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Haus an Enkel überschreiben – so gehen Sie idealerweise vor

Wenn Sie ein vermietetes Haus an Ihre Enkel überschreiben, müssen Sie Fristen, Steuern und andere Aspekte beachten. Vermietet.de stellt Ihnen zuverlässige Ratgeber für Eigentümer und Vermieter zur Verfügung. Dieser Artikel fasst alle wichtigen Informationen zur Hausüberschreibung an Enkel verständlich zusammen.

Haus an Enkel überschreiben – Gründe

Zu den gängigsten Gründen, warum Menschen ihr Haus an ihre Enkel überschreiben, zählen die folgenden:

  • Die relativ hohe Erbschaftsteuer kann eingespart werden.
  • Das Erbe kann vorgezogen werden.
  • Mitunter kann dadurch ein Erbschaftsstreit innerhalb der Familie umgangen werden.
  • Viele wollen außerdem, wenn sie ihr Haus an Enkel überschreiben, verhindern, dass im Falle einer kostenintensiven Alterspflege mit der Immobilie „bezahlt“ werden muss.
  • Zudem kann der Pflichtteil im Zuge einer Erbschaft reduziert werden.
schenkung an enkel

Als Eigentümer der Immobilie haben Sie grundsätzlich die Möglichkeit, das Haus an jeden beliebigen Menschen zu übertragen. Nach der gesetzlichen Erbfolge würden zunächst Ihre Kinder die Immobilie erben. Sie können allerdings schon zu Lebzeiten das Haus auch an Ihre Enkel überschreiben und diese so zu den vorzeitigen Erben Ihrer Immobilie machen. Das wäre beispielsweise denkbar, wenn die Eltern der Enkel bereits verstorben sind.

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Achtung

Anders als bei einer Hausschenkung an Enkel ist die Hausüberschreibung theoretisch mit Gegenleistungen des Erwerbers verbunden. Diese können Sie individuell aushandeln, beispielsweise in Form einer Zahlung in beliebiger Höhe oder durch Wohn- und Nutzungsrechten. Ist das Haus, welches Sie an Ihre Enkel überschreiben möchten, jedoch vermietet, so bleibt der Mietvertrag bestehen. Der Eigentümerwechsel ändert also das bestehende Mietverhältnis nicht und es können keine Wohn- und Nutzungsrechte vereinbart werden

Achtung

Anders als bei einer Hausschenkung an Enkel ist die Hausüberschreibung theoretisch mit Gegenleistungen des Erwerbers verbunden. Diese können Sie individuell aushandeln, beispielsweise in Form einer Zahlung in beliebiger Höhe oder durch Wohn- und Nutzungsrechten. Ist das Haus, welches Sie an Ihre Enkel überschreiben möchten, jedoch vermietet, so bleibt der Mietvertrag bestehen. Der Eigentümerwechsel ändert also das bestehende Mietverhältnis nicht und es können keine Wohn- und Nutzungsrechte vereinbart werden

Auch wenn Sie ein Haus verschenken, fallen Kosten an. So sind die Gebühren für den Notar und die Grundbucheintragung unumgänglich. Wenn Sie wiederum ein Haus mit Schulden verschenken möchten, denken Sie daran, bei der Ausschöpfung von Freibeträgen die Kredite vom Immobilienwert abzuziehen.

Immobilie an Enkel überschreiben – das sollten Sie beachten

Wenn Sie Ihr Haus zu Lebzeiten an Ihre Enkel überschreiben möchten, sollten Sie die folgenden Punkte beachten:

