Haus an Enkel überschreiben – So gehst Du vor!

Wenn Du ein vermietetes Haus an Deine Enkel überschreiben möchtest, musst Du Fristen, Steuern und andere Aspekte beachten. Vermietet.de stellt Dir einen zuverlässigen Ratgeber für Eigentümer und Vermieter zur Verfügung. Dieser Artikel fasst alle wichtigen Informationen zur Hausüberschreibung an Enkel verständlich zusammen.

Zu den gängigsten Gründen, warum Menschen ihr Haus an ihre Enkel überschreiben, zählen die folgenden:

  • Die relativ hohe Erbschaftsteuer kann eingespart werden.
  • Das Erbe kann vorgezogen werden.
  • Mitunter kann dadurch ein Erbschaftsstreit innerhalb der Familie umgangen werden.
  • Viele wollen außerdem, wenn sie ihr Haus an Enkel überschreiben, verhindern, dass im Falle einer kostenintensiven Alterspflege mit der Immobilie „bezahlt“ werden muss.
  • Zudem kann der Pflichtteil im Zuge einer Erbschaft reduziert werden.
schenkung an enkel

Als Eigentümer der Immobilie hast Du grundsätzlich die Möglichkeit, das Haus an jeden beliebigen Menschen zu übertragen. Nach der gesetzlichen Erbfolge würden zunächst Deine Kinder die Immobilie erben. Du kannst allerdings schon zu Lebzeiten das Haus auch an Deine Enkel überschreiben und diese so zu den vorzeitigen Erben Deiner Immobilie machen. Das wäre beispielsweise denkbar, wenn die Eltern der Enkel bereits verstorben sind.

Achtung: Anders als bei einer Hausschenkung an Enkel ist die Hausüberschreibung theoretisch mit Gegenleistungen des Erwerbers verbunden. Diese kannst Du individuell aushandeln, beispielsweise in Form einer Zahlung in beliebiger Höhe oder durch Wohn- und Nutzungsrechten. Ist das Haus, welches Du an Deine Enkel überschreiben möchtest, jedoch vermietet, so bleibt der Mietvertrag bestehen. Der Eigentümerwechsel ändert also das bestehende Mietverhältnis nicht und es können keine Wohn- und Nutzungsrechte vereinbart werden.

Auch wenn Sie ein Haus verschenken, fallen Kosten an. So sind die Gebühren für den Notar und die Grundbucheintragung unumgänglich. Wenn Sie wiederum ein Haus mit Schulden verschenken möchten, denken Sie daran, bei der Ausschöpfung von Freibeträgen die Kredite vom Immobilienwert abzuziehen.

Immobilie an Enkel überschreiben – das solltest Du beachten

Wenn Du Dein Haus zu Lebzeiten an Deine Enkel überschreiben möchtest, solltest Du die folgenden Punkte beachten:

  • Wohn- und Nutzungsrechte bzw. andere Gegenleistungen solltest Du klar definieren und im Vertrag festhalten. So können ein lebenslanges Wohnrecht oder die Rücküberschreibung, sofern Du Dein Nießbrauchrecht nicht auslebst, vereinbart werden.
  • Die notarielle Beglaubigung ist verpflichtend. Du musst in jedem Fall mit Kosten für den Notar und die Grundbuchüberschreibung rechnen, wenn Du das Haus an Deine Enkel überschreibst.
  • Berücksichtige ebenso alle übrigen Kosten – etwa für die Wertermittlung der Immobilie, die Ausgleichszahlung an übrige Erben sowie die Pflichtteile.
  • Die Wertermittlung der Immobilie ist bei einer Erbschaft von großer Bedeutung, weil der aktuelle Verkehrswert (zum Zeitpunkt der Schenkung bzw. Erbschaft) über die Höhe der Erbschaftsteuer entscheidet.
  • Bei einer Schenkung entfällt die Grunderwerbsteuer. Dein Enkel muss jedoch gegebenenfalls die Erbschaftsteuer zahlen.

Nach dem Einkommensteuergesetz ist Enkeln die Steuerklasse I zugeordnet. Der Freibetrag für Erbschaften liegt für diese bei 200.000 Euro. Angenommen, die Immobilie hat einen Wert von 350.000 Euro, so zahlt Dein Enkel nach Abzug des Freibetrags 16.500 Euro Erbschaftsteuer.
Dies berechnet sich wie folgt: 350.000 Euro Wert – 200.000 Euro Freibetrag = 150.000 Euro zu versteuernde Erbschaft, multipliziert mit einem Steuersatz von 11 Prozent ergibt das 16.500 Euro Erbschaftsteuer.

Glühbirne

Hinweis: Wenn Du das Haus an Deinen Enkel überschreibst, reduzierst Du damit die Erbmasse für alle übrigen Erben und dadurch auch den Pflichtteil. Deshalb entsteht ein Pflichtteilsergänzungsanspruch zugunsten der übrigen Erben, sofern Dein Tod eintritt. Der Anspruch wird anhand der Höhe der Schenkung und des Zeitpunkts der Schenkung ermittelt. Wenn Du innerhalb des ersten Jahres nach der Schenkung verstirbst, beträgt der Anspruch 100 Prozent der Schenkung. Nach 10 Jahren liegt der Anspruch bei 0 Prozent. In den Jahren dazwischen reduziert sich der Anspruch jährlich um 10 Prozent.

Unser Tipp, wenn Du das Haus an Enkel überschreiben möchtest, ist die stückweise Schenkung. Der Staat erlaubt Erben, ihren Freibetrag alle 10 Jahre neu auszuschöpfen. Deine Enkel könnten demnach alle 10 Jahre den Freibetrag von 200.000 Euro ausschöpfen. Bei einer 50 Prozent-Schenkung heute und einer erneuten nach dem angegebenen Zeitraum müssten Deine Enkel keine Erbschaftsteuer zahlen.

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