Das sollten Sie wissen, bevor Sie ein Grundstück pachten

Sie können Ihr Eigenheim auch auf fremdem Grund errichten, Sie ersparen sich damit den Kauf des Bodens. Was es beim Grundstück pachten zu beachten gilt, welche Vorteile damit verbunden sind und, welche Baubestimmungen berücksichtigt werden müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Der signifikante Unterschied zwischen beiden Verträgen ist, das ein gemietetes Grundstück lediglich den normalen Gebrauch der Mietsache erlaubt. Ein Pachtgrundstück ermöglicht Ihnen hingegen, mittels einer Immobilie wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen.

Ansonsten ähneln sich der Pacht- respektive Mietvertrag weitestgehend. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist diese Art der Gebrauchsüberlassung im Paragrafen 581 definiert. Darin heißt es sinngemäß: Wenn Sie ein Grundstück pachten, überlässt Ihnen der Verpächter neben dem Gebrauch auch den „Genuss der Früchte“. Voraussetzung: Diese Früchte sind, den ordnungsgemäßen Wirtschaftsregeln entsprechend, als Erträge anzusehen. Dazu ein einfaches Beispiel:

  • Sie mieten eine von Obstbäumen bestandene Wiese und erwerben mit dem Mietvertrag das Recht zur Sachbenutzung.
  • Wenn Sie das gleiche Grundstück aber pachten, dürfen Sie zudem die Früchte des Obstbaums vermarkten.

Ihre Vorteile und Nachteile

Ein Erholungsgrundstück zu pachten ist mit zwei Vorteilen verbunden, neben dem Erholungswert profitieren Sie vom Wert darauf wachsender Früchte, Pflanzen und Gemüse. Beim Erholungsgrundstück muss neben den BGB-Vorschriften möglicherweise das Bundeskleingartengesetz beachtet werden.

Ein Grundstück zu pachten kann aber auch die kostengünstige Lösung für den Hausbau sein. Aus rechtlicher Sicht handelt es sich beim Pachtvertrag um ein auf maximal 99 Jahre befristetes Dauerschuldverhältnis. Der Verpächter verpflichtet sich zur Gebrauchs- und Fruchtüberlassung, der Pächter zur regelmäßigen Pachtzahlung bei vereinbartem Gebrauch.

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Wenn Sie ein Grundstück pachten, sollten Sie mit dem Verpächter nach Möglichkeit ein Vorkaufsrecht vereinbaren. Im Idealfall wird die bis dahin gezahlte Pacht auf den Kaufpreis angerechnet. Andererseits müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass ein Pachtvertrag rechtlich bindend und schwer aufzulösen ist. Ein Stück Land pachten und darauf ein Eigenheim bauen, bringt auf lange Sicht ein weiteres Problem mit sich. Das erbaute Haus gehört Ihnen zwar, aber verkaufen ist schwierig bis unmöglich. Am Ende der Laufzeit geht es automatisch in den Besitz des Verpächters über. Der muss Ihnen eine Entschädigung zahlen, die meist unter dem wirklichen Wert liegt.

Das richtige Grundstück in Betracht ziehen

Sie müssen nach einem ausgewiesenen Baugrundstück suchen, wenn Sie darauf ein Haus bauen wollen. Das Bauland muss erschlossen sein und ein Baugrundgutachten sollte vorliegen. Hat der Verpächter beides schon erledigt, wird er seinen Aufwand auf die Pacht umlegen. Liegt kein Gutachten vor und sind keine Anschlüsse für Wasser, Gas und Strom vorhanden, bedeutet dieser Umstand für Sie erhebliche Zusatzkosten. Sie können zudem kein Grundstück pachten, ohne die örtlichen Baubestimmungen zu kennen. Dazu müssen Sie den Bebauungsplan der Gemeinde einsehen und den gibt es nur bei erschlossenem Land. Arbeiten Sie mit einer Checkliste, wenn Sie ein Grundstück kaufen möchten, dann denken Sie an die wichtigsten Voraussetzungen.

Sie sollten alle Punkte auf der Checkliste erledigt haben, bevor Sie ein bestimmtes Grundstück pachten. Passen die örtlichen Bauvorgaben nicht zu Ihrem Projekt, suchen Sie nach einem neuen Grundstück. Stellt sich dieser Aspekt erst im Nachhinein heraus und Sie verzichten auf den Hausbau, kann Ihnen der Verpächter wegen nicht erfüllter Überlassungsvereinbarung kündigen. Er hat unter anderem die Möglichkeit, das Grundstück an einen Bauträger zu verkaufen, der darauf ein den gegebenen Voraussetzungen entsprechendes Haus beauftragt.

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