  • Wohn- und Nutzungsrechte bzw. andere Gegenleistungen sollten Sie klar definieren und im Vertrag festhalten. So können ein lebenslanges Wohnrecht oder die Rücküberschreibung, sofern Sie Ihr Nießbrauchrecht nicht ausleben, vereinbart werden.
  • Die notarielle Beglaubigung ist verpflichtend. Sie müssen in jedem Fall mit Kosten für den Notar und die Grundbuchüberschreibung rechnen, wenn Sie das Haus an Ihre Enkel überschreiben.
  • Berücksichtigen Sie ebenso alle übrigen Kosten – etwa für die Wertermittlung der Immobilie, die Ausgleichszahlung an übrige Erben sowie die Pflichtteile.
  • Die Wertermittlung der Immobilie ist bei einer Erbschaft von großer Bedeutung, weil der aktuelle Verkehrswert (zum Zeitpunkt der Schenkung bzw. Erbschaft) über die Höhe der Erbschaftsteuer entscheidet.
  • Bei einer Schenkung entfällt die Grunderwerbsteuer. Ihr Enkel muss jedoch gegebenenfalls die Erbschaftsteuer zahlen.

Nach dem Einkommensteuergesetz ist Enkeln die Steuerklasse I zugeordnet. Der Freibetrag für Erbschaften liegt für diese bei 200.000 Euro. Angenommen, die Immobilie hat einen Wert von 350.000 Euro, so zahlt Ihr Enkel nach Abzug des Freibetrags 16.500 Euro Erbschaftsteuer.
Dies berechnet sich wie folgt: 350.000 Euro Wert – 200.000 Euro Freibetrag = 150.000 Euro zu versteuernde Erbschaft, multipliziert mit einem Steuersatz von 11 Prozent ergibt das 16.500 Euro Erbschaftsteuer.

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Hinweis

Wenn Sie das Haus an Ihren Enkel überschreiben, reduzieren Sie damit die Erbmasse für alle übrigen Erben und dadurch auch den Pflichtteil. Deshalb entsteht ein Pflichtteilsergänzungsanspruch zugunsten der übrigen Erben, sofern Ihr Tod eintritt. Der Anspruch wird anhand der Höhe der Schenkung und des Zeitpunkts der Schenkung ermittelt. Wenn Sie innerhalb des ersten Jahres nach der Schenkung versterben, beträgt der Anspruch 100 Prozent der Schenkung. Nach 10 Jahren liegt der Anspruch bei 0 Prozent. In den Jahren dazwischen reduziert sich der Anspruch jährlich um 10 Prozent.

Hinweis

Wenn Sie das Haus an Ihren Enkel überschreiben, reduzieren Sie damit die Erbmasse für alle übrigen Erben und dadurch auch den Pflichtteil. Deshalb entsteht ein Pflichtteilsergänzungsanspruch zugunsten der übrigen Erben, sofern Ihr Tod eintritt. Der Anspruch wird anhand der Höhe der Schenkung und des Zeitpunkts der Schenkung ermittelt. Wenn Sie innerhalb des ersten Jahres nach der Schenkung versterben, beträgt der Anspruch 100 Prozent der Schenkung. Nach 10 Jahren liegt der Anspruch bei 0 Prozent. In den Jahren dazwischen reduziert sich der Anspruch jährlich um 10 Prozent.

Unser Tipp, wenn Sie das Haus an Enkel überschreiben möchten, ist die stückweise Schenkung. Der Staat erlaubt Erben, ihren Freibetrag alle 10 Jahre neu auszuschöpfen. Ihre Enkel könnten demnach alle 10 Jahre den Freibetrag von 200.000 Euro ausschöpfen. Bei einer 50 Prozent-Schenkung heute und einer erneuten nach dem angegebenen Zeitraum müssten Ihre Enkel keine Erbschaftsteuer zahlen.

Über uns

Vermietet.de ist die innovative Verwaltungsplattform für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch eine Vielzahl hilfreicher Funktionen bietet die Software einen gesamtheitlichen Überblick über Ihre Immobilien. Dies umfasst unter anderem die automatische Kontrolle der Mieteingänge inkl. der Erstellung von Zahlungserinnerungen und Mahnungen, die Erfassung von der Einnahmen und Ausgaben, die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen und die Bewertung Ihrer Objekte.

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