauf in Eigenregie zutrauen. Sie sollten einen Immobilienmakler beauftragen, wenn folgende Kriterien zutreffend sind:

  • Sie haben wenig Zeit für den Verkauf.
  • Die Werbung soll lieber ein Fachmann erstellen.
  • Ein Profi muss die Preisverhandlungen führen.
  • Sie möchten möglichst schnell zum Höchstpreis verkaufen.

Um Ihre Entscheidung zu erleichtern, stellen wir Ihnen nachfolgend die Vorteile auf den Punkt gebracht vor:

  • Ein kompetenter Makler verhandelt für Sie einen höchstmöglichen Preis.
  • Er prüft im Vorfeld die Bonität potenzieller Käufer.
  • Er erledigt alles Notwendige, ohne Ihre Zeit in Anspruch zu nehmen.

Erforderliche Unterlagen für den privaten Verkauf

Unabhängig von Ihrer Entscheidung sind beim Vorhaben Haus verkaufen diverse objektbezogene Unterlagen bereitzuhalten, diese umfassen unter anderem:

  • Bauplan, Lageplan, Kataster- und Abwasserplan sowie Baulastenverzeichnis.
  • Grundbuchauszug und eventuell eine Modernisierungsmaßnahmen-Liste.
  • Energieausweis, Objektbilder, Versicherungsunterlagen und Nebenkostenaufstellung.

Bereiten Sie Ihr Haus auf den Verkauf vor

Treten bei der Besichtigung Instandsetzungsbedarf und Mängel in Erscheinung, kann auch ein professioneller Makler nur mit Preisnachlass reagieren. Meist sind jedoch die Aufwendungen für Reparaturen geringer als der Rabatt, den ein potenzieller Käufer anstrebt. Damit Sie einen optimalen Verkaufspreis erzielen, sollten alle notwendigen Instandsetzungsarbeiten im Vorfeld erledigt werden. Auch beim Haus verkaufen wirkt sich eine ordentliche, ansprechende Atmosphäre positiv auf den Preis aus.

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Haus verkaufen – den idealen Preis festsetzen

Um zu einer realistischen Preisvorstellung zu gelangen, muss der Wert Ihres Hauses von einem Sachverständigen ermittelt werden. Beim Hausverkauf von privat an privat wird der Immobilienwert meist per Vergleichsverfahren festgestellt. Mängel, die Sie nicht selbst beheben möchten, sollten transparent aufgelistet und in die Preisermittlung einbezogen werden. Planen Sie in jedem Fall vorab Spielraum für Verhandlungen ein und prüfen Sie die finanzielle Situation eines potenziellen Käufers. Sollten für das Haus noch Finanzierungen laufen, sind diese beim Verkaufspreis zu berücksichtigen.

Diese Verfahrensweise ist nur wichtig, wenn Sie beabsichtigen, ohne einen Makler Ihr Haus zu verkaufen. Ansonsten plant der Fachmann den Ablauf des Immobilienverkaufs ebenso wie die Schaltung von Verkaufsanzeigen in Zeitungen und im Internet.

Haus verkaufen privat – diese Kosten tragen der Käufer und Sie

Nachfolgend zeigen wir Ihnen, welche Kosten vor oder beim Verkauf anfallen, wie hoch sie sind und wer sie zu tragen hat.

Kosten für den Verkäufer

  • Freiwillig beauftragte Wertgutachten kosten rund 1.700 Euro bei einem Marktwert des Hauses von 300.000 Euro.
  • 300 bis 500 Euro kostet der vorgeschriebene Energieausweis.
  • Eine Online-Anzeige schlägt mit etwa 100 Euro zu Buche.
  • Notarkosten für die Löschung der Rechte Dritter betragen circa 250 Euro.

Kosten für den Käufer

  • Die Notarkosten von etwa 2 Prozent des beurkundeten Verkaufspreises.
  • Die Entscheidung für oder gegen einen Makler ist freiwillig, die vom Bundesland abhängige Provision wird jedoch für gewöhnlich durch den Käufer getragen.
  • Je nach Bundesland beträgt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent.

Beim Hausverkauf werden Steuern fällig

Der beim Verkauf erzielte Erlös wird vom Finanzamt wie Einkommen behandelt und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz belegt. Wie bei jedem anderen Geschäft können Sie auch beim Hausverkauf die Steuern durch Werbungskosten mindern. Allerdings zählen für die Finanzbehörde weder Notarkosten noch Maklerprovision zu den Werbungsausgaben.

Verkaufen Sie jedoch ein Haus, in dem Mietwohnungen für mehrere Parteien bestehen, sollten Sie den gesamten Prozess unbedingt einem Makler überlassen. Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses kann die Maklercourtage als Werbungsausgabe abgesetzt werden.

Glühbirne

Hinweis: Potenzielle Investoren möchten erzielbare Gewinne in einem aktuellen Gutachten erkennen. Bei der Wertermittlung für ein Mietshaus kommt daher das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Der Umfang der bereitzustellenden Unterlagen ist wesentlich größer als beim Haus verkaufen zur Eigennutzung.

Bedenken Sie: Immobilienmakler sind durch Vermögensschaden-Versicherungen gegen Risiken und Fehlentwicklungen abgesichert, Privatpersonen meist nicht.

Hausverkauf mit Vertrag

Das Verkaufen eines Hauses ist zwingend an einen Kaufvertrag gebunden, der gemäß BGB § 313 von einem Notar beurkundet werden muss. Der Notar arbeitet in der Regel den Vertrag aus und bespricht mit beiden Parteien den Inhalt. Indes agiert er als neutrale Person und überwacht den weiteren Verlauf von der Zahlung des Kaufpreises bis zur Übereignung des Hauses. Der Notar vertritt dabei weder Ihre Interessen noch die des Käufers.

Erfolgreicher Ablauf des Hausverkauf

Einen definierten Fahrplan für den Verkauf einer Immobilie gibt es nicht, jedoch bietet es sich n, wenigsten den groben Ablauf zu definieren, um sich nicht durch den Käufer aus dem Konzept bringen zu lassen. Dieser Ablauf umfasst folgende Punkte:

  1. Käufer finden und Konditionen vereinbaren.
  2. Schriftliche Finanzierungszusage des Käufers und Auswahl des Notars.
  3. Vorgespräch beim Notar und Verhandlung der Vertragsdetails mit dem Käufer.
  4. Prüfung des Kaufvertrags durch beide Vertragsparteien.
  5. Notarielle Beurkundung und Zustellung.
  6. Der Käufer erhält vom Finanzamt einen Bescheid zur Grunderwerbsteuer. Nach Begleichung wird das Haus überschrieben.
  7. Grundschuldlöschung auf Verlangen des Notars und Überweisung des Kaufpreises.
  8. Abschluss der Objekt-Übergabe durch den Grundbucheintrag des Käufers.

Ein Haus im Ausland verkaufen

Das Vorhaben kann je nach Standort der Immobilie komplizierter oder einfacher als hierzulande sein. Die oben dargestellte Hausverkauf Checkliste ist nur teilweise anwendbar. Inwieweit die örtlichen Finanzbehörden am Verkauf beteiligt werden, hängt von der jeweiligen nationalen Gesetzgebung ab. Deutsche Finanzämter interessieren sich für den Ertrag beim Haus im Ausland verkaufen nur, wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen.

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